大前门重生

　　这个已有800年历史的中国著名商业街区正重新变得性感，成为苹果、范思哲、卡地亚们的必争之地。

　　文 《环球企业家》记者 倪妮

　　由故宫往南，穿过长安街上川流不息的车群和广场上的热闹人潮，你将进入仿佛是另一个的世界。只有3米多宽的廊坊二条胡同在前门大街以西，已有120多年历史的北京著名风味小吃爆肚冯就藏身于此。而今，无论是这条曾因古玩玉器而闻名一时的廊坊二条，还是爆肚冯本身的店面，都呈现出一片破败之相。檐下古色古香的木纹装饰已被各种交错的电线遮掩，墀头的砖雕更是斑驳得辨不出它的本来面目，如果不是门檐上方和侧面挂出的招牌，这家京城老字号和两侧其他的饭馆没有太大的区别。

　　店内也无任何特别之处——除了墙上挂满了记录爆肚冯光荣与历史的老照片。座位显得很拥挤，食客往往需要从中侧身而过。75岁的爆肚冯第三代传人冯广聚从狭窄、没有扶手的楼梯上走下来，他拣了一个靠近热空调的位置坐定，不过，初冬的冷风还是从关不严的窗户里透了进来。“这儿只是临时的，等前门步行街修好了，我们就搬过去。”他告诉《环球企业家》。越过不时用手摸着茶壶取暖的冯的肩膀，可以看见对面只有两步之遥的一座拆了一半的三层小楼——一年多前，那上面还写着爆肚冯的名字。

　　一场建国以来最大规模的改造工程正在重塑这里的风貌。半年前，一些建筑工人开始进入这个已有800年历史的中国著名商业街区，进行拆除工作。在窄得无法容纳汽车行驶的小巷两侧，散落着灰色院墙的低矮四合院。然后，再往前走几步，这片迷人的居民区就变成了废墟。在这片22.4万平米的土地上，将恢复1920年代民国初年的建筑风格，全长845米的前门大街和隐藏于其肌理内部的胡同一起，已成为苹果、星巴克、范思哲、劳力士、阿迪达斯、卡地亚等诸多国际品牌的新商业必争之地。

　　北京正在为即将到来的2008年奥运会掀起一股巨大的建筑热潮，无数塔吊犹如巨大的火烈鸟一般矗立在这座城市里。和鸟巢、水立方、首都机场3号航站楼(详情请于Gemag.com.cn参见2007年12月上“再造中国”第一篇《天空之城》)一样，前门大街改造工程也被视为这一雄心的一部分。2001年成功申办奥运会后，北京以每年3000多万平方米的房屋竣工量向2008年挺进，这一数字超过了整个欧洲一年的总和。设想一下，这就像是“由于要举行一个非常盛大、非常重要的宴会，你决定将整个家改装，并教孩子一套新的礼仪”一样，一位西方观察人士说。

　　昨日重现

　　位于故宫太和殿、天安门、前门这一中轴线上的前门大街，在历史上被称为“天街”和“金街”。长期以来，在这条“龙脉”之上，故宫被视为龙之“心脏”，而“天街”则是龙口里的龙珠。

　　明清两朝的吏户礼兵刑工六部均设在前门内的东西两侧，外地人进京，无论是赶考的秀才还是办事的官员，通常都住在前门附近。丰富的人流量造就了这里店铺多、饭馆多、游乐场所多、会馆旅店多的繁华境况。最高时，前门一带的会馆就达140多家。一直到民国时期，这里都是北京的金融中心和近代新兴的综合商业中心。民间流传着“东单西四鼓楼前，王府井前门大栅栏，唯有小小的门框胡同是一线天”的顺口溜，而其中的包括大栅栏、门框胡同在内的前门地区，更是当时京城最繁华之地。

　　对于儿时的冯广聚和其他住在门框胡同的孩子们来说，这里更是他们的乐园。不必说那些多得是的好吃解馋的东西——在平常人家只有窝头咸菜的年月里，在这里不但可以随时吃到只有有钱人才能吃上的爆肚，还可以去隔壁白大叔那儿蹭一碗豆腐脑，或是管刘伯要两个油酥火烧。有时，还能穿过大栅栏如潮的人流，溜进戏园子里“拿蹭儿”(老北京话，指不花钱白看)。而单是呆在自家店里，瞧着来往的各色人等，也是一个有趣的“西洋景”：既有出手阔绰的同仁堂、瑞蚨祥掌柜，还有刚从戏台子上下来到此歇歇脚的白凤鸣、小彩舞等文化名流。

　　但此后的数十年来，前门地区的住户越来越多。有些房子甚至还是在唐山地震时搭的防震棚的基础上建起来的，胡同越来越窄，连最小型号的消防车都过不去，当地消防部门迫于无奈，专门购买了一大批摩托车。这里的住户没有独立的卫生间，依然使用着公共厕所，用完的污水都是通过专用车将其抽出拉走这样的原始方式处理。当西单、王府井等商业区变得越来越现代化的时候，连接着昔日皇城气脉的大前门，在市政建设与交通条件方面却明显得落后了，原先80米的前门大街现在只剩下26米宽。

　　2003年，《前门地区修缮整治总体规划方案》通过了北京市政府批准。改善落后的人居环境，彰显百年老街的文化魅力，尤其是恢复古都的历史风貌，成为此次前门大街改造工程的重点。但是，恢复旧日风貌的时间节点却成了争议不休的话题。

　　元明清时期的前门，没有留下任何可以依循的图片资料，1900年八国联军入侵时的一把火，又把清初的遗迹烧得精光。在经过36次、历时将近一年的专家研讨会后，所有人终于达成了一致：依据现有史料中保存完好的一张记录着1920年代前门风貌的老照片，进行前门大街的修缮工程——在中国当代建筑史上，这恐怕也是经历最多论证的项目之一。

　　混搭风格

　　早在2年前，SOHO中国有限公司董事长潘石屹就意识到改造前门大街里的商业机会。“能够参与到前门大街的复兴工程，这比在CBD里多建两座楼要有意义得多。”潘对《环球企业家》说。

　　但一开始这里的拆迁难度吓走了潘石屹。而早在1990年代中期，也曾有一家实力雄厚的房地产开发商希望介入到前门大街当时“推平头式”的“改造大潮”中。但由于前门街道胡同繁多，结构复杂，这项工作随着该公司的知难而退无疾而终了。

　　潘一直等到2007年，政府完成这一地区的动迁工程后。3月12日，由潘石屹担任法人代表的丹石投资管理有限公司成立，半个月之后，它就以1.44亿元的代价入股天街置业公司——后者是专门负责前门改造工程的项目公司。这一项目也将成为SOHO中国吸引资本市场目光的重要内容。在其10月8日登陆香港股市的招股说明书中，明确表示将把募集到的资金用于收购丹石的股份和前门大街改造工程中。

　　不过和其既往的开发项目不同，潘承认在这一项目上他的“发言权”很少。另外两个股东——崇文区国资委和崇远投资不仅对项目的古都风貌保护、文物保护有“决定权”，对项目的商业定位也拥有充分的话语权。

　　对决心主攻商业地产、不再更多涉及住宅地产的潘石屹来说，这是其转型之后的第一个艰难挑战。虽然前门大街的改造面积很大，但由于规定建筑层高只能有两层半，所以总建筑面积只有40.2万平方米。而如果开发成像建外SOHO这样的项目，少说也会达到三四百万平方米，是其十多倍。另一个困难在于，地下的市政设施改造难度也很大，并导致每平方的建筑成本大大增加。潘为此付出的地价款达52.5个亿，加上其他成本和利息，将近100个亿，每平方米造价将达5万多元。“这在其他项目上都是不可想象的，我连收回成本都很困难。”潘石屹说。

　　不过，潘寄希望于前门大街未来的商业升值潜力。现在，高耸的围栏将前门商业步行街的工地围得严严实实，透过入口向内张望，断钻、石灰、木块，水泥浇灌的箭楼废墟倒在地下，一片狼藉，带着安全帽的工人在脚手架和塔吊上忙碌着。政府希望能在明年5月1日之前先把大街开放，这让潘石屹很头疼，尽管夜以继日的赶工，时间还是紧得不得了。“各个施工方天天为安排时间而‘打架’。”他说。

　　所有这一切的代价可能都是值得的。潘拿到了任何开发商都眼热的东西：前门大街的招商代理权。“我有权拒绝任何品牌。”他说。目前，已有多家企业正式入驻前门大街，既有全聚德、月盛斋、一条龙、瑞蚨祥、内联升等中华老字号，也有像苹果电脑、星巴克、伯爵手表、劳力士、阿迪达斯、耐克等国际品牌。到明年5月1日前正式开放时，将有70%到80%的品牌入驻。

　　潘并不打算把前门大街定位于奢侈品的集中地，他希望这里能成为中等消费者的休闲目的地，“品牌一定要混合，混合才有活力”。除了政府规定的20%左右的老字号品牌外，大量的商铺将留给一些中国新兴的中档品牌。在他看来，如果前门大街全都单一地做成国际品牌或老字号，这条“天街”是很难有生命力的。

　　为了体现混搭的目的，潘反对为入驻的品牌按档次、行业设置“专区”，而是让不同品牌商形成新的“近邻”，以延长消费者的步行“距离”。原因很简单，如果消费者刚从星巴克出来，肯定不会马上再进旁边的另一家咖啡馆的。而走过苹果专卖店、卡地亚的橱窗和瑞蚨祥的店面后，感到疲倦的消费者才会乐意再走进另一家咖啡馆来喝杯东西。

　　一条街的重生

　　不过，对一些利润微薄的老字号来说，高昂的租金很可能使其难以入驻新的前门大街。每平方米38元一天的价格，对爆肚冯来说就是“天价”了。“我们的顾客都不是什么有钱人，如果把一碗爆肚的价格提高，他们也不能接受。”冯广聚说。目前，爆肚冯正在与开发商“讨价还价”，如果实在不行，就只能搬到别处。“但心里舍不得啊！”一年前其住处已经从前门搬到琉璃厂的冯广聚说。为了扶持这些老字号，崇文区政府已决定每年拿出1000万资金对其进行补贴，潘石屹则承诺在租金方面作50%的折让。

　　对于冯广聚来说，他或许还要花一段时间才能适应新的变迁。从1919年首善第一楼楼下的摊子，到1937年兴起的门框胡同小吃一条街，诞生于光绪年间的爆肚冯可谓见证了中国近代大前门的历史。

　　1956年，中国开始实行公私合营，爆肚冯和爆肚杨合并在了同益轩饭庄，其他的小吃回到大栅栏西口的国营茶馆。原先的80多家店铺，所剩无几。10岁就开始学习家传手艺的冯广聚长大成人后，规规矩矩地进了工厂当了一名车工。

　　一个姓李的70多岁澳大利亚老华侨曾经先后两次寻到前门，就想尝尝从小就吃的门框胡同小吃，却发现一家都不见了。1980年代中期，当他再次来到北京以为还会“空腹而归”时，他的一位亲戚告诉他：“想吃爆肚倒不难，我们和门框胡同的爆肚冯常有来往，自己不会做还会到他家讨教。”

　　当这位老华侨第一次见到其时只有50多岁的爆肚冯传人时，还颇有些心存疑惑。不过，当他品尝了冯广聚做出的数十种爆肚花样后，老先生激动地站起来拉住了冯广聚的手——冯广聚帮他找着了一种久违的回家的感觉。

　　老先生劝说冯让老店重新开张，不过这时的冯广聚心里已没有了做买卖的念想。但冯广聚的小儿子冯云亭却由此激发起创业的愿望。半年后，爆肚冯重新挂牌。随后，宣武区工商局找到冯广聚请他“亲自出山”。冯坚决反对：“我可不走资本主义道路！”工商局的领导大笑：“现在不是以前了，政府鼓励老字号重新经营起来。”就这样，经过5次劝说，冯最后才不得不答应，但他依然坚持在执照上写上他小儿子——这个“资本家”的名字。

　　现在，冯开始担心起手艺传承的问题。虽然现在的爆肚冯采取了公司制的运营模式，也有许多伙计和徒弟，但本质上还是一个家族式的作坊，核心手艺每一代只会传给一个家族男性成员。在三个孙子中，冯还有些举棋不定：“现在的年轻人都好新鲜、好花钱、好当大款，不喜欢亲手劳动。所以我还要慢慢看，谁想通了真正决定干这行，我再传给谁。”

　　毫无疑问，像爆肚冯这样的老字号，也面临着新的脱胎换骨：如何吸引和满足新兴消费者的口味？曾经有一段时间，随着西单、王府井和燕莎等新商业区的崛起，前门大街成了北京人和外地人都不爱逛的地方，“那时的前门大街就像是一个废都。”潘石屹对一些老字号的经营方式也表达了担忧，“老字号还是老字号，但是要提升，比如在吃的方式上可以更现代化、国际化一点，让今天的消费者能更亲近它们。”

　　是的，这些即将再次重生于前门大街的百年老店，还需要尽快学会如何与它身旁的新兴品牌和越来越本土化“洋”品牌相处。当肯德基在1987年第一次进驻中国时，其首个店址就选择在了前门大街。和其他分店相比，肯德基的这家分店显得与众不同：墙面上，古朴的青砖代替了常见的鲜亮色彩；在中国结装饰下的展示窗里，不是肯德基最新派送的时髦礼品，而是极具民俗色彩、描述着过去生活和行当的泥偶。

　　在潘石屹心目中，他希望未来敞开的前门步行街将成为一个人与人、人与自然亲密交流的地方，一个留下“记忆”的地方。在中国，不管你走进多么偏僻深远的人家里，都很有可能在其屋里找到一幅经过精心装帧的在天安门前留影的相片，在他看来，前门大街也应该成为这样的时代“背景”，成为那些在奥运会期间造访北京的中外游客“一段最能让人感动的经历”。