2007广州二手楼市从火热突然冷静

　　-新快报记者 姚泳湫

　　根据广州市房管局官方网站数据，2007年1-10月份，全市二手住宅总共成交了72741宗，成交面积为508.64万平方米，同比增加20.3%，只比2006年全年少11.29万平方米。满堂红研究部估计，如果加上11月和12月的数据，2007年二手住宅交易量将创新高，楼市整体较2006年呈现“量增价升”的格局。而从二手住宅成交宗数所占的市场份额来看，1-10月份的份额已经达到54.4%，虽然在成交面积上二手与一手相比还有差距，但是二手超越一手的趋势较明显。

　　楼价方面，据满堂红研究部的统计数据，1-11月份广州原十区二手住宅成交均价为6368元/平方米，同比上涨32.7%，涨幅较大。考虑到12月份二手楼价可能会在11月的基础上略有下调，全年成交均价与涨幅将比1-11月的数据略低。同时，2007年二手楼市也呈现三大特点。

　　表现

　　市场先扬后抑

　　据悉，2007年前三季度广州二手楼市一直保持高速增长状态，无论是成交量还是价格都比2006年上了一个台阶，直至第四季度房贷新政出台，楼市大气候变冷而出现成交量减少、价格回调的景象，先扬后抑的特点十分鲜明。

　　满堂红研究部分析认为，虽然去年前三季度二手楼价涨幅较大，但置业者追涨心理较浓。以番禺区为例，1月份成交均价为4426元/平方米，10月份则达到6089元/平方米，涨幅达到37.5%，与此同时，1-10月成交面积达到176.17万平方米，同比大增46.2%，达到历史最高，可见楼价上涨的同时，买卖越来越活跃。

　　从楼价走势看，去年第三季度的上涨速度最快，但随着9月底房贷新政的出台，二手楼价在依靠惯性冲上10月份的高位之后立即向下回调，与成交量减少的低迷相呼应。从满堂红地产广州二手住宅价格指数监测情况看，2007年广州二手楼价一路走高，10月达到全年最高1455点，11月略为向下调整16点，环比下降1.1%，估计12月楼价继续向下调。

　　楼价

　　在一手带动下快速上涨

　　满堂红还指出，去年广州二手楼市的另一重要特点是与一手楼市场的联动更加紧密。今年二手次新房大量出现，它们与一手楼的品质相差不大，几乎每一次一手楼盘的高价发售都会带动周边地区的二手楼交易，两个市场价格上的联动明显。但进入第四季度，一些一手新盘低开，随即带动周边二手楼价整体下降。

　　满堂红研究部主任肖文晓分析认为，去年二手楼价快速上涨，最大原因在于一手楼价的带动效应。一手楼盘的提价直接带动周边品质差异不大的二手次新房向一手看齐，进而带动整个区域的二手房价上涨。一手楼价频频上调，而且幅度不小，使二手房业主对市场的信心高涨，面对追涨的市场不断“反价”。据市房管局公布的数据，去年1-10月全市商品住宅成交均价为8326元/平方米，同比上涨34.2%，二手楼价的上涨幅度与此相当接近。

　　但到了第四季度，整个楼市进入观望期，部分一手开发商在资金回笼压力下，或明或暗地调低销售价格，对整个二手楼市的价格动向产生较大影响。表现在二手交易上，小业主心态转弱，降价效应滞后。在成交上，同一地段一手房降价幅度比较大的时候，部分购房者转而选择性价比相对占优的一手楼，二手楼成交价格优势暂时丧失，成交更低迷。同时，一、二手楼市的互动效应也说明二手楼市的市场地位越来越重要。

　　结构

　　投资性买房大幅增加

　　需求结构发生明显变化是2007年广州二手楼市的又一重要特点，这一变化既体现在购买人群与过往的差异上，也体现在置业需求的购买性质与以往的区别上。

　　在经历了2004年以来的连续三年上涨之后，二手楼的价格水平早已今非昔比，尽管与一手楼价相比仍有明显的差距，但是已然不是当初普通工薪阶层可以接受的价格了。满堂红地产2007年前11个月的成交数据显示，按照单价来看，以5500元/平方米为分界线，在此之下的物业成交比例大幅降低，在此之上的物业成交比例明显提高。其中，7500元/平方米以上的成交比例前年不过为5%，去年已经上升到22.3%。而从总价来看，前年总价在65万元/套以上的物业成交比例只有9.1%，到2007年这一比例已经上升到19.9%。置业门槛的提高还表现在套均总价上，以去年11月份为例，全市二手住宅的套均成交总价为54.6万元，而2006年同期只有39.7万元，提高了37.5%。

　　在购买群体发生变化的同时，二手楼市需求的购买性质也发生了明显的变化，纯粹地解决住房问题的自住需求比例减少，带有保值、增值目的的投资性买房需求大幅增加。根据满堂红研究部的市场调查，去年前三季度广州二手楼市投资和投机氛围明显转浓，投资性购房需求(包括长线投资和短线炒作)的比例从2006年下半年的一成多增长到三成左右，其中个别区域的投资性购房需求高达五成左右，市场“过热”迹象明显。但到了2007年11月、12月，市场投资性需求比例迅速下降，自住的需求比重大幅度增加。

　　-年度关键词

　　“反价”

　　2007二手市场的转变也表现为买卖双方心态的变化，其中“反价”一词最具代表性。去年前三季度市场交投活跃，业主心态空前强势，“实收”和“反价”成为市场常态，不少置业者被迫接受，呈现出典型的卖方市场格局。然而，9月底房贷新政的出台，以及随后的货币收紧政策，使得有些头脑发热的广州二手楼市及时冷静下来。从10月份开始第四季度成交量接连萎缩，观望气氛浓厚，市场普遍“看空”，有些“严峻”的形势迫使业主不得不转变过去的强硬心态，不仅“反价”现象基本消失，“各付各税”的交易也开始增多，“实收”开始被“讨价还价”取代，楼价终于出现松动。

　　-展望2008

　　稳定和理性将是主旋律

　　展望2008年二手楼市，满堂红研究部认为，现时的观望气氛极有可能持续到第一季度结束。随着新一年房贷指标的发放，各项政策的心理影响逐渐消散，第二季度将会成为二手楼市渐进复苏的契机，储备了大半年的自住刚性需求将陆续重新入市，带动二手楼市重回活跃。二手楼价经过4-5个月的调整，将在刚性需求支撑下企稳。稳定和理性将是2008年二手楼市的主旋律。

　　当然，从成交看，预计在投资性购房比例减少的情况下，交易量将比2007年减少，2008年二手楼总体价格水平将比2007年高，幅度约在10%左右。不同区域和地段的楼价的分化在所难免，老城区楼价在供求关系作用下趋于坚挺。调控政策成为影响2008年二手楼市具体走向的最大不确定因素。