冬季京沪深楼市进入观望调整期

　　□本报记者 周明

　　作为一线城市，京沪深三地近几个月来在成交量萎缩中面临着不同的问题。据中国指数研究院统计，截至11月份，北京市商品住房交易均价同比增长50.8%；上海成交量继续下降，价格走低；深圳市成交量跌至新低，虽然月交易均价有所上升，也无法扭转总成交额依旧下降的局面。三地楼市岁末面临的问题各异，但同样堪忧。中国指数研究院研究员预计，整个冬季，三地楼市都将进入观望调整状态。

　　11月北京商品住房交易均价环比上涨16%

　　2007年，北京市商品住房价格持续走高。据中国指数研究院统计，11月份，北京市商品住房交易均价12830元/平方米，同比上涨50.8%，环比上涨16%。从全年价格走势来看，虽然9月和10月商品住房价格环比有所下降，但北京楼市涨势依旧明显。

　　相比之下，2007年下半年以来，上海市商品住房价格整体呈下降趋势。11月份，上海市商品住房交易均价7731元/平方米，降至全年最低。监测数据显示，上海市楼市价格同北京、深圳相比一直较为平稳，入冬以来，楼市一直处于调整期。

　　而深圳市商品住房价格起落明显，交易量的持续萎缩导致商品住房价格的起伏明显。

　　京沪深成交面积齐缩水

　　11月份，京沪深三地房地产市场需求同时萎缩。中国指数研究院研究员说，一方面，房地产本身的季节性因素和供应量的减少，使11月商品房成交量有所下降，另一方面，连续加息政策和房贷新政出台，使市场观望气氛浓厚，进一步使商品房成交量下降，预计整个冬季三地楼市都将进入观望调整状态。

　　从全年来看，北京市的成交量下波动和上海市的成交量上波动形成鲜明对比，北京全年累计成交量下降，而上海市全年累计成交量同比增长31.71%，而深圳市全年累计成交量持续下降，11月份，商品住房的成交量已经降至近几年的最低水平。

　　11月份，北京市成交面积129.96万平方米，环比下降13.6%，全年累计成交量同比下降16.25%，商品住房供应紧张尚未缓解，市场上可售房源放量不足，加剧了开发商惜售心理。同时，持续走高的房价和频繁加息的压力，削弱了人们的住房购买力。因此，“价涨量跌”成为北京楼市的主要特征。此外，成交量的大幅下降除了价格因素外，供给不足和供应的结构性差异、区域化差异也是重要的原因。

　　上海市成交面积205.30万平方米，环比下降11.4%，中国指数研究院研究员认为，受中央明确将加大低收入人群住房保障的影响，许多在当前高昂的房价下无力购房的低收入家庭将会从商品房市场中分流出去，转向廉租房和经济适用房，而且，央行日前对房贷新政的补充通知出台严重打击了投资型和改善型住宅需求，上海楼市的观望气氛愈加严重。

　　深圳市成交面积持续下滑，11月份，成交面积仅为15.03万平方米，为近年最低。业内人士认为，一方面，房地产政策压制投资需求，银根收缩导致楼市成交量大幅萎缩；地根紧缩，市场供大于求也是主要原因。特别是今年以来，政府加大了经济适用房、限价房及廉租房等保障性住房的建设面积，向市场发出了增加供给的积极信号，并通过提高第二套住房的贷款首付比例，向炒房者发出紧缩信号。一增一减两个信号强化了人们的预期，从而在某些地方导致房价出现松动。