2007年后房地产少有暴利

　　去年9月以来，一手市场跌幅较大，二手市场跌幅只为3%~8%。

　　市场跌的是均价。与2007年初相比，业主并没有亏。

　　未来房价下降和高位盘整的可能性同时存在，但前者的可能性更大。

　　撰文：记者 林琳 纪晨璐

　　2008

　　房地产业预测

　　“楼价跌了，我的房子挂牌价从17000元/平方米降到14000元/平方米，早知道早卖早赚，”自2007年9、10月开始发生的楼价下滑影响广大市民的心理，许多持货观望的业主因痛失大赚良机而扼腕叹息。市场中买家卖家投资家屏息盘算：卖还是不卖，买还是不买？什么时候跌停？什么时候回暖？2008年广州楼市将向何处去？

　　楼价：

　　目前处于高位调整期

　　从去年9月份开始，广州楼市交易量出现微量下调，紧随的10月、11月、12月持续下跌，根据某中介公司的成交数据，去年12月份的交易量只达到8月份的50%左右，而去年8月份是近几年交易的最高峰。从市场价格看，一手市场跌幅较大，而据中原研究数据，二手市场跌幅为3%~8%。

　　中原地产研究部研究报告显示，一手市场中的降价主要有3种情况：第一种是发展商先将楼盘中区位最差的部分低价上市，例如推出7500元/平方米的物业，表面上看价格有较大跌幅，事实上该部分物业的位置可能正对高架桥或公路，而位置优越的物业价格依然达到10000元/平方米甚至以上；第二种是发展商降低交楼标准，从原来的豪华装修变为毛坯；第三种才是真正的价格下调。

　　研究二手市场可以发现，二手市场中的物业挂牌价有降亦有升，降价物业的平均下降区间为3%~8%。

　　资深市场人士黄韬表示，目前市场处于高位调整期，市场确实出现均价下降状况。均价下跌主要是因为低价限价房加入市场中，令市场均价被摊平；另一方面是宏观政策的执行产生的紧缩作用。他认为，目前预测2008年行情为之过早，需要根据1~2月份的市场表现判断2008年上半年情况，但可以肯定的是，广州市场不会出现暴涨和暴跌，市场也不可能回到2003年的水平。

　　中原研究部表示，广州楼市成交量在春节前出现明显回升的可能性很小，甚至有可能出现小幅下降，而春节后成交量和市场均价不会持续下跌，而会稳定下来，3月份时交易量应该可回升到正常区间，但也要排除大幅快速回升的可能性。

　　趋势：

　　周期性下挫或超三年

　　资深房地产人士韩世同认为，目前楼市降价回落的态势已经形成，未来房价下降和高位盘整的可能性同时存在，但前者的可能性更大。他表示，受到宏观调控的影响，目前很多楼盘已经出现实质性降价，如万科的部分楼盘，碧桂园凤凰城，中海金沙湾等，今年楼价有可能回落到去年七八月份的水平，即8500元/平方米左右的均价。

　　有分析认为，如果房地产商的资金状况有所好转，不急于销售楼盘以回笼资金，未来房价将继续在高位盘整。对此，韩世同指出，当前的环境和条件都已发生改变，想维持这种情况很难。他告诉记者，楼市已出现周期性下挫的态势，参照上一周期的经验，此轮调整可能超过3年，形成楼市价格急涨后缓慢下降的格局。

　　如果楼价出现急跌的局面，政府是否会出面救市？韩世同认为可能性很小，因为干预的手段和影响有限。中央主要通过货币、税收等宏观政策来调控，地方政府只能通过土地供应来调节，但这些手段具有相当长的滞后性，不能立竿见影。

　　韩世同表示，今年楼市整体下滑的趋势将持续，现阶段投资性买楼必然会跌。他提醒投资者，房地产不一定能保值，上世纪 90年代香港投资者曾将广州房价炒到1万元/平方米以上，但随后又跌回5000元/平方米左右的水平，直到今天天河北、淘金路北部分楼盘的价格仍未达到当年的水平。

　　消费者：

　　一旦价格能承受会及时购房

　　“2008年楼市可能一片惨淡”，一名投资数套广州物业的普通投资者表示，政府很可能还会出更多“狠招”对市场进行调整。

　　他认为，自己手上还持有数套物业，即使现在出手也能有赚头，但目前很少有接手买家，大多数自住买家和投资者都不敢轻易入市，再考虑到继续持有物业不影响资金链，因此转为出租的方式：“毕竟住宅不像黄金和股票，即使跌的时候也不怕持货。”不过，他透露一些短线炒作者，因为此前极大限度的贷款，在这次楼市开始出现惨淡期时都以之前价位的8折出手，以求“全身而退”。

　　“现在的跌也只是小跌，我还是买不起房子。”一名刚毕业3年的职场新人表示，，自己在近一两年内肯定会面临因结婚而需要买房的问题，对于他来说，将会采取观望半年左右的方法，如果半年内楼价陆续下跌，自己就会做好购房的准备，而一旦价格跌到自己可承受的范围，就会及时购房。

　　投资建议

　　已持有四五年

　　可趁机出货

　　市场中无论是潜在买家、潜在卖家还是投资者，对市场有不同的期望。在市场状况仍未明了时到底该采取怎样的措施呢？

　　对于有购房需要的买家来说首选限价房，当不符合限价房标准时衡量自己的经济能力可选择买房。

　　另外，业内认为房地产更新换代快，一手升幅相对较大、二手升幅相对较小，对于持有物业四五年的投资者来说，已经获得较高的利润空间，应该选择这个市场时机出货。有行内人士也认为，目前是放盘的较好时机，从宏观环境看，未来物业的持有时间成本和价值增长速度匹配不上，如目前价格为100万元/套的物业，半年后可能也只是103万元/套，升值幅度不大。

　　关注二三线城市投资机遇

　　“2007年以后房地产市场少有暴利。”恒昌顾问总经理蒙嘉珩认为，当前的政策不鼓励对一线城市的房地产进行投资，并且不鼓励贷款投资方式，但是并没有不鼓励投资二三线城市的房地产市场和自有资金投资方式。他认为，可适当投资二三线城市的房地产市场。广东珠海、佛山、中山、南海、江门、三水等地区可能成为未来投资的热点。

　　蒙嘉珩建议，中线投资至少要控制在1~2年，比如目前某些地区物业均价为4000元~5000元/平方米，一套物业可能在2年左右能有10多万元的回报，回报率可能高于30%；而长线就要选择优质物业，以收租等升值方式投资。