中国首个限价商品住宅待售：广州限价房入市

　　广州报道 本报记者 黄磊

　　12月24日，李林娜走在泥泞的路上，奔向自己的"梦想"。

　　对高中的行政管理工作者而言，今天是工作日。但李林娜请了假。她从海珠区的宿舍楼里早早的起床出门，比六年多来的很多个清晨都要早，搭一段地铁转两班公车，倒腾了两个多小时，才步行在这条简单平整过的路上。

　　这路有3米来宽，匹配不上它此刻繁忙的车流——水泥搅拌车、拉钢筋的拖车、装土石的泥头车、满载睇楼客的巴士、还有私家车，人流就不得不被窘迫地逼到路边的草里——和李林娜一样，步行的人们都是从远处的公车站走来。

　　这条路的目的地，是全国第一个即将开售的限价房楼盘——保利西子湾。

　　12月17日，广州市政府常务会议上，<广州市限价房商品住宅销售管理办法(试行)>被讨论并原则通过;19日，广州市国土房管局正式对外通报广州市限价商品住宅销售办法。22日，保利地产公司开发的西子湾项目的样板房正式待客。

　　"这房子就是给我这经济水平的人定做的。"李林娜说，"先看楼，先申请，才能抢到先机。"

　　在广州市的决策者眼里，李林娜是购房群体里的"夹心层"高不成低不就。他们的收入水平不能够申请到廉租房和经济适用房，也无法在高企的楼市上买到由市场定价的商品房。

　　"对于处在中低收入与富裕阶层之间的'夹心层'，政府将大力推行限价房。'"广州市市长张广宁透露广州今后住房保障体系中的"限价房"的定位。

　　指向民生的"四层"住房保障体系包括，指向"双特困户"配租廉租房;指向中低收入家庭申购经济适用房;富裕家庭需要改善住房条件的，通过房地产市场解决;以及"限价房"。

　　"西子湾的限价房，即使申请不到，也没关系。它至少让我感觉还有希望买得起房子。"李林娜在样板间里流连许久。

　　"夹心层"的购房策

　　"限价商品住宅，是指政府公开出让商品住宅用地时，提出限制销售价格、限制住宅套型面积，限制销售对象等限制性要求，由开发建设单位通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和销售的商品住宅。"

　　在<广州市限价房商品住宅销售管理办法(试行)>中(下文简称<办法>)，限价房有着清晰的定义。然而，在李林娜眼里，这个问题要简单得多，"政府不允许它卖高价。"她不知道，"限制"同样很多。

　　在最早的征求意见稿中，<办法>第七条明确，"购买限价房应当同时符合以下条件:广州市户籍人口;本人(已婚的，含配偶和子女)在广州市没有自有产权住房;男性年满25周岁，女性年满23周岁。"

　　而17日公布的通过稿中，第四条收入限制补充进来。"个人申购的，本人税前年收入在10万元以下，以夫妻联名方式申购的，家庭税前年收入在20万元以下。"

　　李林娜盘算着，以自己的月收入5000多来看，收入指标还是满足，"对于23岁来说，我都是一个未婚的大龄了"。

　　但<办法>中的优先条款却让她很别扭，"已婚购房者以夫妻双方名义或家庭名义申请购买的，可以优先购买限价房。"

　　"要不为了房子，先来个假结婚吧。"李林娜笑谈之后，也考虑到房贷方面的问题，"政府和开发商都让利了，银行方面会不会对放贷款有些优惠?"

　　广州某大型商业银行信贷部人士表示，"还没有收到总行或者省分行针对限价房购买者提供优惠按揭贷款的消息。"

　　"但最近以来，收紧房贷是大家的一致做法。"该人士还是明确，"不过，既然地方政府支持限价房的做法，我们可能会相对的放松限价房贷款的审批工作。"

　　按照以往看楼的经验，但凡是项目的样板房公开的，就意味着这个楼盘已经开盘对外发售了，而李林娜并没有在西子湾的"综合厅"里找到"售楼部"。

　　"我们根据房管局的指示来安排房子的发售工作。"前台的负责人告诉李，而目前"政府那边还没有明确的消息"。

　　24日，广州市国土局局领导接待日，市国土房管局副局长黄文波详解申购的程序。李林娜这才明白，自己要先通过网络或者在售楼现场提出具体的限价住宅的购房申请，市国土房管局进行预登记。"这个过程将不少于10日，让购买者有充裕的时间报名。"

　　在预登记结束后，李林娜需到现场凭有关证明材料进行申购资格确认;申购资格确认后，市国土房管局将公开摇珠按优先购买和一般购买两类确定购房顺序。

　　再之后，"是进行实质资格审核和公示，不符合条件的将剔除，购房顺序依次替补。"国土房管局方面表示，这样做的目的是怕有人作假。

　　"这还真是我们最关心的。"李林娜说，"想想以前的经济适用房住宅小区里开出的名牌车，就担心限价房也会流到有钱人的手里去。"

　　"也有开宝马来的，你说就算是他停薪留职了，也符合标准啊。" 西子湾前台的工作人员转述这两天来的见闻。

　　最后，"市国土房管局将通过信函等方式将合格有效的购房者名单和购房顺序送达购房者和开发建设企业，并向社会公告。"黄文波解释，"购房者在规定期限内按顺序与开发建设企业签订限价房买卖合同。"

　　限价房的供给者

　　"西子湾项目的房子，不分户型、朝向、楼层，统统一口价6500元一平米。"西子湾前台的工作人员给李林娜介绍。

　　在"限制下的价格里出售房子"自然是"限价房"的应有之意，但是，开发商还是有自己的一把算盘来算算账。

　　"房子是10月份就具备了出售的条件，但是国土房管局那边具体的销售办法一直没有出来。"在西子湾项目现场，保利方面的工作人员也有委屈，"现在就只好等着，这一天不能销售，我们负担银行的利息就要10多万，对我们开发商而言是不小的成本支出。"

　　"这个项目比商品房开发项目的收益少10%-20%。"熟悉内情的地产界人士指出，"本来保利方面想通过借开发限价房项目，加速资金的周转和流动，毕竟政府的限价房政策里的项目，很难滞销。尽管利润不高，对开发商来讲也划算。"

　　保利工作人员说，"限价房成本和商品房没有差别。一样的沙子，一样的水泥，拿地的成本低和销售的价格低可以相抵。"

　　"就是楼盘的广告成本会节省许多。"上述工作人员讲，"关注限价房的人根本不用我们去宣传，他们自己就会来。"

　　而楼市大环境的变化，也让开发商对限价房的算盘拨弄得更加微妙。

　　在2006年底保利方面拿地之时，正处于珠三角这一轮楼市的"牛市"启动之时。按照<办法>中对限价房出售价格的有关规定，"限价房的最高销售价格，原则上按地块出让时同一区域、同一地段的同类型商品住宅市场价格70%的标准制定。"

　　西子湾的价格最终确定在6500元，但是随着2007年年中的楼市高峰的到来，西子湾的价格优势对于中等收入人群来说就非常有吸引力。

　　国土房管方面对于限价房发售条件和流程工作不能够在10月份出台，西子湾之后等到12月底才开始对外公开样板房，并期待黄文波承诺的"年底前开售"。

　　但这个时候，广州楼市的冬天也已经到来。部分楼盘相继打折出售，6500的价格就不再具备相当的吸引力。"不限价的房子也贵不到哪里去了。"李林娜不经意间听到一对夫妇的谈论。

　　有开发商更精明，把宣传放在和西子湾的比较之上。一楼盘负责人介绍"我们盘带精装修均价4900元/平方米，与限价房有过千元/平方米的差价，加上该盘配套成熟，是限价房有力的竞争对手"。