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个别城市近半房屋为小产权

http://www.sina.com.cn 2008年01月09日 06:53 市场报

  李杰

  北京宋庄艺术家陷入小产权困局

  截止到2006年,全国的耕地面积为18亿2700万亩,人均只有1.39亩。就在耕地面积不断减少的同时,2007年,房地产市场上有个热门——小产权,这两者之间究竟有着什么样的关系?

  记者了解到,几百万亩被侵占的土地中,大量农业用地被用来开发成了小产权房。

  小产权房威胁粮食安全

  前不久,国家六部委召开了全国县市、乡镇、村级干部国土资源法律知识电视电话会议。在会上,国土资源部部长徐绍史公布了这样一个数字,截止到2006年,全国的耕地面积为18亿2700万亩,人均只有1.39亩,其中北京、天津、上海、浙江、福建、广东六省市人均拥有的耕地比联合国粮农组织确定的0.8亩的警戒线还要低。

  国土资源部部长徐绍史说:“这十几亿人口基本做到粮食自给,耕地绝对不能少于18亿亩,所以违规违法用地确实危害了粮食安全。”

  18亿亩耕地的底限不能突破,但是徐绍史部长表示目前耕地保护的现状却不容乐观,2007年9月中旬到年底,国土资源部专门部署了全国土地执法的百日行动,结果发现,违法违规侵占土地的数量惊人:清理出来的违法违规的案件宗数是32000件,涉及到的土地是数百万亩。

  小产权房

  风险不断加大

  小产权火爆,就因为它比城里的商品房便宜很多,但在便宜的背后,小产权麻烦也不少,它盖在耕地或者宅基地上、没有缴纳土地出让金、没有合法手续,换句话说,它不受法律保护。

  前不久,国务院叫停了小产权房,明令禁止城镇居民购买小产权住房,这个规定刚刚宣布,北京市第二中级人民法院就对一起小产权官司作出了终审判决。

  5年前,北京宋庄一个名叫马海涛的农民,自愿把自家宅基地的使用权和8间房以4.5万元的价格卖给一个名叫李玉兰的画家,5年后,当宋庄发展成了知名的艺术家聚居区之后,当地的房价也是一个劲地往上涨,于是农民马海涛开始反悔,向法院起诉要求要回房屋,结果法院判令双方的买卖协议无效,马海涛向画家支付93808元房屋补偿,画家90天以内腾退房屋。

  李玉兰认为,这套房子以前是属于农民的私有财产,农民有权出售自己的房屋,因此合同应该是有效的,于是李玉兰向北京市第二中级人民法院提起了上诉,没想到再次败诉,那法院为什么认为农民把自己的私有财产卖给李玉兰违法?

  法院认为,农民的私房盖在属于集体所有的宅基地上,对宅基地,农民只拥有使用权。所以,他们只能把自己的私房卖给本集体的农民,而不能把私房卖给这个集体以外的任何人,哪怕对方是另外一个集体的农民也不行。

  北京大量宅基地用来建小产权房

  我们的记者在北京郊区做了调查,发现,在北京怀柔区北宅村一个名叫溪湖北宅的楼盘正在销售,中介人员告诉记者,这些房子都是在宅基地上建起的小产权房,一期70多套,如今已经卖出近40套,不仅如此,为了说服买房人,中介人员告诉记者这些房屋都有正规的规划。

  虽然记者反复追问,但中介人员始终不肯透露规划是哪一级政府审批的。在记者准备离开时,意外地发现北宅村的规划图上还标着一片四合院,那么,这片四合院是准备用于村民居住还是用于出售?

  记者了解到,这一片四合院分为1000平方米和850平方米两种户型,气派非常的四合院的价格分别为230万和200万元,那么,这些占地惊人的四合院是不是小产权房屋?中介人员告诉记者,买房人得到的只是70年的土地使用权和地面建筑,中介人员还告诉记者,像这样占地1000平方米、850平方米的四合院已经被城里人买走了好几套,同时他们还一再强调这些小产权的四合院能够转成大产权。

  在北宅村的调查中,记者发现大量的宅基地被用来建成小产权的房屋出售,那么这会给当地农民带来什么影响?在北宅村,小产权房大量侵占农民的宅基地,虽然中介人员不知道那些要分家的农民,以及他们的下一代,会不会因为没有宅基地而去占用耕地,但中介人员知道的是,在怀柔,小产权房十分普遍。

  在北京不止怀柔小产权房屋迅速膨胀,在通州和房山,小产权房的建设和销售更是成了公开的秘密。

  全国各地小产权房数量惊人

  小产权房在北京迅速蔓延,那么全国范围内它究竟占了多少比例?采访中记者了解到,小产权的房屋由于没有完善的销售手续,因此数量很难统计,但一些机构、专家的抽样调查却显示,小产权房屋的数量惊人,北京有人估计大概占了20%左右,深圳这样的城市占的比重就更高,有的可能高达40%近50%。

  调查中记者还发现,数量惊人的小产权房就醒目地树立在各个村庄的田间地头,从打地基、直到最后销售,一般都要经历几个月甚至一年多的时间,这么长的时间里,如果地方政府及时制止的话,它们根本就不可能建起来。

  其实,早在1999年5月,国务院办公厅就发布规定,农村住宅不得向城市居民出售,建设部也曾多次发出风险提示,提醒城市居民不要购买在农村集体土地上建设的房屋,否则将无法办理房屋产权登记,权益难以得到保护,可实际情况却是,小产权房热销多年,大量城市居民选择了小产权房,明明都知道小产权不合法,风险巨大,那又是谁在背后推动着这块市场不断膨胀?

  一方面,大产权房高不可攀的价格,让不少城市居民开始选择小产权房,形成了庞大的买方市场;另一方面,一些村镇在大产权房价格飙升的背景下,也开始迅速把土地变现,这也让小产权房有了立足之地。

  据济南市槐荫区段店镇彭庄村鑫鹏小区销售负责人介绍,一个楼做好,给村里100万,剩下的是利润。巨大的利诱之下,村委会不惜出让土地,而采访中,记者还发现,越是靠近城市边缘的农村,出让土地的现象越严重。

  因为村里要发展,所以就违规建小产权房。一些专家告诉记者,在这些理由之外,靠近城市的村庄纷纷开发小产权,还隐藏着另一个秘密,那就是城市的发展过程中,一定会占用农田,如果村里不开发小产权房,土地一旦被地方政府征用,那么土地的大部分利润将被地方政府拿走。

  城市的高房价造就了小产权房的巨大市场需求,而村级组织也有着强烈的卖地冲动,在此情况下,一些不正规的开发商开始迅速介入,并在一栋栋小产权房的交易中赚到了自己的利润。

  (CCTV《经济半小时》供稿)

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