闲置土地清理步伐加快 反囤地风暴山雨又来

　　6月要求上报闲置土地情况，闲置土地清理步伐加快——

　　反囤地风暴山雨又来？

　　1月7日，国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》(下称《通知》)，指出“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费”。

　　本报记者 李锦伟

　　土地闲置终于被戴上 “紧箍咒”，开发商捂地升值的梦想在新年伊始就遭受打击。之前，土地储备达45万平方米的碧桂园遭遇的“土地门”事件，已经可以预示到国务院今年的调控剑指房价炒高的原罪——房地产市场圈地“潜规则”，矛头不仅仅是树大招风的大开发商，而是所有开发商的 “晒地皮”炒房价行为。

　　囤地开发成谜

　　深圳宝安区一位不愿意透露姓名的开发商表示，“这些政策都不是什么新鲜事。只不过此次重申了，现在还不能评定其功效是否明显，要看执行力度。”

　　据记者了解，2007年中深圳国土局已经清理市内已批未建地738宗，约20.26平方公里。其中2002年前取得土地使用权的占71.7%。从类型上看，居住用地5.51平方公里、工业用地8.54平方公里、其余用地约6.21平方公里，并在清理过程中收回使用权27宗牞面积约87万平方米。

　　业内人士分析，“由于早期拿地成本的差价优势，囤积早期所得土地成本相对后拿土地的囤地成本低，因此囤地多为早期的所得用地。”

　　根据媒体披露，一些大开发商囤地可开发面积长达27年。房价的轮番上涨下，给予开发商囤地和减慢土地开发速度的冲动。“有地就等于有钱，充足的土地储备不仅可以吸引银行继续信贷支持，在股市更具资金吸附力，加快了开发商的拿地节奏，但是开发节奏却相对减缓。”

　　一边是快速拿地，一边是缓慢开发，截至目前为止，没有人能够说清楚，开发商手中到底囤积了多少土地。不过，答案可能在今年6月底揭晓，届时，各省区会将闲置土地清理和处置情况上报国务院。

　　宝安区的上述开发商则表示，目前并不太担心征收20%的闲置费，“我更关心的是闲置土地的判定标准，以及政策执行下来的力度。”该人士认为，按照以前的惯例，这个政策是比较容易规避的。

　　执行之困待破

　　“其实国务院这次再次重申对闲置土地的处理办法，加快盘活存量用地，对于规范房地产市场和保持其健康发展有着重大的积极意义，但是之前规定的执法力度不严，主要问题在于判定闲置土地的细则未有明确规定。”深圳市房地产研究所所长王锋认为，在执行上由于判定什么是闲置土地不明晰从而为执法部门带来了执行上的困难，这也就是之前的规则所起功效不大的原因，但是这次新规定的出台有望能制定更具体、规范的执行细则。

　　中国房地产协会研究会副会长顾云昌之前向记者透露，国家2008年的国家宏观调控重点将在土地市场上，加快盘活存量土地和储备土地计划是解决房价波动的根本措施，调控基本只会从紧不会放松。

　　《通知》下发后，迅速在股市上得到反应。1月8日房地产板块的A股上市公司的股价集体跳水。而“土地闲置费”这个名词也深深烙在了股民心中。然而，这种状况并没有持续太久。经过两天左右的盘整，房地产股票就又恢复了元气。“大家调整后都觉得这个政策不会真的有那么严啊！”股民夏先生认为由于执行难度上制约了这个规定的真正功效，所以大部分股民都将其当作 “狼来了”处之。

　　曾经从事房地产企业的土地信息处理的夏先生向记者透露：“开发商往往在自己囤积的土地上种上几棵果树、盖几间工地房、打几个桩或者简单地摆放几台施工车辆，就可以顺利地避开土地闲置费用的征收。即使政府真的要拿闲置土地‘开刀’，开发商也会找出各种借口，比如动迁问题、地块周边规划调整导致项目不能动工等各种理由来搪塞。”

　　“征收土地闲置的实施问题不能解决，那么这个《通知》又只能成为一纸空文。”夏先生表示。

　　圈地之热降温

　　值得注意的是，《通知》的出台不仅明确要对闲置土地征费，同时异常警示金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期不满一年，完成土地开发面积不足1／3或投资不足1／4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信。

　　一些先知先觉的开发商已经行动起来，特别是资金链短缺的小开发商已经开始转让手上囤积四五年之久的地块。“一些依靠囤积土地期待升值的开发商不得不将改变原有的赢利模式，面对如此高额的土地闲置费，房地产开发行业的圈地热有望至此降温。”一位业内人士表示。

　　“其实在2007年下半年，房地产市场就开始了大幅度的盘整，短期的炒作行为得到了比较大的抑制，楼市正理性回归，而同楼市关系千丝万缕的土地市场也会随之理性回归。”王锋分析，整个房地产市场的冷静乐观和国家宏观调控的“从紧”方向，双重作用下，必然能使2007年的 “圈地运动”在2008年有所降温。

　　世联地产顾问(深圳)有限公司代理部副总经理甘伟也表达了类似的观点：“在高昂的囤地成本下，开发商拿地后将会加快开发速度，有望盘活土地，加大土地供应和开发效益。”他认为如果规定能够严格执行，那么土地闲置费将会加大开发商的囤地成本，在向银行借贷无门的情况下，资金链断裂的开发商就不得不以合作开发或者转让的方式加快土地开发速度。“如此一来，土地紧张的供求关系将会得到纾解，供应充足有利建立健康的市场环境。”

　　一位知情人士向记者透露，国家根据6月的调查结果将有可能出台更加严厉的土地政策，或会建议取消涉嫌囤地的开发商参加新一轮土地竞拍的资格和上市资格，以遏制愈演愈烈的地价、房价涨风。