新版购房合同摒弃收房霸王程序

　　“先验房后交付”欲规范房屋交接；业内认为可有效避免入住后纠纷

　　朱小姐一年前购买了东部某住宅项目，几个月前要收房时，开发商要求其先交物业费再行验房，朱小姐对此表示不满，但开发商方面态度强硬，最终她只得进入新房草草查验了一番，就交钱收房了。近日，北京市新《商品房预售合同》出台，一大亮点之一就是对房屋买卖中的收房环节进行规范，将之前建委的诸多文件写进买卖合同，客观上有助于保护购房人利益，不会再有朱小姐那样的遭遇。不过，律师提醒，开发商仍有可能设置合同陷阱。

　　确定“先验房、再交付”程序

　　业内人士表示，因为普遍存在除主体结构外的房屋质量问题，以及很多开发商要求购房人须付清契税、公共维修基金、首年物业费、取暖费等一系列的款项后，才可以验房的霸王程序，在房屋交付使用时，最容易出现纠纷。

　　永同昌地产营销总监肖志刚介绍，过去因为房地产的特殊性，形成了先交钱后验收的次序，去年年底，北京市建委规定购房者可以“先验房，后交钱”，对收房次序进行了调整。此次新版合同对此进行明确：预售商品住宅竣工验收合格后、办理交接手续前，出卖人承诺买受人有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。

　　合同还约定，购房者查验该商品房时发现其质量或其他问题的，有两种处理方式：开发商在约定期限内将已修复的该商品房交付，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；或是开发商在商品房交付之日起多少日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。

　　采访当中，大部分开发商表示支持新的政策。北京新天地负责人表示，在项目交付过程中，让业主“先验房后收钱”，让购房者明白放心入住。知名律师秦兵认为，新版的购房合同将令开发商们更加趋于注重质量、注重服务、重视合同效力，“放心居住”将成为北京购房置业者的主流趋势。

　　《交付办法》等文件落地

　　2007年3月1日，《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》(简称《交付办法》)规定，此后签订土地使用权出让合同的新建商品住宅小区项目实行同步交付。该文件在此次合同中也得到体现。

　　北京市建委相关负责人介绍说，以前开发商与购房者经常因为小区建设承诺没有兑现发生纠纷。比如，开发商承诺小区要建幼儿园，结果业主入住后发现根本没有。为了避免这种情况发生，建委出台了《交付办法》，并在去年开始要求开发商在网上公示建设方案。

　　此次新版合同将上述文件和办法写入，如将上下水、供暖、燃气等配套设施何时交付具体约定到某年某月某日，约定房屋所在楼栋的项目建设方案也必须包括在附件中，开发商向业主承诺建设方案和公示的内容一致；合同中约定的市政公用基础设施和公共服务等其他设施的交用日期，应与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期。

　　多位律师表示，《商品房预售合同》多次修订，意在对买受人合法权益进行保护，此次新版合同显然在这方面作了改进，但仍有不足。在目前开发商仍处于强势的情况下，买受人在签订合同时应当以补充协议的方式加以完善，最好联合起来集体收房，“这样就可有效避免入住后的纠纷”。

　　本报记者 张晓玲 吴海花

    - 开发商说 

　　有些内容执行难度较大

　　新版合同对开发商进行了多方的限制，在开发商和购房者之间，会更加保护购房者的权益，这让开发商在以后在做产品开发的时候，更加谨慎。

　　永泰地产集团(北京)公司副总经理苗伯兼表示，合同对开发企业擅自改变建设工程许可证进行了严格限制，比如“开发商确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的业主的同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给业主的权益造成损失的，开发商应当给予相应的补偿，”这些条款对开发商来说实际上操作难度挺大，有些项目更改规划并不是开发商自己想改，目前北京整体的城市规划修改很密集，项目的建设要符合整体规划。开发商很早就拿了地，后来随着大的城市总体规划需要修改项目自身的规划，那么这种情况下，损失应该是由政府来埋单还是由开发商埋单？

　　律师建议

    签署补充协议约定违约赔偿责任　

　　长济律师事务所律师朱寿全：新版合同只约定了“买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议”，有些楼盘在买受人收房时已升值，开发商宁愿买受人退房而不愿赔偿。

　　在此情况下，买受人因此无法约束开发商，即便通过诉讼也很可能因为协议中没有赔偿条款得不到法院支持。对此应该在补充协议中约定“违约责任以及赔(补)偿数额以实际损失计算”的内容。

　　如验房发现问题一定要收集证据

　　瀚水律师事务所律师杨树江：验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案；物业公司的行为代表不了开发商(除非有明确书面授权)，因此不要就房屋质量问题与物业公司签署文件；最后如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。