楼市拐点弥漫观望气息 想当赢家看谁挺得住(2)

　　这份调查同时显示，有17.6％的受访者对于房地产市场宏观调控效果持肯定态度，比三季度的12.3％有所提高。

　　“不管房子多贵，还是得买，像一些动迁户和新婚家庭，需求是刚性的；另一种需求是弹性的，短期内可买可不买，比如小房子换大房子，大房子一套换成两套小房子，还有想住得离父母近些，现在都采取了从缓。这一些情况导致了观望的人多，购房的人更加地冷静了。”周宇说道。

　　汪峰则提出，现在更确切地说是一个冷战阶段——卖方和买方的交易关系尤其冷淡。“看的人多，买的人少，可能看的10个人中只有1个人为准客户。”因为大家的心里都没搞清楚，房价的走势会是怎样？

　　“买涨不买跌，这是人们的心态，目前的成交量和观望导致现阶段的拐点。”周宇用买股票经历形容人们买房子的心态，“成交量萎缩，买的人就少了，而房价几个月下来还没有降低，这个时候看的人就会急了，急忙买房，这下买的人又多了——大家一看，再不买的话，不知道还要涨到哪里去，再不买就不行了，最后，进一步导致房子成交量上升，房价还会上涨。”

　　他还提到，形成楼市观望期的原因与购房政策的出台密切相关，第二次买房首付款四成，银行利率提高，这让很多买主有了压力，投资买房的人少了，转为自住型购房为主。

　　周宇补充道，在实际操作中，有很多银行针对客户情况，综合评判房龄，超过20年的不给做贷款，超过15年小于20年的给五成贷款，小于15年的按照客户的资金、条件给三到四成贷款，这又给了买方进一步的压力，“观望气氛也越来越浓厚。”

　　挺过去才能活下去

　　身处观望期，三得房产的石三刚深有体会，“以前是房东出价，而现在是客户决定市场，中介就处于两难的境地。房东会给中介报一个最低价，否则不卖，宁愿等节后房子涨价。而买方感觉，价格平稳了，房价肯定还会下降，愿意等房价跌了再买。这让中介难做啊，有没有客户对我们影响最大。”

　　“没有客户，经营不善，小公司关了很多，大公司倒了很多。不过，大公司可能会好一点儿，因为规模在那里，而对于小的中介公司来说，心态最重要。”陈海龙这样告诉记者，买、卖、中介“三方就处于一个博弈。挺不住也得挺住，不能挺住也得挺住，就看谁先倒下。”

　　而上海二手房指数办公室日前发布报告显示，2007年，上海二手房市场在经历了大幅攀升后，进入盘整期。2008年，央行从紧的房贷政策会使得大多数投机、投资购房者知难而退，预计市场上投资客较为密集的区域将会出现挂牌房源增多的现象。随着上海市政建设和轨道交通网络的日益完善，中心区域外围板块逐渐受到关注，二手房可选择区域不断扩大。预计2008年上海二手房市场首先上演的是买卖双方的博弈，待趋于平衡后再次进入平稳发展。

　　而据国家发改委、国家统计局调查显示，2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5％，涨幅与11月持平。上海房屋销售价格则同比上涨9．3％；上海二手住房销售价格同比上涨10.8％，环比上涨0．4％。

　　国际五大地产顾问行之一的高力国际作出预测，今年上海楼市发展的增速将有所放缓，减缓的主要原因是政策调控和受前期价格已上涨到高位的影响。

　　“对于中介来说，暴跌暴涨都是死路一条，对于买方、卖方也是一样。房价暴涨，谁买得起房子？房价暴跌，卖家亏损巨大。”汪峰指出。

　　“应对观望期，中介还得多采取手段。”石三刚提到，可以通过网络信息的发布，在附近小区的信箱内投入房产中介介绍单的方式来对这个局面作一些努力。“还可以用驻守的方式，看到买家从其他中介走出来后，再走上前去积极询问，了解客户要买或者租什么样的房子，用这个方式拉客户也比较奏效。”

　　“金九银十的最佳时机没有了，只能靠现在努力争取客户来支撑了。我只期待节后有转机。”顺驰房产的一位顾问这样说道。

　　汉宇房产的一位顾问则表示：“我们喜欢最好的市场就是‘三得利’——买方、卖方、中介三方得利。”

　　“在我们行内，把2008年称为是大洗牌的一年，因为市场不会大涨大跌不会大红大紫，这对中介都会是考验和挑战。”周宇指出，2008年不会是中介很火的一年，很多公司将面临危机。如果没有品牌效应，没有雄厚的资金，没有良好的经营政策，就可能会面临倒闭。

　　“要应对这个观望期，中介需要有完善的内部平台系统为客户选房，中介本身需要有良好的资金继续运转，继续占有市场份额，只有以这样的姿态，看谁能够挺得过去，就能在优胜劣汰的市场中取胜。”周宇说，“对于买方、卖方，也是一样，就看谁能挺得过去了。”本报上海1月24日电