二手房中介萎缩过冬 盲目扩张遭市场洗牌

　　本报记者 张牧涵

　　从2007年底开始的楼市寒冬展现了真正的“跨年度行情”，二手房市场的成交清淡局面迫使各家中介机构紧缩过冬。日前，北京、上海、广东等大城市的一些中小型中介行相继结业，而部分大中介也开始大面积关店。不少中介纷纷采取了减薪、裁员、关店来节约成本，保本“过冬”。在2008年房产市场走向尚不明朗的情况下，这一现象更引起了强烈揣测。

　　市场重创中介自救

　　近日，北京规模最大的房屋经纪公司中大恒基连续关闭大量门店，在此之前，北京的信一天公司已经关闭了所有房产中介门店。而上海、广东日前也爆出了中介老大创辉租售濒临崩盘的新闻。

　　北京房地产交易管理网显示，同时退出的还有金色阳光和帝园两家房屋中介公司。从去年9月份至今，至少已有7家中介公司和担保公司从资金监管系统中撤离。2008年1月，各大城市二手房交易量、价环比均呈现大幅下降趋势，继2007年末二手房市场交易下滑之后，没有显示出市场迅速攀升现象，仍持续下滑。以北京为例，链家地产研发中心表示：2007年12月份北京二手房成交量出现下降，这与近两年二手房年底“井喷”的现象不同，提前进入了岁末年初的调整期。而单店运营能力相对较差的门店受到的打击相对更大，抗压性也更弱，因此关闭门店也属于市场调整下的必然结果。

　　2007年，无疑是宏观调控大获成功的“政策年”。中大恒基副总经理付严早前曾表示，宏观调控政策给楼市“降温”，从紧的经济政策也导致了部分贷款购房者暂时放弃了购房的打算，这就直接导致了二手房市场的交易下滑。

　　2007年末以来，随着开发商日子越来越不好过的新闻屡被曝光，楼市“拐点论”又开始盛行，广州、深圳、上海都已经开始了楼盘打折，这更使消费者加重了观望情绪。在分类信息网站客齐集发布租房信息的刘先生，这样分析了他租房而不买房的原因，“上班攒了些钱，本来打算一咬牙一跺脚买个房子，在北京安家，和老婆踏踏实实的过日子。但是前些日子听说房子要降价，我干脆不买了，它能降1块，说明它还会降。我先租个房子，安安稳稳的把2008年过完。如果还不降价，我再买也不迟啊。”

　　中国人民银行新年发布的“2007年第四季度全国城镇储户问卷调查”显示，购房意愿继续低位徘徊。北京一些中介公司门店店长也向记者表示，现在二手房市场的观望气氛比前几个月更加浓重，在这种市场氛围下，交易量下滑的现象无疑将被加重。

　　盲目扩张要洗牌　优胜劣汰做品牌

　　市场进入寒冬无疑是中介紧缩的首要原因。而事实上，一个成熟的市场集中度会更加突出，这也无疑促使大中介需要科学发展、中小中介越来越难分市场一杯羹。

　　统计数据显示：2005年北京规模排名前十家的经纪公司在二手房市场占有率一共不超过15%；而到了2007年，规模前三名的经纪公司市场占有率已超过50%。链家地产市场研发中心向记者表示：经纪行业日益向品牌化方向靠拢，优胜劣汰愈加明显。

　　而针对前几年房地产市场交投两旺时期，中介盲目扩张导致的历史遗留问题，目前显然已进入清算期。以中大恒基公司为例，该公司2005年为抢占市场份额不够科学地扩张门店规模，曾创下一年开店100多家的纪录，很多门店设置不合理，在同一区域内往往开设有多家中大恒基门店。

　　中大恒基内部人士坦陈：过去扩张速度过快，为了争夺市场，而忽略了单店的盈利能力。在月底前关闭50家门店后，中大恒基还剩下500家左右门店，而同为京城市场上三足鼎立的我爱我家、链家地产，两者的门店数量加起来也不到800家。业内人士直指：中大恒基门店规模与成交量不成正比。据北京市房地产交易管理网统计显示，去年12月，中大恒基的签约套数为955套，而链家地产和我爱我家分别签约了1661套、882套。论及单店成交数量，链家地产达到近4套，我爱我家近3套，而中大恒基尚不足2套。

　　“与其他两家大型中介不同，中大恒基下属的5大事业部相互独立。”该公司内部人士这样向《市场报》记者表示，这种模式的内部竞争是双刃剑，有时分属不同事业部的门店会挨着开，白白浪费了公司的财力和客源。因此，在如今市场遇冷的情况下，出于公司内部经营方面考虑，也必须对部分门店进行调整关闭。而链家地产市场研发中心则表示，随着经纪行业的规范，淘汰单店操作不强的业务门店属于正常现象，对于提升整个行业的服务水平具有推动作用。