双倍赔偿：欺诈购房者的代价

　　从2003年下半年起，商品房买卖中遭遇欺诈的双倍赔偿案件开始在我省出现，案件基本都是调解解决。到2004年，仲裁机构和法院逐渐开始支持索赔。对双倍赔偿持反对意见的人认为，如果严格按双倍赔偿，那么整个房产业将会陷入崩溃。有些人甚至认为，商品房非一般商品，如果适用双倍赔偿条款将导致双方当事人利益的明显失衡，违背民法的公平原则。

　　专家认为，双倍赔偿与公平原则并不矛盾，也不会发生冲突。公平原则是指导民事立法和民事法律规则适用的依据和准则，双倍赔偿条款作为特别民事法律规则，正是依据公平原则制定的。双倍赔偿的立法价值正是恢复社会公平，校正社会正义，遭遇双倍赔偿的开发商受到经济上的沉重打击，换来的是房地产市场的健康有序发展。

　　主持人：本报记者郝冬白嘉宾：甘肃政法学院公安学院教授、律师马红平兰州大学民商法硕士、甘肃天马律师事务所律师张智渊甘肃英之剑律师事务所副主任、律师庾春雷

　　-案件备忘

　　No.1虚构房屋付出双倍赔偿代价

　　2002年11月26日，甘肃某房地产开发公司与张先生签订一份房屋订购协议，房屋总价款65万元，首付15万元，并约定房屋交付时间为2004年12月30日前。协议签订后，张先生如约付款15万元，2003年6月15日张先生再付款10万元，次年3月3日又付款5万元，共计付款30万元。房屋交付时间逾期后，甘肃某房地产开发公司仍无法交付房屋，原因是该房是虚构的，完全不存在。张先生在无法追回已交房款的情况下，只好答应甘肃某房地产开发公司提出的解决办法，即再与该公司签订一份《商品房买卖合同》，约定将另一套建筑面积为153.4m2的房屋以88.97万元的价格出售给张先生，交付房屋时间约定为2006年10月30日。实际上，该公司仍然在糊弄张先生，允诺出售给张先生的这套房屋早在2001年11月25日就售于他人。无奈，张先生提起诉讼，要求双倍返还已付房款。一审法院审理认为，甘肃某房地产开发公司在无房的情况下，与张先生签订售房协议且收取购房款30万元，其行为构成欺诈。之后又以已经出售并设定抵押的房屋与张先生签订《商品房买卖合同》，故意隐瞒该房屋已经出售的事实，致张先生的购房目的无法实现。法院判决房产公司返还张先生购房款30万元，支付利息9.52万元，并支付张先生赔偿金30万元。宣判后，该房地产公司不服，向甘肃省高级人民法院上诉。省高院终审认为，房地产公司的行为构成欺诈，驳回上诉，维持原判。

　　No.2欺诈9年法院支持双倍赔偿

　　1997年6月2日，宋先生与兰州某房产公司签订一份《商品房购销合同》，合同约定宋先生向该公司购买商品房，建筑面积为129平方米，每平方米4500元，计58.05万元”。宋先生按约定向该公司支付购房款38.8万元，但在合同约定的交付时间该楼没能竣工。1998年10月该楼正式竣工后，宋先生多次催促，该公司仍一再推辞未能履行合同。原来，该公司早在1996年8月12日，就将预售给宋先生的商品房所在的整体楼转让给甘肃某房地产开发公司。宋先生多次交涉未果，无奈于2001年3月31日又和兰州某房产公司签订一份《商品房购销合同补充协议》，该份购房合同房产公司也没有履行。2005年10月30日，宋先生又和兰州某房产公司签订了《商品房购销合同补充协议》，将交房日期再次推至2006年10月1日。

　　合同到期，房子还不见踪影。2006年11月，宋先生根据双方补充协议的约定，向兰州仲裁委申请仲裁。仲裁委认定，兰州某房产公司在没取得房屋预售许可证的情况下“一房二卖”，以《商品房购销合同》和两份《商品房购销合同补充协议》的形式，故意隐瞒事实，欺诈买房人宋先生长达9年之久。2007年1月，仲裁委裁决该房产公司返还宋先生购房款38.8万元，并承担购房款一倍的赔偿38.8万元，合计77.6万元，加上其他的损失，该房地产公司要向宋先生支付各种损失共计100余万元。该房地产公司不服裁决，向法院提起诉讼，法院还是支持了宋先生双倍赔偿的请求。

　　本报记者郝冬白

　　-专家点评

　　主持人：什么是商品房买卖中的双倍赔偿？

　　嘉宾(马红平)：2003年4月，最高人民法院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(简称《解释》)，该《解释》对出卖人的恶意违约和欺诈行为，规定了可以适用惩罚性赔偿原则，这就是通常所说的双倍赔偿。

　　主持人：什么情况下购房人可以要求双倍赔偿？

　　嘉宾(马红平)：根据《解释》相关规定，购房人退房并要求双倍赔偿的房屋必须是房地产开发企业开发的商品房，其他如政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房、再次出售的二手房等发生的买卖合同纠纷，都不属于该《解释》的调整范围。

　　嘉宾(张智渊)：出卖人欺诈和恶意违约必须属于《解释》规定的适用惩罚性赔偿责任的5种情形为：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　嘉宾(庾春雷)：5种恶意违约和欺诈行为，是出卖人承担惩罚性赔偿责任的基本范围，但并不是出现上述任意一种情形就可以要求退房并得到双倍赔偿。必须导致该商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，无法取得房屋时，买受人才可以请求出卖人在返还已付购房款及利息、赔偿损失之外，再承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。

　　主持人：有人认为，商品房如果适用双倍赔偿条款将导致双方当事人利益的明显失衡，违背民法的公平原则，是这样吗？

　　嘉宾(庾春雷)：商品房是商品，欺诈就必须双倍赔偿。现代民法中的公平原则不是个体利益的公平，而是社会的公平、公共利益的公平，双倍赔偿条款与公平原则并不矛盾。公平原则是指导民事立法和民事法律规则适用的依据和准则，双倍赔偿条款作为特别民事法律规则，正是依据公平原则制定的。双倍赔偿的立法价值正是恢复社会公平，校正社会正义，使欺诈购房者的开发商受到惩罚。

　　主持人：购到“缩水房”、“涨水房”怎么办？

　　嘉宾(马红平)：如果误差在3%以内，不能解除合同和退房；如果误差超过3%，购房者可以解除合同；如果误差超过3%，购房者同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款，由购房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还购房者。