城市化进程推动楼市升温

　　本报记者　周娜

　　观点

　　有观点认为，房价上涨的最大推动力是城市化进程。城市化进程带来的人口增量，会形成巨大的市场需求，从而对房地产市场供应形成一定的压力。而如果这种压力在短时间内无法得到缓解，房价肯定在供需失衡间快速上涨。

　　可以这么说，城市房地产经济的兴衰与城市化进程息息相关。总的来说，房地产经济在城市化进程中会随城市化进程的加剧而不断上涨，这是通常的表象。其实从供需关系上考虑，房地产市场是可以摆脱城市化进程的影响而稳步发展的，但这需要有很好的计划性。

　　自从上个世纪90年代末期国内房地产市场转暖以来，房价一直昂首向前，即便是在调控期间，房价仍然能够不为所动而坚持上涨趋势。究其原因，城市化的进程加快是其中不可忽略的因素。

　　近日，国家发改委在“2007年1~10月房地产市场运行情况”中分析认为，今年前10月房地产市场呈现了二、三线城市房价涨幅加快的趋势。对此，有专家分析认为，二三线城市房价涨幅加快，表明城市化进程开始向中小城市集中，而城市化进程的加速又将助推地产业的发展和楼市价格的上扬。因此，抑制房价与城市化进程应协调处理。

　　中国城市化进程加速

　　近30年来，中国是世界上城镇人口增长率最快的国家之一。根据联合国的数据，1975年到2003年，发展中国家城市人口年平均增长率为3.6%，世界平均增长率为2.5%，中国则为4.1%；2010年前后，中国城市化率将超过发展中国家平均水平，到2030年将达到60.5%，高出发展中国家平均水平3.4个百分点。

　　资料显示，英国是世界上第一个实现城市化的国家，它在1851年走过了这一“拐点”；美国则在1910年代末期跨过了城市化进程的“分水岭”；尽管带领全球走过这一“拐点”的那十几万进城农民很可能包括了许多中国“农民工”，但中国目前的城市化水平仍然低于全球平均水平，只有大约43%。

　　美国北卡罗来纳州立大学和佐治亚大学的专家们统计发现，今年5月23日，世界城市人口为33亿399万2253人，农村为33亿386万6404人。他们将这一天作为“分水岭”：世界城市人口有史以来首次超过农村人口。

　　我国的城市化进程，前一段时间主要是向沿海城市和大城市集中，今后由于大城市房价和就业压力太大，就开始向中小城市集中；随着中西部开发进程的加速，中西部的城市也将加速这一进程，从房价和就业形势上来说，中西部的进程更可能是大中小城市同步集中不同层次的人才。

　　数亿人流成就巨大需求潜力

　　专家指出，中国的城市化进程是房地产行业发展和增长的原因之一，但并不是迅速增长的原因，也不是根本原因。

　　中国的城市化进程，准确的说从改革开放兴起打工潮就开始了。但那时的城市化是临时性城市人口的增容，不是真正意义上的城市化，这就是20世纪90年代初房地产泡沫破裂的一个重要原因。除此以外，中国的城市化进程开始于中国的用工制度改革过程中，各种农转非和合同工等劳动用工形式，在一定历史时期是中国城市化进程的真正形式。再后来高考及职工考试制度改革和高考扩招等教育升学，成为中国城市化城市化进程的主要形式。此后到不久前的户籍制度和住房制度改革，将我国的城市化方式全面打开，各种形式的打工者成为了中国城市化进程的主力军。

　　在未来的可能10年、20年的时间有几亿人要搬到城里来，而这几亿人的数字对中国来说的话，可能还是一个比较小的数字，可能相当于一个欧洲。法国跟英国加起来才1亿人，所以这是一个在人类历史上从来没有发生过的最大的迁徙，就是不断的从乡下往城里搬。这些乡下的搬到城里来需要办公的地方，需要购物的地方，更需要居住的地方，所以这个房地产在中国房地产发展的空间是非常大的。

　　与国外资产阶级的城市化进程相比，我国的城市化进程有着理性和温和的特点，是伴随着我国的各项制度的完善逐步进行的。随城市经济发展的需要和劳动者素质的提高而同步进行，不仅吸纳了农村剩余劳动力，也解决了城市经济发展中所需的劳动力问题，没有出现资本主义城市化进程中黑暗的一幕。但是由于我国人多地狭和经济发展及改革中问题凸现的时间问题，也出现了房地产过热等城市基础设施建设跟不上的问题。

　　城市化进程助房价上涨

　　有观点认为，房价上涨的最大推动力是城市化进程。城市化进程带来的人口增量，会形成巨大的市场需求，从而对房地产市场供应形成一定的压力。而如果这种压力在短时间内无法得到缓解，房价肯定在供需失衡间快速上涨。

　　目前北京、上海、广州、深圳等地的房价上涨速度最快。这是因为一线城市的谋生机会很多，因而吸引大量人口，形成巨大的人口聚集效应，其释放出来的购买力自然也非同一般。所以相对来说，一线城市的房价上涨速度要快得多，即哪个城市资源越多，房地产市场的发展速度也就越快。

　　可以这么说，城市房地产经济的兴衰与城市化进程息息相关。总的来说，房地产经济在城市化进程中会随城市化进程的加剧而不断上涨，这是通常的表象。其实从供需关系上考虑，房地产市场是可以摆脱城市化进程的影响而稳步发展的，但这需要有很好的计划性。

　　我国城市化对房地产经济的影响，在放开户口以前，基本是温和性的，农村户口的居民基本不会抛却户口到城市购房，一般是租房临时居住。打工是这样，经商也是这样，而购房的主力是升学、军人转业、农转非三种类型。但他们的需求又多以等候行政分房为主。这种现象直到住房制度改革以后，才逐步得以改变。

　　当前的房价暴涨主要是基于中国经济、人口持续增长、城市化进程加剧和住房、信贷改革以及消费观念变化六大要素的集中作用，是改革中各种能量集中释放的结果。从2001年开始的这一轮房价上涨，其能量估计会在2008年前得到释放并回调。当然这也得有一个前提，即国家宏观调控措施得力，房价正常波动，供需矛盾能够逐步释放，否则像现在这样供需双方僵持下去(到2008年以后)，价格不落、交易量不涨、供需矛盾进一步激化，需方能量严重积压下去，房价会在预期的泡沫破裂期。大约2008年后出现新一轮的暴涨，从而给投机者进一步的操作空间。

　　有学者指出，当前很有必要加大调控，使需求能量逐步得到合理的释放。否则要么是2008年前后暴跌，要么供需双方僵持到08年后暴涨。而在僵持的过程中，交易量放不开，房地产经济将受到很大的内伤，这对国民经济都是很不利的。所以应当利用政策杠杆，特别是税收、法制杠杆，对房地产经济进行调整和规范，使其按市场规律运行；而利用利息杠杆进行调整只不过是暂时推持了需求能量的释放，反而激化矛盾和积聚能量，不是长久之计。