不良资产从良记：开发商逆市淘金

　　作者：巫燕玲

　　尽管国内楼市很可能面临一段不太景气的日子，底气甚足的大开发商们并没有打算放慢其土地储备的步伐，只是在一切“从紧”的政策气氛下，他们更多考虑的是如何“变废为宝”了。

　　农地价涨 农行7000亿“宝藏”待瓜分

　　据一家资产管理公司人士透露，目前备受业界关注的，是中国农业银行全国范围内近7000亿元不良资产的剥离处置进程，今年年中前后，这笔庞大的资产将陆续进入处置拍卖程序，而其中包含土地的不良资产包更是为数不少。

　　这位人士称，这些包含土地的不良资产包，大多分布在二三线城市，如仅广东韶关一地，目前就约有估价20亿到30亿元左右的此类资产包，随着农村城市化进程逐步加快，农行7000亿元巨额不良资产包中的大量城郊或农村建设用地，地价已呈飙升之势。

　　有专门从事土地买卖中介的人士称，目前政府公开出让的土地频繁传出流拍或低价成交的“利空消息”，但部分二三线城市的二手地交易市场却暗流涌动，一些较有实力的开发商，正对中小房企急于出手的地块，以及那些装有若干地块的不良资产紧追不舍。

　　前一两年楼市高潮中，不少中小房企拼命囤地，坐等升值，岂料去年下半年以来调控政策接连冲击，楼市降温，银行又拧紧了贷款“水龙头”，这些融资渠道单一的房企资金链开始紧绷，无力继续开发。为避免“土地闲置两年由政府收回”的命运，他们急需寻找接盘者。“去年下半年开始，这类土地买卖个案明显增加。”上述中介人士称。

　　而不良资产包通常是由银行剥离出来，通过其所属的资产管理公司整理出让的，资产包内有不少是以土地作为质押的债权，正是这些土地备受大开发商青睐。

　　记者了解到的最新案例是：在一个本金加利息合计估值约400万元的不良资产包里，有一块位于广东惠州淡水镇的开发用地，占地4500多平方米，按约定买家只需要花180万元拿下这个资产包，地块即可为其所有，折算下来，地块售价仅为每平方米400元到500元之间，而同一片区内条件相似的地块市场价每平方米不低于800元。

　　惠州与广西北海、海南岛并列为上世纪90年代初国内房地产泡沫的三大重灾区，烂尾楼、烂尾地随处可见，沉淀银行资金一度数以百亿元计，近两三年邻近的深圳开发商大举进入，沉寂多时的楼市地市才见回暖，盘活以抵押土地为核心的不良资产，成为当地政府和银行的头等大事之一。

　　生地变“熟” 腾挪空间大

　　“购买不良资产包拿到的地，其实大多是‘生地’，不是‘熟地’。”广东冠杰律师事务所合伙人张邦荣说。这家事务所长期为不良资产处置提供法律服务。

　　所谓“生地”，即仍需进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设的地块(通称一级开发)。所谓“熟地”，即已规划好用途、容积率等，并通过政府土地交易中心公开招拍挂出让的土地。按现行政策，后者受到“闲置两年不开发须由政府收回”的严格限制。

　　张邦荣表示，从现有案例看，投资者购买不良资产包拿到的“生地”，若逾期不作一级开发，仍要缴纳土地闲置费，但政府却不能无偿回收。

　　“买家已取得土地的使用权，政府如欲收回重新安排用途，应该按征地标准向前者支付征收款，”他介绍说，“同时因为购入时折算的地价较低，就算按最新政策缴纳地价20%的土地闲置费，也很容易被地块升值利润所抵消。”

　　据记者了解，广东韶关市政府有关部门就曾试图收回一幅占地近4万平方米的仓储用地，但由于现业主是以约300万元的价格购买不良资产包拿下该地块的，政企双方未能就回收价格达成一致，最终只有作罢。知情人士称，该仓储用地正好与碧桂园集团(2007.HK)在当地开发的大规模楼盘相邻，地价不断飙升，买家自然不肯轻易转手。

　　事实上，“大地主”碧桂园本身就是把“生地做成熟地”的典型。多年来它在珠三角地区的基本操作模式便是从地方政府手里低价协议拿到大量“生地”，投入资金一级开发，伺机转入二级开发，这一过程中需要缴纳土地闲置费用所增加的成本，还是远比起公开竞拍拿地要实惠得多。

　　一般来说，购买不良资产包拿到的“生地”，只是获得土地使用权，可进行一级开发，如果想取得房地产开发权，或者改变土地用途，仍要参与政府组织的公开竞买。

　　“不过在实际操作中，土地使用权所有者可以和土地交易中心共同设定出让条件，他们享受明显的先发优势，”张邦荣解释说，“即使得不到房地产开发权，一旦土地成功高价拍卖，不良资产包的投资者也会赚得眉开眼笑了。”

　　便宜无好货？

　　但银行业界人士也指出，相比其他三大国有商业银行而言，农行名下的不良资产包虽然处置价格或会更低，情况却比较复杂，必须提防风险。

　　张邦荣认为，收购不良资产包中的土地，最大风险就在于资产包信息不实，或者存在某种程度上的欺诈行为。例如银行和资产管理公司可能已收回了有关债权，而仍把资产包拿出来拍卖，买家面临较大的风险。

　　一位在上海从事商业地产开发管理的人士则表示，不良资产包中的土地虽然折算价格较低，不过债权债务问题相当复杂。

　　“愿意进行这类收购的，一般以资产包所涉及资产和土地所在城市的本土开发商居多，如果你不熟悉被收购对象的来龙去脉和当地市场环境，就要三思而行。”他强调说。

　　政策背景：

　　1月7日，国务院办公厅下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。