囤地行为缘何遭重击

　　记者 周剑初

　　进入2008年刚刚一周，国家宏观调控政策再次重磅出击。日前，《国务院关于促进节约集约用地的通知》出台，主要目标直指房地产开发商囤地行为。在这份通知中，有两条规定可以说击中了囤地者的要害：一是规定土地闲置满一年不满两年的，按土地价款的20%征收土地闲置费；二是对土地闲置满两年的将由政府部门收回，重新安排使用。

　　实际上，开发商囤地行为引起社会“侧目”已经不是一天两天了。由于国内房地产市场的持续红火，开发商根本不愁销售，他们始终享受着行业过热带来的超额利润。对开发商来说，在我国土地稀缺的国情条件下，谁占有更多的土地就意味着更多的可开发项目，也就意味着更多的利润。正是在利益驱动之下，开发商囤地行为近两年来愈演愈烈。去年，上海等城市在公开竞拍住宅用地时，竟然多次出现楼面地价高于周边房价的天价地。这些天价地，其实就是开发商为囤地而激烈竞争所结下的“恶果”。据统计，在上市房地产开发企业中，土地储备超过1400万平方米的多达10家，少则够三五年开发，多则可开发十多年。其中登峰造极者如香港上市企业碧桂园公司，其土地储备就达4500万平方米。有人推算，若以公司目前全年销售200万平方米商品房的进度计算，20年都开发不完。

　　有没有一个全国范围的开发商囤地情况的统计呢？资料显示，目前开发商有效开发很不充足。据中国房地产业协会发布的一份报告披露，去年上半年全国完成土地开发面积仅占待开发土地面积比重的40%。换句话说，开发商手中拿的地仅仅开发了四成，而高达六成的地被他们囤积起来。从数量上看，据北京师范大学金融研究中心的一份报告估测，2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米。有专家按此推算，开发商目前的囤地规模大约可支持静态开发4年或者动态开发3年。

　　然而，众所周知的是，中国是一个人多地少的国家，天字第一号的粮食安全问题必须保证足够的农业用地，处于快速进程中的城市化和工业化也存在对土地的巨量需求。两面“夹击”之下，国情显然不能容许开发商们对宝贵的土地资源如此囤而不“垦”。不久前，国土资源部部长徐绍史指出，截至2006年，全国的耕地面积为18.27亿亩，人均只有1.39亩。如果2007年底的最新数字出来，相信耕地面积距离18亿亩的警戒线会更近。可以说，我们18亿亩耕地的红线已经岌岌可危。如果我们再不采取更为积极有效的措施，红线的失守将很快成为现实。

　　另一方面，囤地竞争必然导致非理性的土地价格上涨，继而导致房价高涨，其对房地产市场可能造成的负面影响不可低估。专家提出，囤地竞争易引发公众对于房价增长过快的恐慌心理，影响社会稳定，使得真正的住房消费受到了压抑。并且，有些开发商高价拿地囤积，并不是为了造房子卖，而是将其作为融资工具，或是把囤积的土地当作一种题材，为其在资本市场上炒作股价提供方便。更有分析认为，囤积的土地上来自银行信贷的资金可能高达1.32万亿元，显示银行每提供4个单位涉及房地产的信贷，就有一个单位被开发商或储备中心沉淀在土地上，有可能使囤地风险转嫁给银行。

　　为了坚守18亿亩耕地的红线，为了房地产市场的稳定发展，中央再三强调，要实行最严格的土地制度。就在刚刚过去的2007年12月份，规范我国土地储备的第一部全国性法规《土地储备管理办法》由国土资源部和央行等三部委联合发布。该办法规定对土地储备将实行计划管理，办法要求各地要加快“净地”供应、规范土地储备融资。

　　比较之下，如果说“净地”供应的增加对打击囤地具有间接作用的话，那么，此次国务院发布的通知则是对囤地行为的直接打击。按照通知的规定，开发商囤地成本将大大提高，同时其融资标准也大为抬高。为避免成本的大幅上升，开发商应该会加快对囤积土地的开发进度。这样，房地产市场的项目供应有望在数量上增加、在速度上有望加快，节节高涨的房价或许能够就此稳住。

　　事实上，由于一年多来宏观调控的累积效应，特别是央行和银监会关于第二套房贷细则出台后，一线城市已经不断传来房价打折或下跌的消息。尽管跌幅并不大，尽管人们对房市拐点是否到来还存有争议，但是，这次国务院通知的出台，相信会对已经有所松动的房价高涨链条再次产生重要作用，会为18亿亩耕地红线再添一道保护屏障。