经营模式的弊端

　　本报记者 王 慧 北京报道

　　对于房产中介行业来说，2007年岁末似乎是个多事之秋。紧缩性的金融政策带来了成交量的大幅下滑，而11月初爆发的深圳“中天置业”总裁卷款逃跑事件，则将一些房产中介公司长期以来的不规范经营模式暴露在公众面前，拉开了新一轮房产中介企业倒闭的序幕。究其根源，还是在于经营模式的不规范。

　　不务正业

　　“那些认为目前房产中介业正在面临寒冬的观点有些过于悲观，”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖显然没有受到舆论的太大影响，“广东、深圳的一些中介公司的倒闭，是因为它们参与了不光彩的行为，即通常说的炒房。”

　　深圳世联地产顾问有限公司董事长陈劲松也基本同意胡景晖的观点。陈劲松认为，在房地产市场成交量萎缩时，中介的正常结业、调整门店、优化员工队伍都是适应市场变化的正常行为，但发生了“中天置业”老板卷客户房款和定金逃走，则是非正常的行为，尤其是一个员工2000人、门店100多家的跨区域经营的“大”公司，发生这样的事件，就值得整个行业进行反思。

　　在陈劲松看来，中天事件之类的丑闻屡屡发生，与一些中介公司长期以来的“不务正业”有关。在一个成熟的房地产市场，房产中介机构的角色往往是在二手房市场进行交易的撮合，并且只以房屋交易成交后的佣金收入和服务费作为唯一的收益来源，而在国内，很多房产中介公司则直接参与买和卖的所谓“吞吐”业务，利用信息优势，低价从客户手中买入，再高价卖出，这就是通常说的“吃差价”模式。更有甚者，很多房产中介公司看见楼市上涨，就直接携资金入市，参与炒房。

　　这种“不务正业”的交易模式，都将面临同一个问题，即，购房资金从哪里来？因此挪用客户交易结算资金，甚至发生卷款走人的恶性事件也就在所难免。

　　问题模式

　　在2007年1月，建设部和央行联合下发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》之前，有关房产中介公司交易结算资金的监管一直是个空白，基本上靠各个公司的自律。

　　然而事实证明，企业的自律行为往往不是很可靠。和众多家电企业扎堆股市、楼市快赚钱的心理一样，很多房产中介公司的老板开始走向投机。从企业自身来看，急功近利的经营思路必然会使企业荒废本身业务；从外部监管环境来看，相关法律的缺失则使房产中介公司失去外部制约。

　　正是有鉴于此，早在2007年1月份，建设部和央行联合下发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》；针对房产中介行业普遍存在的“吃差价”行为，2007年10月31日，建设部正式发布了《中国房地产经纪执业规则》，明令禁止房产中介“吃差价”。但颇具讽刺意味的是，就在2007年11月初，“中天事件”爆发。

　　关于“吃差价”的问题，正如一位业内人士所言，“这是行业内普遍存在的潜规则，而且已经成为部分房产中介公司的主要收入来源，在短时间根除，难度很大”。

　　至于对结算资金账户的监管，在陈劲松看来，还远远没有落到实处，在实施过程中存在很多问题。“很多消费者并不完全知晓其购房款应该在银行开立监管账户；此外，二手房交易非常分散，尤其是在临时买卖合同阶段(定金阶段)，监管部门(行业主管和银行)也不可能像一手房那样从网上下载合同，从而造成事实上的无法监管。”陈劲松表示。

　　亟待创新

　　不仅如此，在北京中原地产三级市场部副总经理宫萍看来，以往房产中介企业的竞争，往往比拼的是房源信息的多少，而房源信息需要一定规模的门店数量的支撑。因此，中介公司跑马圈地所需要的大量资金也成为一个问题，这也给很多中介公司挪用结算资金支付开铺租金埋下隐患。

　　根据国家发改委和商务部联合发布，从2007年12月1日起实施的《外商投资产业指导目录》的有关规定，为了防止外资直接或通过中介炒房，外资进入二手房交易市场及房地产中介公司的途径也将受到全面限制。在业内人士看来，这就意味着房产中介企业扩张的对外融资渠道受到限制，挪用客户结算资金的道德风险将进一步加剧。

　　对此，陈劲松表示：“房产中介行业必须清楚地认识到，任何可能导致客户购房款被占用、挪用的所谓经营模式，都已被证明是最危险的模式，早已被发达国家市场所淘汰。”胡景晖也建议，房产中介公司应该做好主业，不断丰富自己的业务种类，既做商品房交易，也做二手房的租赁，而一直以来，二手房租赁业务收入都非常稳定；同时，在物业类型的选择上也要丰富：不仅做高档商品房，也做一般住宅。这样就可以在很大程度上规避政策带来的风险。

　　而我爱我家北京地区第一事业部总经理王娴的看法则更为深刻，她表示，以往单纯依靠资本和规模的竞争，并不足以抵御市场和政策变化带来的风险，房产中介企业要想取得更大的发展，必须通过创新和学习，寻找新的盈利点，而这也是企业形成核心竞争力的关键所在。