北京土地拐点乍现开发商拿地陷入两难境地

插图/苏益

插图/苏益编者按

　　一度作为房地产市场的风向标，土地市场在2007年风光无限。众多资本陈兵各地，不惧压力，竞相抬价，“地王”成为去年最为核心的地产词汇。

　　因而，开年以来各地频频曝出的清冷成交不禁让人在2008年伊始感到了一丝凉意。随着限价房用地的大举入市，土地市场的调整或许会走向深入。

　　比预料的还淡，北京土地市场在2008年以广渠路15号地块流标冷清开场。

　　“不是我不想要，而是如果我去拿要比别人多出好几亿。”SOHO中国董事长潘石屹在放弃这幅热门地块后向《第一财经日报》无奈地表示。但就在几个月前，对于上述地块他还是志在必得，并开始为其描绘未来。

　　潘石屹称自己放弃的理由是，该地块的评标标准中，开发资质一项占10分，如果想争夺这10分，唯有砸钱力拼。他进一步强调说：“与信贷收缩当然也有关系。”

　　眼下，与拿钱囤地相比，更重要的是后期资金链。“好钢要用在刀刃上，尤其现在。”另一位大牌开发商高层同样表示自己没有去投标是因为根本拿不到第一季度的银行贷款。

　　土地拐点乍现？

　　北京市土地整理与储备中心土地招投标现场。“由于广渠路15号地的投标企业不足三家，所以该块地以流标处理。”兴致勃勃等待“地王”出现的各媒体记者没有想到，等来的是这句话。放眼现场，到场媒体比来参与投标的开发商还要多，而此前，购买该地块标书的公司高达十余家。

　　距此不到1个月之前，另一块“地王”级地块清河营1号地块由于同样的原因流标。应该说，这两幅地块是北京久违的好地，面积大、地理位置好。然而却均以流标的方式传承了自己特殊的命运。

　　根据北京市土地整理与储备中心网站显示：到目前为止，1月份成交的土地中，绝大部分规划建筑面积不足10万平方米，甚至有5块以上的地块规划建筑面积才一两万平方米。体量小，对资金的要求也相应减少。

　　两块“准地王”纷纷流标，业内就此预测土地市场的拐点已经来到。潘石屹指出，2007年土地市场“发疯”了一段时间，这种“发疯”的热潮一定不会持久，一定会回归到正常水平的。

　　他甚至表示，土地市场的拐点很快就会到来。“面粉的价格超过面包，这肯定是不正常的。”公开资料显示：2007年1~10月，房地产开发企业的土地购置费为3570亿元，同比增长32%。根据测算，在北京现四五环外的地价已占到房价的三四成之多，而中心地段的地价甚至占到了五成。也是基于这样的考虑，潘石屹最终放弃了扮演“地王”的东家。

　　华润置地总经理陈鹰也承认开发商存在观望的情绪，“都想看看再说吧”。国土局的一位工作人员也表达了自己对未来的谨慎判断：已经很难看到像前两年一样，动辄把标的价格翻倍之后投标的现象了。

　　调整拿地策略

　　显然，去年10月以来，对房地产信贷政策，尤其是按揭贷款政策的收紧，开始影响地产商今后在土地上的投资能力。如果没有足够的按揭贷款形成销售回款，地产商能投入在土地上的资金，就要受到影响，这是一个资金链运作的问题，按揭贷款是关键环节。

　　绝非空穴来风。我国房地产企业融资渠道一直比较单一，其中银行贷款和房屋预售款是开发贷款的主要来源，最新的REICO显示：2007年1~11月二者在资金来源中的比重之和达到58.8%。严格房地产开发信贷和个人住房贷款，必将导致房地产开发中小企业由于资金链问题的重新整合而影响房地产市场的供给增长。

　　在这种情形下，是否意味着接下来开发商们将会调整拿地策略。“调整是肯定的，但具体的还没有想好。”一位地产商表示，在目前房地产未来市场尚不明朗的情况下，他不会贸然出手。

　　国土局方面，去年北京的住宅供地指标超额完成。北京市国土局局长安家盛表示，今年北京计划在公布土地供应计划的同时，还公布每个地块具体的信息，包括规模，竞标的条件等，此外还会公布各地块具体的上市时间。开发商就可以据此安排资金，竞标地块，从而也加速土地供应，尽快实现住房供应。

　　显然，这也是为了让开发商更好安排拿地事宜。中原地产华北区域总经理李文杰认为，今年实行货币从紧政策，开发商从银行获取资金难度增加，或者说是无法从银行获取资金。即便是有的企业拿得出这笔地价款，但从紧的货币政策会影响项目的后期资金链。

　　元旦刚过，国务院就出台了《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号），为了提高建设用地利用效率，对于闲置土地，严格无偿收回；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

　　链家地产市场研发中心认为，土地的整理打响了奥运年房地产市场调控的第一炮；除已有土地的整理再上市外，新增土地供应也显示出今年土地供应将呈现加快放量的趋势。

　　根据北京市土地整理与储备中心数据显示，目前正在交易的土地为29块，即将入市的土地达到42块，总计71块，而去年全年成交的土地仅为85块；这表明今年的土地供应仍然延续了去年供应量大的趋势。

　　在未来信贷政策不确定的情况下，贸然支出大笔资金，必然会影响到公司的财务报表，进而影响到股价。这是大多数上市公司的担心，而非上市公司又没太多的资金。开发商拿地一时间进退两难。

许慧颖