防囤地新政遏制圈地加速住宅入市

　　业界普遍认为，防囤地新政的出台将在很大程度上为天价圈地热潮降温，促使开发商拿地后加速开发，有效增加市场上的住宅供应。本报记者 周晓东 摄

　　本周，很多于前年、去年投入巨资四处拿地的房地产开发商突然发现：自己圈回来的可能是“烫手山芋”。1月7日，国务院正式颁布了《关于促进节约集约用地的通知》，明确规定“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用”。同时规定，“闲置土地将被征收20%土地闲置费”。这一新政击碎了众多房地产大鳄“坐地收金”的美梦。

　　聚焦

　　本周，很多于前年、去年投入巨资四处拿地的房地产开发商突然发现：自己圈回来的可能是“烫手山芋”。2008年1月7日，国务院正式颁布了《关于促进节约集约用地的通知》(以下简称《通知》)，明确规定“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用”。同时规定，“闲置土地将被征收20%土地闲置费”。这一新政击碎了众多房地产大鳄“坐地收金”的美梦。房地产行业以这样的方式迎来了新年，似乎也预示着2008年将又会是一个“调控年”。

　　大额土地储备突成“烫手山芋”

　　国务院1月7日土地新政公布，一时间国内握有大量土地储备的上市房企的股价集体回落，因为如不在规定时间内开发，土地或将被无偿收回，或将被征收土地闲置费，这将大大压缩开发商囤积土地等待升值的获利空间。一时间，不少开发商对手里的土地储备爱恨交加。

　　北京华业地产策划总监邓小虎接受记者采访的第一反应是：“防囤地新政对于一些资金实力和开发能力较强的开发商来说是利好，尤其是此前没有囤地的开发商，他们将会面临更多机会。而对于那些多年前就获取土地，但实际开发能力不足的开发商则非常不利了。”

　　“现在各地还没有出台实施细则，如果实施细则的标准及执行力度足够严格，那么，对大量囤地的开发商将是非常严重的打击。”邓小虎指出。

　　“除了受限于资金外，有经验的管理人员也不够，因此，想加快手头地块的开发速度不容易。”总部在北京、去年刚加速外地拓展的某开发商如是说。而手中土地储备不多的中小开发商对新政的感觉则是庆幸，“我们就两个项目，没有囤地的可能，自然不受新政影响。”望京一热销项目开发商表示。

　　开发周期缩短，住宅入市套数大增

　　“和此前的入市量比较，未来住宅供应可能会大量增加。”贾玉鹏在谈到土地新政影响时这样表示。

　　其理由是：不管是目前已出让的土地，还是未来将出让的土地，受制于土地新政“闲置土地将收取20%土地闲置费”的规定，开发商都会将项目的开发周期缩短，否则将会减少收益。在土地供给不变的情况下，缩短开发周期意味着同一时间内入市的项目量增多。同时，国家对住宅项目的开发又有“90/70”的限制，双管齐下，住宅套数的供应在一到两年内将出现幅度不小的增长成为可以预见的未来。“尤其是已出让但闲置近两年的存量土地，受政策影响会‘冲刺’般加快入市。”贾玉鹏说。

　　天价地王难再现，拿地冲动将受抑

　　由于对未来房价上涨的预期持续乐观，2008年前开发商在全国土地市场上的表现近乎疯狂，各地总价50亿以上的地王相继出现，但土地新政的出台无疑在很大程度上遏制了开发商频繁高价拿地的冲动。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩表示，一些囤地较多的企业受到土地新政打击，企业预期效益下降，尤其一些“地王”项目受到的影响较大，这些企业的经营战略将被迫调整，房地产商在土地市场上的行为也将一定程度上回归理性。“持有成本增加了，不可能像此前即使自己不开发转手卖地也能赚钱，拿地的时候就更谨慎”。明天地产业务发展中心总监贾玉鹏分析认为。

　　“土地新政正是针对通过囤积土地的投机行为的遏制。”中国土地学会副理事长董黎明教授指出。

　　中原地产华北区域总经理李文杰则表示，“一些依靠囤积土地、期待升值的开发商，将不得不改变原有的赢利模式，开发商也会尽快将其获取的土地进行开发。同时，面对高额的土地闲置费，开发商频繁高价拿地的行为有望减少，天价圈地的热潮也会降温。”

　　大房企加速兼并中小房企

　　此外，北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为，此次土地新政的推出，标志着国家对土地粗放式管理方式的终结，势必将促成行业内再度整合。“规模较大、掌握大量土地储备的房地产企业为加快项目开发，将吸收更多业内人才。相比之下，由于开发的成本，压缩了中小企业的生存空间，土地二级市场项目转让将会活跃起来，伴随项目转让同时进行的是企业的兼并重组，因此，中小开发商被兼并的速度将大大加快，未来房地产市场集中化的趋势将会越来越明显。

　　北京闲置土地可建近八千万平米住宅

　　调查

　　2007年4月2日，北京市国土局公布在对全市范围内闲置土地清查后的统计数据显示，2002年至2005年期间，北京未形成商品住宅实物供应的项目供地达到3200公顷，可建住宅建筑面积约6300万平米。而2006年这两个数据分别是3974公顷和7975万平米。

　　据业内人士介绍，北京土地闲置主要有三个方面的原因，其中最大的障碍就是拆迁。比如，潘石屹购买的首创三里屯地块，最初的拿地价格约为6亿元，而老潘最终的购入价达到30亿元左右。据了解，首创置业当初拿的是待拆迁的生地，其拿地价并没有包括拆迁费。而据接近首创的地产人士指出，首创正是由于拆迁问题，使得公司的资金、时间都被消耗殆尽，最终不得不脱手，转手给了老潘。

　　其次是资金问题。从2004年开始，银行开始紧缩对开发商的开发贷款，使得一些期望通过土地抵押获取贷款进而进行开发的小开发商面临资金压力。但由于近年来土地升值空间巨大，手中有地的中小开发商不想将其手中的土地便宜卖出，而北京也并没有严格执行土地回收政策，因此不少开发商一直将土地紧握在手中。“多握一天，就坐收好些利润。”邓小虎表示。

　　除了拆迁难题和资金不足之外，更深层次的原因还包括，不少闲置土地掌握在中央级企业的下属开发公司手中。据有关媒体报道，北京市的主管部门处理此类闲置土地的难度巨大。

　　开发商对策

　　准备拿地者 暂停拿地或竞标

　　“公司要求我暂时停止谈判，原地待命，等待公司新的通知。”1月9日，一位正在内蒙古通辽市谈土地转让的北京开发商告诉记者。当天，多位开发商接受记者采访时均表示，由于防囤地新政出台前没有任何预兆，对于他们来说有些措手不及。

　　而本来想积极参与近期北京土地公开出让的东部一开发商也告诉记者，该公司已决定暂停竞标。“按照公司每年的实际开发能力，我们并不能在短期内将手中储备的土地开发完毕。原本参与投标的主要目的是为了增加土地储备。但新政出台了，储存土地带来的不稳定因素太大，所以我们放弃竞标。”该开发商如是说。

　　亚奥区域一知名项目开发商则表示：“目前的通知只是个导向性的政策，细则估计要春节后才能出来了，到时才能仔细研究对策。”这也代表了处于调控政策约束之下的众多开发商的心态。

　　手中有地者 寻求合作伙伴加速开发

　　缩短开发周期、加快开发速度，必然需要大量资金和人力，任何一个环节的欠缺都将是致命的。但这对于手握大量土地储备的房企而言，日子就没有那么轻松了。“如果是上市企业，可以在二级市场上通过增发等方式募集资金，同时兼并小企业以补充人力，不过需要得到投资者的认可和选择好的时机。”招商证券一分析师表示。

　　而北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，中小企业间合作的机会也在增多，中小企业可以通过自发重组的方式成立联合公司，壮大自身实力。对此，一位不愿透露姓名的开发商表示，其公司不愿意被吞并，正在寻求合作伙伴，把各自手上的项目和土地集中起来，形成一个房地产投资集团，各自持有股份，不过原来的房地产公司还是保持不变。

　　房企代表回应

　　万科：“坚决反对囤地、反对捂盘”

　　多数业内人士表示，受到新政影响比较剧烈的就是土地储备量巨大的开发商，比如碧桂园、富力、保利、万科等。以万科为例，至2007年底，万科储备的土地的规划建筑面积将近2000万平米。

　　在回复本报记者的电子邮件中，万科方面表示，万科一直坚决反对囤地、反对捂盘，走的是快速开发、快速周转的道路。从2004年开始，万科的项目资源都小于未来两年的开工量，且项目资源与未来两年开工量的比例不断下降。2007年9月底，万科持有的土地资源建筑面积是1653万平米，而万科2008年的开工量将达到一千多万平米。

　　同时，万科表示，该公司一贯重视从存量土地中获取项目资源。近年来万科累计激活的存量项目资源超过1000万平米。