北京楼市尚未见明显拐点

　　□本报实习记者 高健 北京报道　

　　为了心仪的住所，32岁的蔺先生已在楼盘经过几番咨询，可面临抉择时，他仍然心存期望，“深圳、广州那边价格已经降下来了，北京也有可能吧？”这种情况下还要来询价，是因为北京今年要举办奥运会，“(房价)说不好到奥运会之后也降不下来”。

　　这是1月5日下午发生在位于朝阳区平乐园小区当日开盘的禧福汇楼盘前的一幕，犹豫与权衡后，蔺先生一脸疑惑地乘车返回位于海淀区的租房，继续观望。

　　为了具体了解京城楼市现状并给予近日愈发火爆的“楼市拐点”争论一个实证性质的说明，本报记者日前兵分三路，到北京市内各商品房楼盘进行了现场调查。

　　采访中，记者发现像蔺先生这样持币观望、期待降价的购房者并不在少数。然而，北京市的楼盘价格却并未出现具有“拐点”意味的规模降价。

　　市区火爆　远郊清冷

　　就在蔺先生这样的询价者因为禧福汇1.85-2万元/平方米的预售价格犹豫不定的同时，相当一部分买房者却对该楼盘展开了抢购行动，因为将在今年晚些时候预售的该项目二期的均价预计“将提高到2.4万元/平方米”。据销售人员介绍，依照他们所掌握的情况预计，禧福汇本期的100套住房将在12日，也就是开盘一周内全部售完。对于这一点，他们“非常肯定”。

　　同日开盘的学院派情况相似，位于海淀区的该楼盘尽管均价达到2.4万元/平方米，却也吸引了特别多的买家，至下午1点多已卖出30%，150和120平方米的户型基本销售一空，只剩下50、60平方米的。而其他一些楼盘，如海淀的新型年代和朝阳的国奥村、东区国际等也都有着同样积极的销售或认购纪录。

　　而万达大湖公馆并没有出现以前那种一开盘就抢光的现象。该楼盘10月底开盘，共300多套住宅，现卖出100多套，价格在1.9万至3万元/平方米之间。不过面对记者的询价，150平方米的房子最终还是能够被喊到270万元，即微降至1.8万元/平方米。

　　相比之下，尽管中大恒基的年度报告中特别指出“郊区置业是大势所趋”，但目前购房者仍然没有把太多热情投入到“感觉已经离开北京”的远郊地区。根据北京市房地产交易网的信息，顺义区、密云县等北京周边县区房价在8000元/平方米以下的楼盘遭遇了一定的销售困境，其中过去两周内拿到预售证号的那部分楼盘至今仍然没有销售或认购纪录。

　　在北京郊县的一些楼盘,即使出现销售相对顺利的楼盘也以需要更多的降价作为代价。例如，发证时间为2007年12月23日的顺义区望潮家园尽管平均预售价在6500元/平方米左右，但住宅卖出近半数的时候，成交价格仅有6367元/平方米；而之前一周得到预售证号、平均预售价定位在5500元/平方米的丰台区南宫苑生态居住区二期在近乎销售完毕的时候，成交均价却仅有4069元/平方米。

　　买卖双方“力挺”京城房价

　　“降价？不会的。”面对记者以购房者口吻对于楼盘降价可能性的试探，电话另一端府上嘉园的售楼小姐斩钉截铁，“宁可少卖一点也不会降价。”而国奥村的销售人员却明明白白地告诉访者，该项目今后计划先后三次提价，每次幅度在500元左右。

　　“中大恒基”指数统计显示，2007年最后一周新增的需求已经有了近5%的涨幅，这与往年年底需求止步不前的普遍现象相悖。说明“无论是购房者，还是销售商都已意识到，价格近期不会再有大的波动，目前出手不失良策”。其市场研究中心认为，若无大的政策调整，不管是交易量还是交易价格(除轨道交通沿线)都会小幅增长。而易居房地产研究院高级评论员杨红旭也一直认为，“以中长期、全国整体来看，中国房价还是要往上走的。”

　　SOHO中国有限公司董事长兼联席主席潘石屹在其个人博客中指出了房价仍处上涨趋势的原因：“中国正在大踏步迈向城市化，经济处在高速增长期，对房子的需求量在不断增长。”不过这种对于购房者刚性需求的解读并不意味着销售商的仅凭定价就能够力挺北京房价。事实上，尽管并不会非理性降价，但一定的优惠政策也是销售商们吸引购房者最终做出购买决定的重要手段。

　　万达大湖公馆经销人员介绍称，“如果关系好，甚至可能优惠5万元。”在世茂奥临，除了送车库的优惠条件外，以老客户身份买房，还可以享受6-40万的优惠，销售人员表示，倘若真心想买房，即使不是老客户，也可以变通。而东区国际的优惠手段则是在售价中包含了规格相当于2500元的装修费用并将日物业费降低至2.8元。

　　不可否认，销售商们的优惠政策中存在一定的时间特殊性，东区国际的售楼小姐樊荣就介绍到，“每年春节前夕，开发商对于资金回笼的要求更加迫切和坚定，再加上当年的销售任务一般都会达到基本完成的状况，所以优惠政策也跟时间点相关。”

　　正因如此，再加上销售代理公司“刚刚成立，希望低价入市，树立良好形象，吸纳客户”，东区国际在内部认购开始仅8天就已经预售出70余套，且价格在1.7万元-2.4万元/平方米之间，并未与2.09万元/平方米的预售价格出现较大差距。

　　在力挺京城楼盘价格的努力中，销售商们并不孤独，他们意外地发现了购房者中也有这样的支持伙伴。现在一些北京购房者愿意去接受一些相对较高价位的住宅，“只要价格合理，购买力支撑还是坚实的，”一位购房者说。

　　“房价和股市有所联系，也是由很多行业所支撑的。因此，房价如果下跌将反映的是北京经济的不景气，有人说奥运会之后房价下跌，奥运会之后北京的经济又怎么会突然不景气了呢？”一位青睐东区国际的中年购房者对记者谈到了他现在购房的理由，“以后收入水平提高了，拥有固定资产的人才真正算是有钱人。这也刺激了人们现在的购房欲望。”

　　更加关注所购住宅的升值空间，已经是很多购房者的共识。而除了时间之外，可能存在的住宅空间变化的考虑也被更多地提及。“现在北5环的房价都2万了，虽然会有一些下降，但你还是得往城里搬不是？所以说，还是早买了好，买晚了更降不了了。”一位购房者说。

　　理性趋势：“拐点”新含意

　　其实，在楼市意义上，出现所谓的“拐点”并不是指房价由高到低的转变，而是应当更多地指价格由快速增长变换到平稳理性增长的状态，这一点已经被越来越多的人所接受。在记者的采访中，有近半数的购房者并不期望房价的下降，只是希望能够体现某种理性和可判断性，“否则我们购房者的恐慌和楼市的不理性将形成一种恶性循环。”

　　“在北京，买房更像是一种投资行为，北京房价仍在上涨，趋势平稳；但由于绝对价格相比较深圳、广州仍有差距，所以上涨空间依然存在，整体价格下跌时间无法预见。”东区国际的樊荣这样分析：“对于深圳、广州来说，一定程度的降价是由于其楼市经历了非理性上涨的阶段，而如果将比较的时间点向前推到2年之前，深圳和广州的房价实际上还是有所上涨的。”

　　“只要中国经济持续平稳增长，中国的房地产市场就有广阔的发展空间，但不排除在局部地区、局部品种上出现的过热现象会对市场造成影响。”潘石屹的视角更加深入和广阔，却也在支持着樊荣的结论，“中国的房地产就不会出现大起大落的现象，一个行业要平稳发展，一定不应该出现很多拐点。”

　　在他看来，地方楼市的部分降价是由于国家政策的变化造成的，“(三年前开始的)政府的调控思路是以压缩房地产投资规模为主要目的，抑制房价只是一个次要目标。所以当时的调控手段是以限制市场上的供应为主，限制土地的供应、限制给房地产行业的贷款。限制供应量的调控结果，是市场上供应的房子越来越少，房价节节攀升。”

　　根据潘石屹的说法，2007年，特别是近半年来，政府把抑制房价过快上涨作为主要目标，在具体手段上也与以前明显不同，“一是将房地产的品种分离，划分出廉租房、两限房和经济适用房等不同品种，这部分供应由政府出面解决，大大增加了市场上紧缺品种的供应量；二是通过紧缩银根、加息、提高第二套住房首付比例和贷款利率等手段抑制需求。”

　　华远集团董事长任志强则在同意“个别城市无法代表全国”的同时，也认为某些预言中的规模降价将不会出现，理由是“政府调控的底线仍是要提高居民改善生活质量的住房，而非扼杀整个市场。”在个人博客中，任志强明确表示2008年“平均房价是会下跌的”。因为当两限房与经济适用住房的价格在总销售量中比重增加时，各地的平均住房价格都会下降，但“这并不表示是拐点，商品房价格也未必会受影响。”

　　这样的观点恰好印证了记者在调查中得到的北京周边县区较低价楼盘更多出现降价现象的事实。而这也理应属于理性降价的一种具体体现。

　　当然，如果说在房地产相关行业中真的有拐点出现的话，潘石屹认为那将出现在土地市场上。在这其中，土地供应数量和区域的变化是最主要的原因。

　　2007年，国家加大供应的土地主要位于北京的郊区县，当年北京市出让的土地中，四环之内的仅有97万平方米，仅占总供应量的7%。而且由于土地供应后一般两年左右才能在市场上形成房子供应，近年来的调控政策变化将在今明两年显现出更加突出的效果。

　　换句话说，北京市“2008年土地价格一定会出现拐点”，这是潘石屹在其博客中的论断。