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组合拳治理 广州土地市场表现日趋谨慎

http://www.sina.com.cn 2007年12月25日 07:55 新华网

  新华网广州12月24日电 (记者 陈先锋) 在国家对房地产市场的宏观调控政策之下,广州市采取加大土地供应,出让限价地,严格处理囤积土地等措施调控土地市场,督促开发商开发。在一系列组合拳之下,开发商在土地市场表现日趋谨慎。

  加大土地供应 开发商拿地谨慎

  2007年9月11日,广州一日之内十三宗住宅地全部成功出让,首宗地块出让便拍出了以楼面地价18729元/平方米的“广东地王”。此外,金沙洲、花都、番禺三宗地块也诞生了“区域地王”。

  对此,广州市国土房管局副局长黄文波强调,高地价不一定会导致高房价,广州正在加大土地出让力度,只要今后土地供应充足了,调控效果就一定能达到。

  据悉,到目前为止,广州市已实际供应3.11平方公里商品住宅用地,此外,已公告出让和供应条件已成熟的商品住宅用地还有0.44平方公里。按照广州市政府2007年颁布的“穗七条”,承诺未来连续三年每年供应5平方公里土地,这相当于每年向市场供应1300万平方米住宅。而2006年广州市经营性用地计划出让总用地面积仅为850.933万平方米。

  三个月后,在广州12月6日出让的13宗地中,1宗用地因故撤销,2宗金沙洲商业金融用地无单位竞买。5宗地块以底价成交,10宗地块成交楼面地价介于1482元/平方米至4241元/平方米之间。

  紧接着,12月20日,广州再次出让6宗居住用地,虽有20家开发商参加,但开发商并不是非常积极参与竞价,有些土地只是经过几轮叫价即拍卖成交,成交楼面地价介于1602元/平方米至7632元/平方米之间,成交价格较为平稳。

  加大闲置土地处理 严厉打击开发商囤地

  在不断加大土地市场供应的同时,广州市对闲置土地尤其是故意囤积土地的行为,采取了不手软坚决打击的态度。对市辖各区范围内,无法定原因闲置2年以上的房地产开发用地坚决无偿收回,并同时积极盘活利用已收回居住类闲置土地。

  据悉,截至2007年7月,广州共对27029宗、用地面积62449万平方米的土地进行清查,依法收回闲置土地1286宗、用地面积2446万平方米。

  为了预防开发商囤地,广州市今年9月起在土地使用权出让合同中约定了开工、竣工和预售等环节时限,并对成交价款交付时间提出了更严格的要求,对于违反约定期限的,广州将采取收取违约金(计征标准为:每日计收合同地价总额的千分之一),调整土地出让金收取标准直至解除合同、无偿收地等措施追究违约责任。这些措施也让开发建设单位在投资前慎重分析开发风险和自身能力。

  同时,为了防止产生新的闲置土地,广州还对竞买者提出了限制条件。规定凡竞买土地申请人名下有闲置土地、拖欠地价、严重违反国有土地使用权出让合同,或有其他不良业绩的情况,不予接受竞买申请。

  此外,今年国家出台了提高发放房地产信贷条件等政策,并采取了更加从紧的货币措施,旨在解决房地产市场投资过热问题。这些政策措施在一定程度上,使房地产开发企业融资难度增加,资金压力增大,相应减少了投资土地市场的盲目性。

  以“限价地”对弈“地王” 降低开发商预期

  为了减少因为“地王”出现而进一步拉高房价,广州在出让土地的过程中,安排“限价地”对弈“地王”,或者通过“限价地”与周边土地同时拍卖形式,从而降低开发商预期,使土地市场趋向原本价值。

  在12月6日推出的13宗地块中,就有4宗住宅地与花都区限价房地是紧邻的,而番禺区推出的2宗住宅用地与“限价地”同样位于中心城区南区的滨江大道。最后通过竞价,作为番禺区首个限价房地块,最高售房价格为5500元/平方米,比起其毗邻的9月拍出的番禺“地王”6230元/平方米的楼面地价要便宜730元/平方米;而花都区的“限价地”最高售房价格为3900元/平方米,同样比9月成交的花都新“地王”5659元/平方米的楼面地价便宜1759元/平方米。

  另据记者了解,目前,广州限价房周围的新房售价已出现相比黄金周期间的明显回落。如在12月底广州首个限价房保利西子湾即将在金沙洲上市,最高限价6500元/平方米,而其旁边的号称均价过万的中海金沙湾、中粮万科的金域蓝湾等楼盘的新房售价都出现了一定的调整。

  对此,合富辉煌负责人分析认为,从小范围来看,限价地的推出会对周边的楼价有压力。从大范围来看,由于限价房只卖给首次置业者,从而减少了对商品房市场的刚性需求,也会给开发商造成很大的压力。

  同时,广州市正在完善建设住房保障体系,引导居民合理消费,这也分流了部分住房需求。据统计,2006年,广州在住房保障方面的财政投入超过18亿元,“十一五”期间,广州规划建设900万平方米、11.43万套的保障型住房,占全社会住房供应总量的17%。

  广州房管局负责人分析认为,随着加大商品住宅用地、加强对房地产市场秩序治理、加快政府保障型住房供应等宏观调控措施的实施,广州住房市场投机性需求和住房价格过快增长的态势得到抑制,开发建设企业投资会更加谨慎、稳健。

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