业界预测今年五年以上二手商品房源不会大量上市

　　业界预测2008年五年以上二手商品房源不会大量上市

　　二手房成交量涨幅不超10%

　　2004年是北京二手房市场的一个分水岭，此前二手房市场一直处于初级发展阶段，而此后才进入快速发展期。即使在2005年楼市进入政策密集期后，二手房市场也一直呈现稳步增长的势头。但进入2008年后，由于政策从紧、新增可售房源较少等因素影响，二手房市场将难以有大的发展。后奥运效应是否会带来房价下跌是买房者观望的主要因素之一，因此2008年在众多专业机构的眼中将是一个观望年。

　　上半年观望态势已成定局

　　“预计2008年下半年的市场将比上半年活跃。”链家地产市场研发中心这样认为，货币政策从紧会导致上半年的银行信贷发放放缓，但下半年各个银行如果明确自身还有一定的信贷规模可以发放的话，银行的房贷放款将会回升，所以下半年的二手房交易量相比上半年会增加。因为银行也是企业，也要以盈利为最终目标，而房贷在银行的资产体系中，应该是最为优良的资产，不良贷款率是最低的。

　　中原地产和链家地产公司负责人也都认为，2008年奥运会的召开确实会降低购房预期，比如许多购房者在8月———奥运月之前选择暂时观望，静观奥运会后北京房价的走势，这会影响到明年上半年北京二手房的交易量。

　　北京二手房市场交易双方心态已经形成一个新的博弈，即使购房需求依然存在，但买房的急迫心态已经稍微缓和，对后市会先采取观望态度；而卖方看好后市的心态没有改变，或是因为当前宏观调控对于他们的压力亦在其承受范围之内，使得其对未来预期价格并没有降低，所以在目前的房源挂牌当中，并没有出现明显的卖方因为投资压力过大而抛售的现象。

　　买卖双方的不同心态决定了他们对今后市场的判断产生了分歧。

　　可售优质房源增长有限

　　由于房价持续上涨，消费者的购买力在下降，目前个税(总价1%)、营业税(总价5.5%)、土地增值税(总价1%)等税费成本占到房价7.5%左右，5年外的二手商品房，除了非普通住宅需要按差额征收5.5%的营业税外，普通住宅基本可以节省7.5%税费。

　　因此，消费者对于无税房的需求在不断上涨，不少购房者都在期望五年以上无税二手商品房在2008年集中上市。

　　北京中原三级市场部研究中心统计数据显示：在2007年中5年以上二手商品房占到25.4%，预计2008年5年以上二手商品房将会占到40%左右。

　　从2008年这个时间来看，2003年销售的商品房，在2008年正好满5年，也就是在2003年销售并转化为存量房再上市的商品房都不涉及税费。

　　不过据北京市统计局数据显示，2003年的商品房销售量与2002年相比仅上涨了10.9%，涨幅比较平缓，因此2008年再上市的增量无税房也会保持比较平稳的上涨。

　　链家地产指出，2004年商品房销售面积同比涨幅达到30.4%，出现了大幅上涨；这意味着从2004年起计算，2009年无税二手商品房才会集中放量。

　　因此，2008年新增的优质房源也比较有限，整体成交量受房源制约的状况不会改变。

　　交易量在9.5万-10.5万套

　　2004年同2003年相比，二手房成交量增长69.3%，之后的2005年、2006年在一系列调控政策影响下，二手房成交量增幅放缓，2005年同2004年相比，增幅为22.3%，2006年同2005年相比，增幅仅为9.9%。

　　2007年的二手房市场虽然也受到系列政策影响，但在强劲购房需求支撑下，尤其是房价上涨带来的恐慌性购房，使得2007年二手房成交量同2006年相比增长16.7%。

　　对于2008年北京二手房的交易量，链家地产市场研发中心认为，总体来说会保持继续上涨的趋势。

　　但由于目前观望的氛围已经形成，房价也已经上升到超出部分置业者承受能力的范围，成交量的涨幅相比2007年可能会出现一定的回落，预计2008年二手房交易量在9.5万-10.5万套，涨幅会在10%之内。

　　本报记者 张家齐