特别策划：有其屋

　　编首语：

　　又到了年底，又到了年终总结的时候。如果07年的房地产行业也做一个总结，那我想，除了仍在上涨的房价之外，还有一个关键词是不能不提的，这个词就是“保障”。2007年是“住房保障年”，居者有其屋的理想，在这一年，开始接近现实。《财富中国》12月特别策划——“有其屋”。

　　有其屋(一)刘大妈的廉租房

　　刘大妈是个住房困难户，用时髦的词来说，属于城市贫民。但她赶上了好时候，赶上了北京城的第三次住房体制改革。她搬进了新家，两居室的新家，月租还不到130块。

　　刘大妈现在住的地方，属于北京市推出的第一批廉租房。在此之前，她一家三口就挤在一个30平米不到的小平房里过日子。

　　大妈告诉记者，他们以前的家，都是一个沙发拉出来晚上就睡，白天就坐着。有些跟他一样的邻居，一间屋子搭两层床，就像二层楼似的。“房子都是破房子,下雨都漏，噼里啪啦的，在冬天里搬蜂窝煤，烧土暖气，到这来了你看多暖和，这就好了，一步登天了。”

　　刘大妈的廉租房有55平米，两室一厅，厨房厕所都齐备。新家的陈设仍是一个朴素的基调，但在刘大妈眼里，这已经非常满足了。

　　刘大妈的新居属于京城仁合廉租房小区，小区还有将近400户邻居。邻居的情况，跟刘大妈一家大同小异，廉租户们都经历了审核和摇号的双重考验。小区物业公司的石主任告诉记者，在这里住的，都是无房户和低保户，这些人里边包括优抚，就是军烈属、军残，还有劳模，当然还有一部分低保户。这个廉租房小区属于商品房的配建，它地处东二环，算得上绝对的黄金地段。小区拥有和普通商品房一样的绿地、车棚、防盗门等设施，环境干净整洁。一墙之外就是商品房的社区，均价已经上了一万四。

　　小区是两个组团，一个是商品房，一个廉租房，廉租房是400户，商品房是468户。整个面积是96000多平方米，廉租房3.3万，商品房是62000多平米。

　　仁合廉租房小区是目前北京市唯一的廉租房小区。租金是按面积计算的，一平米2块4。刘大妈的房子55平米，算起来月租还不到130块。对这家人来说，廉租房，就是幸福的代名词。

　　按照北京市的标准，家庭成员的平均年收入在6960元以下才能申请廉租房。数据显示，现在我国低保住房困难户有400万户，若加上低收入住房困难家庭，这一数字将达到1000万户。像刘大妈这样能住上廉租房的，显然只是少数中的少数，但这毕竟是现实中的故事，它让居者有其屋的理想不再遥不可及。2007年，北京在建的廉租房面积有30万平米，这意味着又有五千多户贫困家庭可以住进廉租房。

　　小贴士:什么是廉租房?

　　廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。

　　有其屋(二)经济适用房实行新政

　　和廉租房相比，经济适用房更为现实，发展的速度更快。在2007年，经济适用房的定义有所改变，限制更多，要求更严，这对被住房问题困扰的弱势人群不啻一大福音。

　　12月1日，建设部等七部委联合出台了一个《经济适用房住房管理办法》；12月12日，经济适用房申请、审核及配售的管理办法也付诸实施。记者在北京市保障性住房申购中心看到，发放申请表的窗口和咨询台依然人满为患，但已没了年轻人的身影。

　　新的管理办法提高了经济适用房的申购标准，在年龄上要求办理经济适用房审批表资格的人，如果单身，得年满30周岁，这就控制了很大一批人群。

　　在新办法实施之前，钻制度空子的情况并不少见。新办法除了在年龄方面做出限制，在选拔程序上也有了更为合理的安排。

　　我爱我家北京公司副总经理胡景晖告诉记者，新标准规定，购买经济适用房，要经过申请、审核、公示、轮候，这样四个程序，也就是在北京市具体的来讲就叫“三审两公示”。

　　新政出台不久，目前还很难找出得到审批资格的购房者，但这个政策对二手经济适用房的影响已经显现出来。记者从北京一家房产中介公司了解到，该《办法》出台后的时间里，天通苑、回龙观、西三旗等经济适用房集中区域实现客户咨询率和房源挂牌量双增。

　　记者在天通苑采访得知，在2004年以前，小区不少经济适用房的户型都超过了100平米，甚至有150平米以上的复式结构，而最初的房价不过2650元每平米。市民反映，拿到这类房子的户主根本就不是住房困难户。新政策就堵住了这一漏洞，经济适用房的面积被限制在60平米以内，这就意味着，更多真正有住房困难的家庭将有机会住进经济适用房。

　　有其屋(三)保障性住房撬动楼市

　　2007年，北京有30万平米廉租房和200万平米经济适用房在建，这个量对北京房地产市场意味着什么？它会不会对持续上扬的房价起到一个拉低的作用？

　　“我们看到从6月份以来房价突飞猛进在上涨，这个不光是主管部门头疼，连我们这些房地产专家都头疼。”

　　孟晓苏，中国房地产业协会副会长，中房集团理事长。谈到保障性住房，他是最权威的专家。在经济适用房的领域，中房集团可算头牌。在孟晓苏看来，保障性住房制度的推进，对紧绷的房价肯定会起到一个缓冲作用。他认为，保障性住房可以有效地平抑过快上涨的房价，但它的那个平抑能力，并不降低这些中高价位房屋本身的增值能力，而只是因为结构性原因造成了这个社会平均房价的降低。

　　廉租房、经济适用房政策“落地”，对平抑房价过快增长会有作用，关键还是量的问题。有人做了统计，廉租房的供给每增加5%，就会迫使平均房价下降3%-4%。

　　我爱我家北京公司副总经理胡景晖说，北京市今年开工的经济适用房是两百万平米左右，廉租房是30万平米左右，和双限房相比虽然量少了一点，但今年主要是制度建设的年度，明年后年应该在廉租房和经济适用房的量上，特别是开工面积上会大大提高。

　　2007年廉租房和经济适用房的开工面积都创下新高，但总量仍然有限。按中介机构的预测，今年保障性住房市场主要是制度完善，明后两年将出现大量开工，随着保障性住房总量的迅速扩张，对房价的拉低作用也会更为明显。

　　我国的廉租房向来是由政府财政补贴的，需要大量的资金投入。但政府能马上用于这一块的投入毕竟有限，这就造成廉租房的发展远远落后于经济适用房的发展。

　　有其屋(四)孟晓苏的廉租房REITS

　　孟晓苏，是国内房地产行业最权威的专家之一，在保障性住房理论方面有过重要贡献。他现在还是中房集团的理事长，心思却都集中在一个叫REITS的东西上面。孟晓苏说，发展保障性住房，这个REITS就是关键中的关键。

　　“现在大家都重视廉租房了，那么建廉租房的钱哪儿来呢？” 孟晓苏这一问， 就问到住房困难户的心坎上了。

　　用财政的钱，这是毫无疑问的，今后用财政的钱，仍然将是最主要的。因为穷人的房屋应该由政府来承担。那么另一方面，即便国家拿出钱来，地方政府拿出钱来，恐怕资金还不够，还是要想办法。

　　孟晓苏给出了他的解决方案——REITS。所谓REITS，就是地产信托基金。从今年8月份开始，孟晓苏就放出话来，他要自己筹备一只廉租房的REITS。他很自信，有政府的财政补贴撑腰，做廉租房也会有很好的回报，肯定会有人愿意投资他的REITS。

　　他的理由是，廉租房虽然租金低，但是第一，它的土地是划拨的，土地不要钱，只需要建安成本；第二，建安成本目前相对也低；第三，政府还要对租户有一定的补贴；第四，当它被REITS收购的时候，政府还可以有一部分的折让。那么这几个因素加起来，就使得廉租房能够有比较好的回报率，如果能达到发行REITS的标准，比如7%，那么用它来发行REITS是比较稳定的。

　　按照孟晓苏的构想，发行廉租房的REITS，不仅可以解决建房的资金，还能给投资者提供一个高品质的投资产品，实在是两全其美。

　　联华国际信托投资公司总裁李晓东向记者透露，从一开始争论还比较明显，发展到现在，大家对在中国推出REITS的必要性，已经没什么争议了。现在这个阶段已经转入技术型层面的工作，包括监管法规的建立、完善。还有一些在REITS推出过程中，有些技术环节问题，还有些政策性扶持政策等等。

　　目前REITs产品的研发，主要由中国证监会和上海期货交易所联合组成的研究小组负责。在此前，由银监会主导进行的《房地产投资信托管理办法》也基本完成征求意见。据悉，首只上市交易的REITs，将采用联华信托设计的方案作为蓝本。虽然这只REITs跟廉租房没什么关系，但对于住房困难户而言，这个消息仍然意味深长，这意味着孟晓苏构想的廉租房REITs，已经开始接入现实了。

　　有其屋(五)多层次的保障

　　8月初,《中国青年报》曾做过一个调查，结果59.8%的人表示，其实受高房价影响最大的是中等收入者，而不是低收入者。低收入者需要保障，那中等收入者就不需要保障了么？

　　有这么两类人，被称作是住房保障制度保障之外的“夹心层”：一类是收入水平略高于最低生活保障线，但往下拿不到廉租房资格，往上又买不起经济适用房的；另一类是买不起商品房，但又没资格购买经济适用房的。廉租房和经济适用房范围扩大之后，第一类夹心层的困难正逐渐缓解，第二类夹心层的难题却日益突出。

　　建设部政策研究中心主任陈淮在近期表示：“有些人说夹心层，中等收入者阶层住房保障的阳光没照到他们身上是不准确的，至少是非常片面的，恰好是这个阶层享受了住房保障体系多重政策的交叉覆盖。”

　　陈淮把我国住房保障体系大约分成四个层次：第一是救济救助型的,不要钱,或者基本不要钱。第二是援助型的,你的能力不够,政府给予援助,十成能力中,九成缺一成,或者一成缺九成,都在其中。第三是互助性的政策公积金。第四是自助性的政策,国家还在探索这个品种的普遍性,比如住宅银行,你自愿开一个住房账户,把钱存到里面,政府给予一定的政策,但这个账户只能用于改善住房。

　　陈淮说，我们现在的公职人员，包括企业员工，按照国家规定，都要发放住房补贴。只不过有些企业没有完全贯彻，但是公职人员是贯彻的。没有享受住房的人，他们在工资之外，每个月都有1000余元的住房补贴，这个补贴相当于政府贴租、贴息。

　　他还强调,政策规定今后的土地出让金中,70%要用于廉租房、经济适用房、两限房和小户型房四种房屋的建设。在这之上,还有公积金这样一个功能强大的住房保障方式。问题在于,这个思路和它的实现之间还有差距,比如公积金覆盖范围还不充分,只有不到1/3的雇主给雇员建立了公积金账户。这些问题目前还有待解决,但不能说是政府没有照顾到住房夹心层。

　　有其屋系列报道到就到这里了，因为容量的关系，我们无法对保障性住房的问题做一个全景式的扫描。即便如此，这五期报道也让我们直观地感受到，政府也好，社会也好，对保障性住房问题都是越来越重视，解决方式也越来越多样化，居者有其屋的理想，正一步一步接入现实。