房改：保障性住房挺直腰板

　　本报记者 李松涛

　　时近年末，不断有开发商对廉租房建设表现出浓厚的兴趣。

　　12月14日，北京市进行了5块土地的拍卖。SOHO中国有限公司董事长潘石屹以22亿元的高价选中了中关村甲三号地。在这个地块的规划上，不仅有商业、写字楼、公寓，还有廉租房。

　　“将廉租房做成精装修的房子，并且配上简单实用的家具。”潘石屹在投标书上这样承诺。

　　无独有偶，早在11月份，深圳万科股份有限公司董事长王石就公开宣布，万科将于2008年6月交付使用新楼盘“万汇楼”，该楼将提供1000户的廉租房。不仅如此，王石还在其博客表态，只要政府引进万科开发廉租房项目，万科将积极参与。

　　从统计数据看，2007年的房价仍然高涨。那么，是什么让开发商开始对没什么油水的保障性住房做出如此积极的姿态？

　　政策变化的影响显然是重要原因。

　　2007年的房地产市场，全国计划安排廉租住房资金达到79.4亿元，超过2006年之前廉租住房资金的总额。今后的土地供应上，廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。其中，北京未来3年将新增经济适用房、限价房各1000万平方米。

　　住房保障无疑是今年的关键词，而相关政策的出台则贯穿了全年。

　　住房制度第三次变革

　　3月5日，十届全国人大五次会议上，温家宝总理在政府工作报告中指出，房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。

　　这段话被业界认为是2007年房地产调控的总体思路，也是政府真正承担起住房保障责任的信号。

　　5月，时任建设部部长的汪光焘在上海的一个论坛上表示，过去我国的住房发展过分追求经济增长和平均住房面积增加，今后要转向更加注重社会公平和解决民生问题，“政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房困难”。

　　很快，8月1日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台。这个被称为24号文的文件，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。其中指出，要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

　　24号文对中国房地产业发展是一个标志性文件。在很多业内人士看来，政府找到了自己的定位，弄清楚了在住房问题上应该承担哪些责任。

　　建设部住宅产业司司长沈建忠也曾对媒体表示，社会上感觉房地产调控效果不明显，就是因为“我们在一条腿长一条腿短的问题上没有处理得更好。”

　　保障性住房则是这条“短腿”。

　　紧接着，国土资源部、财政部分别于9月、11月发布文件，从土地供应和资金来源上对保障性住房作出明确规定。其中，廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。

　　11月27日、30日，国家相关部委相继发布《廉租住房保障办法》、《经济适用房管理办法》，明确廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，实行货币补贴和实物配租相结合。经济适用房的对象为城市低收入住房困难家庭，并且只能拥有有限产权，转让时政府可以优先回购，单套经济适用住房的建筑面积也被限定在60平方米左右。

　　10年沉浮，保障性住房终于挺直了腰板。有一种声音甚至认为，我国住房制度的第三次变革来临。

　　住房保障究竟保障了谁

　　其实，上世纪90年代开始的住房制度改革并没有推卸政府的保障责任。

　　1998年国务院发布的23号文《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》对住房改革的目标之一这样表述——建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。

　　又名安居工程的经济适用房是保障性住房的发展重点。

　　“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”这是23号文对住房体系的设计，当时就提出经济适用房的利润要控制在3%以内。

　　应该说，由于涵盖了中低收入家庭，23号文实际是要为多数人提供住房保障。

　　然而，23号文发布后的10年中，商品房、豪宅大量进入市场，房价像脱缰的野马，经济适用房成了高收入人群的安乐窝。就连最基本的廉租房制度在很多城市也是迟迟不见，到2007年6月底，中国656个城市中，仍有10.7%的城市尚未建立。

　　今年8月中旬，博鳌亚洲论坛秘书长龙永图说：“现在最大的问题是，很多人买不起房，甚至也租不起房。”他认为，房改后，商品房市场快速发展，而相应的廉租房和经济适用房制度等配套措施推行相对缓慢，导致全社会无论是中低收入者还是高收入者，都一起拥入商品房市场。

　　在北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新看来，过去10年里投放的商品房太多了，原因在于，商品房土地供给量有激励，而廉租房和经济适用房是政府在贴钱或者白提供土地。

　　1998年，住房保障把中等收入家庭涵盖进去，但是过去的10年中并没有落实。10年后的24号文则拿掉了中等收入家庭，将保障范围缩小到低收入人群。在很大程度上是对之前思路的一种修正。

　　王宏新说，我国城市化这10年来发展很大，城市中低收入家庭的比重也非常大，这种情况下住房政策应该是一种保障政策，即优先解决低收入家庭的住房问题。

　　那么，低收入人群究竟有多少？

　　由于全国各地的标准不尽相同，这样的数据目前还无从获取。但建设部副部长齐骥曾表示，全国有1000万户低收入住房困难家庭。当前的保障范围也只能涵盖几千万人口，解决的只是少数人的问题。经济适用房仍受质疑，不仅仅是对其能否公平分配的质疑，也有低收入者能否买得起的质疑。

　　在今年8月，南昌200套经济适用房进入购买阶段，就有13户放弃了购买。并不只是南昌市，各地都出现过类似情况，其原因大多就是因为无法获得银行的住房贷款。

　　别转移了房地产业的主要矛盾

　　土地、资金有了，保障性住房让低收入人群看到了希望。被排挤在廉租房、经济适用房之外，却要跟高收入人群同样面对高涨不已的房价，处在低收入与中高收入之间的“夹心层”的不满由此而来。

　　按照目前的住房供应体系，除了廉租房、经济适用房，被一些地方称为“两限房”的中低价位、中小套型普通商品住房，则是面向中等收入人群，而能否实现低收入到中高收入的无缝对接，仍不明朗。

　　从各地情况来看，北京、广州、成都等都建设了“两限房”，其价位按要求低于周边楼盘10%~15%。

　　12月19日，广州市出台的“两限房”销售办法中，首次置业、本市户口成为购买资格，在收入上则要求家庭税前年收入不超过20万元，个人税前年收入不超过10万元。

　　在北京，西三旗“两限房”引发了数千人熬夜排队登记，却最终被告知没有确定购买资格，登记无效。谁有资格买两限房尚不得而知。

　　很多城市，目前还没有对中低价位、中小套型普通商品住房的相关销售政策。

　　“假如我们在很大程度上来肯定或者崇尚保障问题，会把24号文保障的这个面放大，这样恰恰把我国房地产业的重要矛盾转移走了。”王宏新觉得，对政府来说，解决低收入人群的住房保障是相对的小事情，而解决现在中等收入群体忍受房价的高涨之苦，则是一个大挑战。

　　不过，北京大学房地产研究所所长陈国强则显得比较乐观。他认为，如果将来在土地出让总规模里保障性住房真的占到70%，这样的政策执行三五年，对改变市场结构还是会有一定影响。只是，他最担心的是，地方政府能不能把这个政策执行下去。

　　我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖说，要解决房价的问题，还是要在两个收入上做文章，第一要增加百姓收入，第二要改变政府财政收入的主要来源，不能总靠卖地增加财政收入。

　　早在今年1月，社科院发布的《2007年中国服务行业发展报告》指出，一些城市GDP增长主要依靠房地产带动，财政收入主要依靠土地经营收入。也有媒体报道称，土地出让金已经成为地方第二财政，土地出让金相当于地方财政一般预算收入的40%以上。