上海国资房地产资源整合 开发商产交所淘地

　　本报记者　田新杰　

　　从上海房地部门公开出让的土地数量去判断土地市场的供求关系，很可能得出一个“假象”。

　　在过去的2007年，房地产开发与经营资产成为上海联合产权交易所（以下简称“产交所”）的挂牌大户，频频成为产交所每周产权交易成交额的首位。根据产交所公布的数据，就在2007年底12月17日－12月21日这一周，房地产行业资产成交额再次占据首位，高达17.03亿元。

　　而据本报记者所收集的资料显示，随着国有企业、各级国资机构推进主业调整，以及主业非地产的国企逐渐转让地产资产，国资地产已成为产交所挂牌交易的主角。参与“淘地”的企业包括了国内一线开发商、本地国资地产企业及其他在上海“淘地”各路资本。

　　国资地产交易涌动

　　“产交所挂牌的许多房地产项目，你要是有诚意，我们能帮你找到宝贝的。你可以给我留下联系方式，有合适的项目，会及时联系你。”记者近日以意向投资者的身份进行咨询时，上海新工联产权经纪有限公司的一位经纪人表示。

　　房地产资产产权交易成交金额远远高于其他行业成交金额的总和，成为产交所成交最活跃的板块。而产交所有关人士则透露，其实上述情况，在过去的2007年出现频繁，预计接下来的很长一段时间内，还将延续。

　　事实上，根据国有资产整合及国资企业业务调整的相关要求，随着房地产整个行业形势的变化，房地产股权需要退出、融资以及国有房地产产权作为辅业需要被剥离，都促使它们汇聚到产权市场上来。

　　公开资料显示，2007年以来约全国有超过50％的房地产公司通过交易所挂牌完成股份的产权交易，而在上海产交所，2007年上半年的产权交易量中，有三分之一来自地产或与之相关的交易。

　　对在产交所挂牌的房地产项目的不完全统计，这些国资房地产资产的出让方主要为各级国企及国资管理机构。

　　这部分土地究竟有多大的量，业内一直没有一个权威的数字可以说明。

　　据记者了解，陆续通过多种渠道（产权交易占很大部分）流入市场的国资房地产资产，体量庞大，主要集中在：张江高科、陆家嘴、外高桥、浦东金桥、闵行等各类开发区体系的国企；上海城投、上海地产集团等以土地一级开发为主的国有房企；各区县下属的各类国资背景企业及各级国资机构。

　　争食潜规则

　　上海产权经纪有限公司的一位经纪人告诉记者这样一个真实的案例：

　　就在2007年下半年，上海本地某国资房地产项目公司通过产交所挂牌转让部分股份，由于转让的比例已达到控股，项目公司主要资产为优质土地，开发前景被广泛看好，而挂牌价格相对较低。尽管出让方挂牌前已经有一家意向买家谈得相当深入，根据以往的经验，很可能挂牌只是走形式，标的十有八九会是这家意向买家竞得。但在公开竞价时，另一家公司与这家意向买家展开了激烈竞争，最终以高于底价四倍的价格竞得。

　　“产交所挂牌的国资地产有很多宝贝，已经吸引了很多实力开发商参与。”这位经纪人表示。

　　2007年12月，广东珠江投资有限公司通过产权交易以约2.5亿元购得上实发展（600748）与关联企业上实置业集团（上海）有限公司各持有的上实海云置业有限公司51％及49％股权，获得上海虹口区飞虹路一幅建筑总面积约为4.75万平方米土地的开发权。

　　同月，　招商地产（000024）控股子公司举牌以35325万元收购了上海丰扬房地产开发有限公司60％股权，获得多幅土地共计38.53万平方米。

　　不过，开发商通过产交所竞标达到增加土地储备的目的，还需要看清一些“潜规则”。

　　其中，挂牌项目一般会有意向受让方就是规则之一。上述经纪人告诉记者，事先寻找意向受让方，一是标的出让方为了避免出现挂牌流标的情况，也有意向企业事先主动进行过沟通。

　　“尤其是国资地产的交易，为了避免国有资产流失，往往是在主管部门的协调下，从非房地产主营的国企转让到以房地产为主营的国企，或者从国资机构转让到对应的国企手中。”

　　就在2007年12月17日－12月21日上海产交所这一周的重点交易中，即有一宗交易标的是上海某置业投资发展有限公司25％股权转让，出让方是一家国有控股公司，收购这部分股权的是上海某国有独资的投资有限公司，成交金额为3765万余元。

　　此外，对受让方而言，只有是控股权的竞争才是值得的，若不能达到控股，即使竞得也没有在公司中的话语权，很少有企业会盲目参与。所以很多不到控股比例的产权都由事先意向受让方获得。

　　另据了解，目前在产交所挂牌转让的国资地产，分为截然不同的两类：一类是属于非常优质的资产，出让方已持有很长时间，但由于国资整合方面的政策要求，不得不转让；另一类则是存在很多问题的资产，比如有多年拆迁难题、出让方迟迟未能进行开发的土地。

　　1月9日，北京产权交易所总裁熊焰通过公开渠道指出，由于中国资本市场不是非常发达，许多中小企业的投融资和转让是透过产权市场进行的。未来一段时间内，房地产项目在产权市场中交易频率还会比较高。

　　“产权交易用市场化配置资源，用市场规避风险，用市场把小的项目聚集起来都有很积极的作用。可能它的效益是最大的，风险会降到最低，成本会相对比较低。”