限价房上市：给你一个家

　　张艳红

　　这个年底，广州楼市的所有风头注定都将被限价房抢得。

　　随着17日广州市政府常务会议原则上通过有关限价房的管理办法和申购标准，备受各界关注的广州首批限价房的销售已经进入倒计时。

　　有望成为全国首个销售限价房的开发商保利地产有关负责人表示，该公司属下位于金沙洲的“西子湾”早已达到销售条件，将在本周末(22日)对外开放，并很快配合主管部门进行公开销售。

　　调控房价的手段

　　今年以来，广州房价在2006年大幅上涨的基础上，继续突飞猛进。数据显示，广州一手住宅的均价从1月份的7000元/平方米，上涨到11月的10000元/平方米，涨幅可谓惊人。

　　在此过程中，广州市政府出台了多项政策用于调控市场，期待稳定房价，包括增加土地供应、加推限价房地块等。

　　在广州市国土房管局看来，限价房就是一个调节商品房市场的“灵活措施”。当房价上涨过快之时，就多推限价房；当房价趋于平稳，就少推或者不推，即通过市场上限价房的供应量来平衡商品房的市场价格。

　　从去年年底推出第一宗限价房地块到现在，广州总共推出限价房地块14宗，用地面积132.8万平方米，规划建筑面积277.5万平方米，是全国落实国家限价房政策最早、出让土地规模最大的城市之一。

　　广州市国土房管局新闻发言人表示，限价房的目的是为了缓解中等收入人群的购房压力，并且预防房价的过快上涨。

　　分流首次置业人群

　　此前推出的14宗限价房项目中，有两个项目已经达到销售条件。一个就是保利的西子湾，位于金沙洲，最高限价为6500元/平方米，可提供房源1600套。目前，金沙洲已经有多个知名楼盘在售，其中万科金域海岸的均价在10000元左右，而恒大御景半岛在国庆期间的最低销售价格达到12000元。在此情形下，限价房6500元/平方米的价格优势非常明显。

　　而另外一个限价房项目则是位于广州科学城的万科新里程。上周六，该项目已经对外开放，吸引了大量购房者前去参观。

　　最新出台的2007、2008两年的限价房申购标准显示，只要广州户籍人口，家庭年收入不足20万、单身年收入不足10万，达到晚婚年龄的首次置业者，均可申购限价房。

　　对此，有关专家分析，该标准对收入的限制并不高，而且采取“自行申报、不予审批”的原则，普通工薪阶层的许多家庭和个人都满足申购条件，唯一的限制仅仅在于“首次置业”。

　　黄文波在对限价房的相关规定进行解读时也坦言，目前“首次置业者”是申购标准的核心内容。因为“首次置业是住房市场的有效需求和刚性需求”。

　　针对坊间对于“限价房规定宽松导致高收入人群投资或者投机”的疑虑，黄文波指出，现有制度的设计已经可以抑制高收入家庭的投资和投机性需求。一方面限价房套型面积在90平方米以下，不满足富裕人群改善住房条件的需要。更为主要的是，限定“首次置业者”将绝大多数高收入人群排除在外，因为从未置业的高收入家庭数量已经非常少。根据2006年广州住房现状抽样调查结果显示，广州户籍人口住房的私有率已经达到86.5%。

　　对楼市影响在于心理

　　目前，在广州房价处于上涨乏力的选择性阶段之际，限价房的高调销售无异于是促成房价走低的催化剂。

　　在此之前，开发商对政府的限价房反应冷淡，多数人在接受采访时指出，限价房的数量有限，而且地段偏远，不会对房价造成影响。

　　记者采访中发现，广州的公务员、事业单位员工、普通白领中，很多工作几年的年轻家庭对买商品房感到吃力。有受访者表示，10000元/平方米的价格远远超过其购买力，除非房价回归到两年前的水平：6000元左右。

　　由于限价房价格仅仅相当于同地段商品房的70%甚至更低，因此受到这批人群的密切关注。

　　不过，鉴于符合条件的申购者人数众多，限价房的房源只是杯水车薪，要解决所有中等收入人群的购房问题有较大困难。绝大多数人最终仍然要在商品房市场购房，而这正是开发商坦然对待限价房的原因。

　　不过有房地产专家则指出，限价房更多的是透露政府的一种姿态，其对楼市的影响更多在于心理层面，将加剧僵持局面下购房者的观望情绪。而一旦买方持续观望，开发商打开僵局的方式只有一个，那就是降价。