房地产：这个冬天有点冷

　　- 加 贝

　　今年以来，房贷首付提高、房贷利率提高、银根紧缩、清查囤地囤房、土地限期开发、加大土地供应、征收房屋保有税收等举措频频出台。众多调控组合拳在如此短的时间内针对一个行业密集推出，恐怕在任何一个国家都很少见……

　　不知是王石的一语成谶，还是天数如此，从深圳匆匆赶来北京参加某论坛的王石，在记者的一再追问下，终于明确认可了“楼市出现拐点”的说法，而就在这个表态的当天，万科的股价创下了本轮调整以来的新低。既然业绩老大都有如此表态和表现，本周，房地产板块别无选择地进行了集体跳水表演。

　　在来北京参加论坛之前，言多有失的王石已经被某些层面打了招呼，其也表示了拒绝任何形式的专访，谁成想，有时候话不在多，一句就够。当然，如果房地产板块的一蹶不振都归咎于王石，显然有失公允，因为，他只是“认可”了一个现实而已。有目共睹的是，从今年下半年开始，对房地产业的宏观调控越来越紧，“稻草”不断地压在这匹骆驼上，已然快分不清到底是哪根稻草起了最终的作用。

　　不管是哪根稻草起了作用，终归是起了作用。有数据显示，飞速上涨的广东房价已经开始停滞并有了下降的趋势，以万科为例，旗下楼盘亦突然传出全线降价消息，12月9日，位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘，不到两个小时,首次推出的C栋156套单位即全部售罄,销售金额逾2.1亿元。原因就是万科开盘定价13000元/平米的均价，远低于之前透露的逾20000元/平米的价格。另一个广州楼盘万科云山开盘价12000元/平米。10月20日,万科以7500元/平米低价推出深圳龙岗坪山的万科金域东郡；上海万科部分楼盘降价，平均降幅15%……

　　如果说这些信息还不足以说明问题的话，对于北京人而言，最明显的标志就是，原来坐在办公室里衣冠楚楚的房地产中介们，纷纷搬着桌椅板凳和广告牌，站到了大街上，向路人手中塞着传单。在寒冷的冬天，是什么能让中介们下决心走出温暖的房间去矗立在寒风中呢？答案很简单，那就是还有比气温更冷的东西。

　　在《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》出台之后，各金融机构、各部门、各企业及个人都以自己的利益来理解和界定第二套住房。由于房贷在各大银行中所占比例不同，所以各大银行的执行标准也不一致。四大国有银行房贷比重最大，所以对第二套房的要求也最严格;而众多股份制商业银行由于比重相对较小，所以更看重利润，尺度会比较松。这种执行政策的不一致，让第二套房贷的新政被部分人所诟病，怀疑央行走过场的声音越来越高。

　　在此情景下，12月11日，关于第二套房贷新政的细则，终于在诸多争议中正式出台，央行与银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。这个房贷新政中最关键的，就是明确以户为单位对贷款次数进行认定，这一规定显然比之前多家银行以个人为单位的做法严厉许多，原先许多意欲打擦边球的购房者，在这个新政下面，将无空可钻。对第二套住房界定的重要性，并非仅是谁购买第一套住房、谁购买二套住房的问题，而是预示着中国房地产市场将发生巨大变化，房地产市场发展模式将发生巨大变化,政府对房地产业的调控确实下了决心。

　　除了新房和二手房，商业地产也开始打寒战了，来自不同渠道的信息透露，酝酿已久的物业税极有可能在明年出台。中国房地产业协会会长宋春华先生在“2007中国房地产市场形势分析报告会”上表示，我国迟早会征收物业税，明年物业税有出台的可能。同时，中国房地产及住宅研究会副会长顾云在论坛上同样表示，物业税的开征是势在必行。而此前，中央财经工作领导小组办公室相关负责人在接受媒体采访时透露，对于当前社会呼声较高的环境保护类税种、物业类税种、资源类税种2008年将研究试点开征。

　　在近日举办的 “改变城市的力量”中国地产峰会上，作为物业税政策研究制定工作的参与者，北京大学不动产研究中心主任冯长春表示，“财政部门本来要在今年正式试点开征物业税的，但由于种种原因未启动，物业税可能明年试点，而且最先从商业地产开始征收。”冯长春解释说，由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少，所以物业税最先从商业地产开征。继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现只要拥有房产都应该纳税。目前，财政部门已经在对如何评估不动产、物业税税基和税率等问题进行研究。

　　在各方对“楼市拐点论”争论不休时，房地产行业新一轮的洗牌却已经悄然开始。房贷新政让高烧的楼市降温，相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果更要明显和容易。一方面是房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大，另一方面是资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分房地产公司都将面临巨大的资金压力，因此，房地产企业为了防止资金链的断裂，加快了并购重组的步伐。

　　全球四大会计师事务所之一的普华永道公布的《中国企业并购岁末回顾与前瞻》显示，中国房地产行业并购数目和金额今年以来大幅上升。报告显示，今年前11个月，中国房地产业共有171起并购事件，在12个主要行业中排名第二，而今年以来房地产业并购金额已经达到103亿美元，较去年全年的49亿美元翻了一番。

　　“房地产业洗牌已经开始。”普华永道中国企业融资与并购总监赵亮表示，随着房地产业规范程度不断提高，中国房地产商在加速分化，一些运作规范和资金实力雄厚的房地产商开始并购资金比较短缺的开发商。知名房地产商冯仑认为，未来全国大概应该有3000～5000家公司可以存活下来，也就是说，以目前的四五万家的开发商数目，大约十家可以存活一家。

　　房地产企业的“抱团”速度的加快，实际上也是一种“御寒”的体现。对于中国的房地产市场而言，2007年的冬天，的确是有点冷。