拐点论不攻自破市场观望情绪浓郁 组合调控加紧

　　最新统计显示，去年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%——“拐点论”不攻自破

　　本报记者 李忠峰

　　《市场报》1月14日头版头条刊登的《妄称拐点 扰乱调控》一文，揭示了在最新一轮房地产博弈中，开发商急于提前唱衰楼市的“拐点论”，其实只是他们的一种营销策略。文章发表后，立刻受到了社会各界的广泛关注，并引发了业界的强烈反响。近日，国家权威部门发布的最新统计数据，也从一个侧面为房价“拐点”悬疑揭开了真相，楼市“拐点论”也同时挨了一记响亮的耳光。

　　“拐点论”被扇耳光

　　据国家发改委、国家统计局调查显示，2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5% ，涨幅与上月持平。有21个城市同比涨幅超过10%，这一现象在2007年全年中从未出现。其中，乌鲁木齐达21.3%，北海18.0%、深圳16.4%、北京15.0%、宁波14.8%等。

　　数据还显示， 2007年12月北京新建商品住房销售价格同比上涨17.5%，在全国主要城市中涨幅排名靠前。另一个有说服力的数据：二手住房销售价格同比上涨 11.4% ，涨幅比上月高2.1个百分点；同比涨幅较高的主要城市包括“乌鲁木齐24.2% 、宁波16.5% 、无锡 15.2% 、深圳13.9% 和长春13.1% ”等。

　　众所周知，二手房市场的动向比一手房市场更敏感，更能反映市场真实态势。12月二手房价格增涨幅明显超过11月。值得注意的是：深圳增幅依然在两位数：13.9% 。业内人士称，这说明近几个月深圳房价大跌的传闻并不可信。

　　中国社科院城市发展与环境研究中心研究员杨重光肯定地表示，从全国来看，没有出现拐点，波动会有，但大的下降还没有发生。无论从供需，从土地，还是从中国城市建设，中国文化传统等方面来看，拐点还不会出现。

　　市场观望情绪浓郁

　　尽管房价上涨，但各地的商品房销量并不容乐观。

　　《市场报》记者登陆北京市房地产交易管理网发现，1月19日，全市住宅市场签约情况如下：期房289套，现房31套。2007年1月19日的数字则是期房签约484套，现房签约 91 套。对比数字，销量下降惊人。

　　该网数据还显示，2007年北京市住宅成交量约1600万平方米，比2006年减少了300万平方米，总数减少4万套左右。

　　不仅北京，全国一些大城市房屋销量锐减的消息不断传来。与此同时，百姓的观望情绪则越来越浓。

　　据中国青年报调查中心的最新调查显示，多数潜在购房者已把自己的钱袋捂紧，63.8%的被调查者表示会观望一两年后再买房。

　　此次调查共有 6699 位公众填答问卷，受访者来自 50 个大中城市。与去年年初相比，预期房价将上涨的人数已经明显减少，去年这一比例为 77.5% ，而今年却降至 54.7% ；同时，预期房价会降的公众却大幅增多，去年为 13.1% ，而今年升至 34.0% 。

　　然而，虽然住宅成交量缩减，购房者热情骤减，但事实上的房价依然坚挺。对于部分新开楼盘售价打折，北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆认为，这属于开发商的营销策略。在房价暴涨时，开发商标出了很高的价格，年终到了，他们或者是为了有一个较好的业绩，或者为了回笼资金以及账面均衡，便主动打折。但这并不真正说明房价下降。观察房价变化趋势要看一个地区的时间序列数据，而不能光看某些楼盘的要价。

　　组合拳式调控加紧

　　“莫畏浮云遮望眼”，就在各方仍在为楼市“拐点”争论不休的时候，中央组合拳式的调控却日趋加紧。

　　央行16日宣布，从1月25日起，再次上调存款准备金率0.5个百分点，累计达15%，再创中国自1984年设立存款准备金制度以来的新高。

　　中央财经大学金融学院蔡如海博士接受记者采访时认为，上调存款准备金率，将在一定程度上抑制部分商业银行的放贷行为，并进而对楼市造成一定影响。因为商业银行流动性被冻结了，贷款资金不足了，必然减少住房开发以及个人按揭贷款。

　　他认为，年初的这一政策无疑表明了央行宏观调控的决心。一方面是对“政策从紧”的落实，另一方面也是放出信号，预计今年楼市以及整个宏观经济的调控仍将不可避免。

　　元月15日，有消息传出，建设部也将出台调控政策。

　　建设部副部长齐骥公开批评了房地产市场中的三种“不良”行为：一些企业热衷于开发高利润、高回报的大户型、高价位住房；更有少数企业违规开发，为追求利益最大化采取囤积土地、捂盘销售等手段哄抬房价；还有一些企业的经营人员公开发表不负责任的言论。“建设部会有政策来应对哄抬房价现象，以稳定房价。” 他表示。

　　更厉害的一记重拳是征收20%的土地闲置费，打击囤地开发商。1月7日 ，国务院发出《促进节约集约用地的通知》。通知要求，各地要严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的 20 %征收土地闲置费。

　　中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为，这记重拳主要将打击开发商囤积土地，对房价走势，可能产生决定性影响。

　　与此同时，一些地方政府在加大保障性住房供应方面也加快了步伐。

　　1月18日，北京市国土资源局局长安家盛透露：“如果快的话，今年3月两限房就要开始预售。”

　　据介绍，2007年北京市政府确定了建设300万平方米两限房、200万平方米经济适用房、30万平方米廉租房的目标。这一建设任务已超额完成。北京市今年计划建设两限房450万平方米，供应经济适用房300万平方米，廉租房50万平方米。

　　业内人士表示，如果这些保障性住房投入市场，能在一定程度上调整供应结构，有效缓解购房需求，更大的改善人们的购房预期，起到平抑房价的作用。

　　尽管这样，中央调控楼市的任务仍然很艰巨。

　　曹建海主任认为，由于2007年地价大幅攀升，原材料和环保投入的增加，决定了房价仍有被推高的冲动。中央应当增强调控政策的持续性，包括金融、税收和住房保障体系的建设，防止再次出现房价报复性上涨。