小产权房争议由来

　　作者：李乐

　　目前引起社会普遍关注的“小产权”房，实际是指“乡产权”房。这些房产在农村集体土地以及农村宅基地上建设，按照现行土地管理的法律制度，这类房产和建筑基本有两大用途：建设在农村集体用地上的房产建筑，应由农村集体经济组织持有，可用于经营；而宅基地上的房产，用于本村农业户口村民的居住，可以由家庭成员继承，但按照现行法律制度，宅基地不得流转，充其量只能由村民自治组织收回后，再分配给其他本村农业户口的村民建房。

　　看似房产问题，但实际却是土地性质问题。按照既有土地管理法律法规，就连在本村农业人口范围内，宅基地都禁止流转，而在城乡之间，宅基地的流转更是法律、法规、政策的明令禁区。除土地管理法的规定之外，2000年，针对逐渐增多的城镇居民到农村“购置”宅基地的现象，国务院下发通知，明令禁止城镇居民购买农村宅基地，同时禁止城镇居民购买在农村集体土地上建设、开发的房产。

　　2004年，国土资源部再次下发通知，除了重申上述内容之外，还明确城镇居民不得以长期租赁的方式，变相购买农村宅基地。但是此后，由于地价飞涨，农村集体土地低廉的占有成本，使上述禁令始终未能实际生效。城镇居民购置农村宅基地建房、购买在集体土地上开发的住房现象愈演愈烈，及至2007年，在北京、广州、上海等地，小产权房或乡产权房已经形成“农村包围城市”之势。

　　实际上，按照现行法律制度，对于这些土地，农民只有占有、使用的权利，而无“处置、收益”的权利，因此，这类土地并非农民完全意义上的财产，自1962年之后，农民就无权自行处置这些土地用途，这直接导致了小产权或乡产权房的交易不受法律保护。因此，农民的财产权的归置，才是小产权或乡产权争议问题的核心所在。