是作秀还是自救 200家房企倡议自律不抬价不囤房

　　《中国经济周刊》见习记者 梁燕军/北京报道

　　1月15日，北京新世纪日航酒店。深圳万科、上海中凯、北京首开、大连万达、南京银城……200家来自五湖四海的国内房地产业界巨头齐聚于此，亦有建设部副部长齐骥、中国房地产协会会长宋春华、各地方房地产协会代表在座，密度空前，气氛热烈。

　　他们为何而来？

　　在这个由中国房地产协会主办，名为“‘和谐社会·责任地产’座谈会”的会议上，万达集团董事长王健林代表全国200家有影响力的房地产开发企业联名向全行业发出了“和谐社会·责任地产”的倡议：将进一步规范开发建设行为，将按照房地产开发成本和合理利润率确定商品住房销售价格，采取一切措施防止不法机构和人员哄抬房价；所有在售商品房都要在售楼场所明码标价，并且不以任何方式囤积房源。

　　事出有因。

　　在此倡议发出的前一周(1月9日)，建设部、国土资源部等八部门房地产市场秩序专项整治办公室通报了全国房地产违法违规案件查处情况：截至2007年年底，全国共查处房产违法违规案件9029起，通报违法违规典型案件1788起。

　　在查处的案件中，开发企业的违法违规问题主要集中在：未按规定缴纳营业税等税费；非法占用土地进行房地产开发建设；取得土地使用权后，闲置2年或2年以上未开发建设；未取得建设工程规划许可证进行建设，或违反建设工程规划许可规定进行建设；未取得施工许可证或者开工报告擅自施工；不符合商品房预售条件，向买受人收取预订款或预售商品房；未取得预售许可发布预售广告，或发布的房地产广告不真实、不准确，欺骗和误导公众；还有未按规定组织竣工验收并擅自交付使用，等等。

　　建设部副部长齐骥在此次座谈会上表示：“房地产业已成为国民经济的重要支柱产业，目前全国房地产开发企业已经超过了4万家，在资源日趋紧张地情况下，房地产竞争将日趋激烈。”

　　“但与此同时，也出现了部分地区开发和供应结构不尽合理，住房价格上涨过快，房地产市场秩序比较混乱等突出问题。一些企业热衷于开发高利润高回报的大户型高位住房，更有少数企业违规开发，为了追求利益最大化采取囤积土地，捂盘销售等手段哄抬房价，一些企业的经营人员公开发表不负责任的言论，群众意见很大，影响到了房地产市场持续健康发展和社会稳定的和谐。”齐骥说。

　　业内人士表示，少数开发商违规开发和销售造成的楼市无序，直接损害了买房人的消费权益，同时也损害了其他房地产开发商的权益。上海中凯集团总裁杨益华在接受《中国经济周刊》采访时表示，“大家都认为少数房地产企业违规开发最大的受害者是消费者，是那些买房人，实际上最大的受害者应该是这些正规的房地产企业，违规开发的行为导致整个行业诚信危机，严重损害的大多数房地产企业的利益。”

　　行业自律，对于规范房地产市场秩序，究竟能起到多大作用？

　　“倡导责任地产理念，强化社会企业责任，发挥企业的自律作用，对于解决房地产市场存在的这些问题具有十分重要的意义。”建设部副部长齐骥指出，“当前，老百姓对住房需求主要体现在两个方面。一是要买得起或租得起房子，二是能够放心的买房，买到放心的房，买房子不受骗、不上当。企业追求合理高利润不违法，但企业履行社会责任更应崇尚，强化房地产企业社会责任，有利于促进企业经营理念，开发建设更多更好符合人民群众需求的住房产品，有利于促进企业自律，由被动接受监管，转向自我约束，主动自觉的规范经营行为，有利于解决房地产市场存在的突出问题，促进我国房地产市场健康发展。”

　　《和谐社会·责任地产倡议书》部分内容

　　拿地：

　　“严格遵守国家和地方政府颁布的各项房地产法律法规，切实按照土地出让合同约定的期限和规划设计要求进行项目的开发建设。”

　　标价：

　　“自觉执行商品房销售明码标价制度。按照房地产开发成本和合理利润率确定商品住房销售价格，采取一切措施防止不法机构和人员哄抬房价；所有在售商品房都要在售楼场所明码标价，在销售总价外不违规加收任何费用。”

　　销售：

　　“依法规范商品房预(销)售行为。自觉执行商品房预(销)售网上签约制度，及时以楼盘表形式公示每套商品房的面积、售价及销售状态；不搞内部认购，不在未取得《商品房预售许可证》之前收取定金、诚意金、会员费等预定款性质的费用。房屋在购房合同约定时间内，交付业主。不以任何方式囤积房源。”

　　宣传：

　　“坚决不做虚假、不实的房地产广告。执行商品房广告管理的有关规定，保证广告宣传内容与实际效果一致；坚决不在领取《商品房预售许可证》之前，以任何形式发布商品房预售广告。”

　　观点：开发商为何齐倡自律？

　　全国MBA协会副主席 姜涟

　　自律是房市有序发展的开端

　　尽管房地产业的有序发展显然不会因为这个倡议而在短时间内有所改善，并且在目前的经济景气和宏观调控背景下这种倡议多少有些避实就虚和款款作秀的成分，但是，作为全国有影响力的200家房地产企业，能够就销售价格和房源存量达成这样的一致，形成这样的共识，确实也可以认为是房地产开发企业把自身的发展和社会的责任挂起了钩，表明房地产企业开始领悟到从自身行为上促进社会和谐、增强社会责任，实际上就是自我生存、发展之道。应该说，房地产业提高信誉度、美誉度还只是其有序发展的初始之路。要使我国房地产业果真能够步入有序发展，还有赖于有效的体制机制和正确的政策引导。

　　万科集团总裁郁亮

　　信息不对称是房市主要矛盾

　　我们开发的产品是老百姓、民众最重要的财产，客户对开发商的要求，从早期对质量、服务的要求已经拓展到作为对开发商诚信问题的关注。因为客户与开发商在信息方面不对称造成的宣传误导，因为开发商重视销售前的宣传而轻视售后的服务，已经成为影响我们开发商与客户和谐的主要矛盾。

　　开发商应该为客户提供非常便捷投诉的反馈渠道，在投诉中成长。另外，开发商应采取让客户了解销售，在交易中给客户理性选择的权利，通过客户来评定开发商做的好坏。

　　北京首开集团公司董事长

　　刘希模：

　　无责任感的企业注定遭淘汰

　　控制商品房价格仍然是未来宏观调控的主流。目前房价的过快增长，抑制了中低收入者的购买行为，拉大了贫富差距，这与建设和谐社会的目标背道而驰。因此，持续了数年的宏观调控仍将继续，这在一定程度上影响了房地产企业的利润获取，行业中优胜劣汰的法则效应将更加显著。

　　今后与房地产相关的金融产品将会有较大发展，居民的财富从流通领域逐渐进入建设领域，房地产企业的融资渠道得以拓宽的同时，也对企业自身的资本运营能力、获利能力、风险防范能力提出了更高的要求，而责任感缺失的企业，必定会被社会所淘汰。

　　上海中凯集团总裁杨益华：

　　讲诚信可降低行业交易成本

　　公众对房地产业的形象有些不好的认识，一讲到房地产开发企业就认为：一是暴发户，二是伪劣产品太多。房地产业信誉度、美誉度不够是行业在进化过程中必然要面临的问题。

　　整个行业缺乏诚信，引起的后果非常严重：第一，消费者并不会鉴别哪些房地产企业是讲信用的，哪些是不讲信用的。尽管好的房地产商很讲信用，但不好的房地产商同时存在，就会产生经济学上的劣币驱逐良币的现象。第二，对于一个不诚信的行业，不管企业本身是否诚信，政府对待你，还是会像对待一个不诚信的企业，消费者、银行对待你也是像对待不诚信的企业，所以交易成本就会大大地提高。

　　企业讲诚信，能够使大家降低交易成本，促进行业和国民经济的发展。如果只靠某一个公民个人的收入独自承担购买房屋费用，消费需求会大大的降低；如果开发商将自己的利润积累起来，全部投入一个项目进行开发，开发规模也远远不会达到今天的规模。能够大量依靠银行贷款，是信用社会的结果。

　　房地产行业的信用问题是不诚信的企业造成的，真正的受害者却是做品牌讲信用的房地产企业，这已经成为房地产行业必须要解决的问题。

　　润地利房地产董事长王和平：

　　房企应积极配合政府调控

　　政府应该努力运用法律法规、政策等手段，从体制、机制和运行方式等方面形成对房地产企业履行社会责任的约束，不断使房地产企业成为具有社会责任感的合格的社会公民。

　　房地产企业更应自觉从战略高度把社会责任贯穿于企业的整体经营和发展中，作为提升企业素质和增强企业发展能力的重要手段。

　　南京银城房地产总经理傅建：

　　去年房价飞涨是人为拉高

　　2007年房价的飞涨是人为的拉高，也可以定义为某些企业的内部炒作，是非正常的，如今的局面可以说是"自食其果"。

　　对于2008年整体的房价趋势，我认为各地会有所差异，去年涨幅太大的会有所回落，对于涨幅较小的地区也可能出现小幅补涨，达到一种正常的发展，增幅有所减慢。

　　在社会极力倡导诚信企业的形势下，未来的房地产企业应更加关注民生，进入廉租房这一块，加强行业自律，使整个房地产行业逐步正常，更加完善。

　　消费者刘女士：

　　最怕倡议“雷声大雨点小”

　　感觉(倡议书)是在做样子给大家看。我觉得商家都是唯利是图，可能也是以前有过买房受骗的经历吧，又加上去年房价飞涨，我现在对国内的开发商印象并不好。

　　房价一方面高得离谱，老百姓只能望房兴叹，而另外一方面，空置率却又居高不下。前不久有媒体报道北京目前至少还有10万套商品房尚未售出，足够维持一年的销售。那么就是说房地产开发商有“打死都不说”的秘密：北京的商品房不是供不应求，而是大大地供过于求。

　　地产商囤积房屋，对外制造市场供不应求的局面，实际上是变相地抬高房价。如果这200家企业的倡议书真正能够起到行业自律的作用，那么还是有积极作用的，最怕的就是雷声大、雨点小，在具体操作过程当中还是换汤不换药。