楼市调控的跨年马拉松

　　龙飞 张明 王其明

　　编者按：谁也不曾料到，一度被认为将再创新高的2008年中国房地产市场，寒意来得比以往任何一年都早。2007年第四季度起，中央政府以平抑楼价过快上涨为主要目标的强力调控政策，似乎终于收到成效。对眼下这一轮楼市低潮究竟会持续多久，市场影响到底是利好还是利空，不同的人的解读和反应大相径庭，应对策略更是五花八门。

　　新年伊始便做趋势预测，是一件吃力不讨好的事，但作为长期的行业观察者，面对市场剧烈变局的“失语”，也有不负责任之嫌。因此，本版刊发以下一组报道，目的只是为关心房地产市场的广大读者提供一些解读和判断的素材。一孔之见，并非定论，是否中肯，任人评说。

　　2008，中小房企兼并年？

　　新年房企并购第一案呼之欲出

　　深城投欲投奔远洋地产

　　雄厚的地方国资背景，垄断的项目土地资源，优越的行业龙头地位，让深城投成为养在深闺不愁嫁的“皇帝女”。但是，房地产业市场化趋势日益明显后，养尊处优的“她”不知不觉变成了“温水里的青蛙”，一旦外部环境发生更剧烈变化，再欲独自挣扎求存，却已痛感无力回天。此时此刻，投靠“大户人家”以求新生，是没有选择的选择。

　　香港上市的内地房企新贵远洋地产(3377.HK)在试图向人们证明，它从不轻许诺言。

　　“我们有获取黄金地块的能力！”2007年10月上市最后冲刺阶段作全球路演时，远洋地产总裁李明反复向投资者强调。

　　在此前后的短短几个月内，总部设在北京的远洋地产通过项目及企业并购方式，分别在天津、青岛等北方港口重镇拿下数量可观的土地储备。最新消息透露，它的下一个目的地是南方大港深圳，当地老牌国有房企深圳城市建设投资发展有限公司(下称深城投)，很有可能成为它的“新欢”。

　　背靠母公司中国远洋集团这艘巨舰的远洋地产借上市之势大肆扩张，本来不足为奇，而曾经身为深圳三大国企控股集团之一、拥有十多年辉煌历史的深城投，因何要“嫁入豪门”呢？

　　深城投穷则思变

　　襄王有梦，神女有心。对于远洋地产的收购计划，深城投新一届管理层并不抗拒。

　　“此事已基本敲定，公告只是时间问题”。深城投一位参与有关决策的高管告诉记者。据称双方已就收购细节达成共识，只是深城投内部的资产与股权问题尚未完全理清，远洋地产不愿在现阶段拍板。

　　记者了解到，2007年11月深城投董事会通过决议，将该公司工会持有的67%股权转让给深圳市亨利通实业发展有限公司。后者实际为远洋地产所控制，扮演着收购交易中转的角色，远洋地产已为其提供了2.5亿元的收购资金。

　　日前记者专门致电远洋地产董秘求证上述说法，但未获正面答复。

　　1993年成立的深城投，是负责市政和口岸建设管理的深圳市一类企业，主营房地产开发、建筑施工及物业管理，包括罗湖口岸等一系列地标式工程，均出自其手。

　　由于早年全国支援中国第一个特区建设等特殊历史原因，深圳国有房企数量非常多，当地现有上市公司中，1/3是国资背景的开发商。借助于政策倾斜和垄断市中心大片廉价土地，包括深城投在内的这批国有房企，一度取得惊人发展。但上世纪90年代中期前后房地产泡沫的破裂，却让它们大受打击，几乎体无完肤。

　　“关键是管理机制不健全，经营决策迟缓。”一位经历过那个疯狂年代的深圳地产老行家表示，“楼市泡沫破灭后，万科可以壮士断臂，迅速收缩，但国有房企就不可以，花2亿元购入的土地，不管它是否能带来利润，账面上还是2亿元的资产，政府任命的国企负责人，谁敢把它低价出售？”

　　此后深城投等传统国有房企发展步伐逐渐落后于行业平均水平，近年来虽几经改制重组，后劲依然不足。

　　“公司改制后，苦于无法突破资金有限的瓶颈，几年来只能靠原有资产升值和几幅遗留土地勉强度日。”新上任的深城投总经理李士兴向本报记者表示。他相信，若再不思进取，企业不但跟不上这一波房地产业的发展高潮，甚至随时都有关门的危险。

　　远洋地产 克隆母公司并购模式

　　毫无疑问，“并购”已成为远洋地产上市后全国快速扩张最重要的手段。

　　远洋地产总裁李明曾公开表示，公司超过40% 的土地储备是通过并购得来的，今后也将继续坚持这一模式。“目前我们的土地储备是860 万平方米，一年之后达到1860 万平方米，大家不要太吃惊”。他说。

　　2007年7月31日，即远洋地产上市招股书统计数据截止的最后一天，该公司签订天津普利达项目主收购协议，同年10月上市前夕，又以21.5亿元收购青岛主要开发商颐中房地产100%的股权。两次出手，共为远洋地产带来了建筑面积近300万平方米的待建项目储备。

　　业内人士告诉记者，远洋地产如此大手笔地实施并购术，很明显受到母公司中远集团成功经验的影响。成立于1992 年的中远集团，主营航运业务，还先后涉足房地产、工业、贸易、金融及旅游等，其集装箱制造、散装船运输和修船等主营业务板块，都是通过大规模并购，在短短几年排到世界前列的。

　　“行业发展到一定程度后，就是大鱼吃小鱼，”李明曾自信地总结说，“但并购能力对企业要求很高，人家凭什么跟我们合作？除了资金以外，还要看品牌和企业文化。”

　　证券分析师对远洋地产的并购策略另有一番解读。香港凯基证券一位分析师表示，由于新一年里内地宏观调控力度将继续加大，部分城市楼市走势有可能恶化，在港上市的内资地产股如果希望继续受到投资者的追捧，充分表现企业的成长性是唯一途径。

　　华泰证券地产分析师张弛飞也认为，跨区域发展房企进入新市场时，与其高价拍地，不如直接收购当地公司成本更低，更重要的是，房地产是区域性极强的行业，并购“地头蛇”不但可以带来相应的土地储备，更能为“过江龙”落地生根提供丰厚的人脉关系和本地化人才。

　　好事或会多磨

　　尽管远洋地产和深城投双方情投意合，但并购最终会否“消化不良”，还是一个未知数。

　　“国企内部的关系太复杂了。”深圳某知名民营企业一位总经理称，“即使是双方高层同意，这次收购还是存有一定变数的。”

　　首先，此宗并购案涉及多方利益。广东俗语云，“烂船还有三斤钉”，何况深城投并非一条“烂船”，其多年积淀下来的资产实力，依然不俗。目前除深圳外，该公司在广东东莞、安徽合肥等地拥有可建筑面积近40万平方米的在建项目，2007年年中，深城投东莞分公司斥资3亿元拍下了广东东莞一幅地王。

　　“不少深圳本地国有房企也在打它们的主意。”上述人士透露说。按国有企业重组并购运作惯例，如果有多家竞争者，互相比拼的就是各自的“背景和关系”了，如果出现实力相当，彼此僵持的情况，拖上一两年是常事。

　　深城投内部也传出过“不和谐”的声音。现在该公司有两个主要股东，其一是代职工持股的深城投工会，其二是深城投“一把手”原董事长兼总经理黎家雄。但2007年12月传闻中并购即将落槌之际，黎在毫无先兆之下突然辞职，外界甚至猜测企业内部发生了“政变”。记者曾试图与黎本人接触，但他却一再表示不愿接受采访，并表示不清楚上述收购详情。

　　另一方面，虽然深城投董事会已做出了股权转让的最后决定，但还是有不少中下层员工不满此次转让计划，担心自身利益受损，部分员工甚至计划向上级主管单位提出申诉。

　　相关案例一

　　贵阳世纪中天“舍车保帅”

　　世纪中天也是含着 “金钥匙”出世的地方国资房企，本来应有光明前途，但大股东的进进出出，接盘者的“不务正业”，让它始终未能修成正果，而卷入腐败丑闻，更使其翻身不易。在跨区域发展的地产大鳄眼中，这类“地头蛇”的政府人脉关系和优质土地储备，无疑极具吸引力。

　　在2007年圣诞节前夕举行的北京全年最后一场大型土地拍卖会上，华润置地(1109 .HK)经过一番激战，以14.3亿元(超出起拍价9亿多元)拿下南郊大兴一幅占地约180亩的地块。与之相比，不久前该公司仅以不到10亿元的代价取得贵阳市中心新区15000亩土地的一级开发权，就更像是一份提前收到的圣诞礼物了。

　　扮演热心肠的“圣诞老人”的是贵州省内规模最大、同时也是唯一一家房地产上市公司——世纪中天(000540)。

　　到底是什么原因，让它变得如此慷慨呢？

　　据华润置地相关公告称，该公司以现金增资方式取得世纪中天旗下“贵阳云岩区渔安安井片区综合开发项目”(下称云岩区项目)83.33%的股份，并获一级开发权。

　　按照规划，位于贵阳市区东部的云岩区项目，将分期发展成为集旅游休闲、商务会展和生态居住于一体的生态休闲城市新区，区内新建三栋高70层的公司总部大楼和一栋高77层的顶级酒店，成为贵州省的“新地标”。

　　当地业界人士普遍相信，华润置地介入后，将借机取得该项目二级土地开发资格，一切顺利的话，华润置地后续的房地产开发总投入，预计超过60亿元。

　　上述业界人士还表示，华润置地这笔合算的买卖，其实得益于世纪中天现任大股东金世旗国际控股“割肉自保”的策略。

　　资料显示，世纪中天最初名叫贵阳中天，原为贵州省国资委下属企业，1994年A股上市，2000年前后，由身份颇为神秘的刘志远控制的世纪兴业入主后改为现名。据悉，刘当时是证券圈内有名的“金融买家”，擅长买卖公司、炒作股票，名下有多项投资业务。

　　“世纪中天和政府的关系很好，别人拿不到的地，中天都能以极低的价格拿到。”贵阳明诚房地产开发公司营销经理刘杰说。但据知情人士介绍，世纪兴业入主后，公司一度把投资重心放在资本腾挪投机上，包括中天花园等若干在开发楼盘，均被用于银行贷款抵押、调动资金炒作二级市场股票，房地产开发实际投入严重不足。

　　2003年，原贵州省委书记刘方仁收受巨额贿赂案东窗事发，刘志远作为行贿人之一牵涉其中，世纪中天经营陷入困境。后由政府出面安排，于2006年7月以注册资本人民币3亿元成立金世旗国际控股，推动世纪中天股改重组。金世旗国际控股出资1.2亿元，从世纪兴业手中购得世纪中天33.65%股权，成为控股股东，并很快让世纪中天回归房地产主业。

　　据世纪中天一位不愿具名的中层干部透露，2006年4月，公司曾因连续两年累计亏损达到3亿元，收到退市警告。而2007年公司实施股改时承诺，2008年和2009年每年的净利润，将在2007年盈利1亿元的基础上，逐年递增幅度不少于30%。

　　由此看来，拿到占地近10平方公里的云岩区项目一级开发权后不过一年后，世纪中天便将这块肥肉转手让给谋求进军贵州市场的华润置地，无疑是急于借助外力改善公司利润报表以“弃车保帅”之举。

　　“我们有很多优质资源，本来有能力自己做的，可惜真正回归房地产主业的时间太短，经营管理和资金安排上还一直处于混乱状态。”世纪中天人士透露。

　　据记者了解，世纪中天开发的遵义市万里路步行街商贸区项目，2006年12月开工建设，预计5年内需投入资金20亿元，而按与政府签订的合同，云岩区项目本应在2007年上半年就要动工了，但是，由于前几年盲目的投资，目前该公司有4亿多元的借贷资金陆续进入偿还高峰，资金调度捉襟见肘。此外，金世旗国际控股名下用以注入世纪中天的两个子公司——贵州欣泰房地产和贵州金世旗房地产，本身仍在挣扎扭亏。

　　相关案例二

　　万科复地联手“消灭”小房企

　　中国现有数万家房企中，不少都是项目公司，弄一块好地，向银行抵押一笔贷款，拉起一帮人马，就大模大样地加入房地产市场的掘金行列。不过，脆弱的资金链，短期的操作手法，注定其经不起市场任何一次较大的波动，结果是制造出一大堆的烂尾楼、烂尾地来。它们被收购兼并，退出竞争，无论从何种角度来说，都是一件好事。

　　因为一宗房企并购案，历来井水不犯河水的万科(000002)和复地(2337.HK)终于握手上海滩。

　　2007年12月24日，复地集团发布公告称，以9.7亿元收购浦东地杰国际城项目40%股权，上海万科则持有余下60%股权。这是在上海市场一向低调稳健的复地迄今为止规模最大的一次收购，而同类收购万科已经驾轻就熟。

　　据参与收购谈判的知情人士透露，2007年年初，复地先出面与项目开发商地杰置业接触，后来万科介入，由于其名气更大，天平一度向后者倾斜，但复地始终没有放弃，最后达成协议，联手收购，皆大欢喜。至于地杰出让这个总占地面积达110万平方米(现还有可开发土地41万平方米，可建筑面积为80万平方米)的浦东大盘的原因，据说是公司几个股东之间意见不一致，不愿意继续合作下去了。

　　2007年，稳居上海房企第三位的复地，收购扩张步伐明显加快，新增土地储备近250万平方米，均来自二手土地市场：9月份，通过联合收购，得到陕西省建秦房地产开发有限公司50%股权，将开发西安主城区东北部一个总建筑面积约220万平方米的超大型住宅楼盘；11月份，出资2.57亿元，收购拥有数个知名商业地产项目的上海证大房地产(0755.HK)8.57%的股份，成为其第二大股东；此外，还先后收购了总建筑面积10万平方米的北京世华国际中心，以及建筑面积16万平方米的杭州花园商贸城项目。

　　而万科出手更快。2006~2007年间，仅在上海一地，万科先后收购了四五幅规模较大地块，“消灭”了三家房企，据悉万科正在洽谈收购宝山区一幅土地，谈判已进入尾声。

　　万科董事长王石甚至声称，未来房地产行业的并购会发生在上市公司之间。据消息人士透露，万科曾试图向深圳另一家传闻大股东有意退出的知名地产上市公司提出收购邀约，但被拒绝。

　　世茂集团( 0813.HK)董事局主席许荣茂不久前在香港接受媒体采访时透露，公司可能会收购一些中小企业，因为宏观调控将让中小企业更难生存，而对大企业来说正是扩张的好机会。

　　“我是看着很多中小房地产企业消失的，它们手头有一些地，自己独立开发，一没资金，二没能力，不得不卖。”上海某知名中介业人士对记者说，“它们看准了大型房企尤其是上市公司，要持续增长就必须不断拿地，而政府公开出让土地数量偏少，趁现在卖掉可以得个好价钱。”

　　上海盛基集团副总裁朱咏敏称：“早在前两年我就对很多中小房企老板说，能撤出来早点撤出来吧，千万不要再继续玩下去了，房地产行业走向集中是必然的。”

　　知名地产策划代理公司成全机构董事长全忠给记者算了一笔账：按照官方统计，全国不下3万多家房企，即使消失80%，还有七八千家，上海市现房企2000多家，消失80%，还有四五百家，并不影响市场的正常运作。”

　　“2008年中小房企将会更难过，收购案例肯定更多，行业集中度也会继续加速。”全忠预测说。

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