楼市拐点可能正在形成

　　笔者认为，目前，中国楼市的拐点已经处于形成阶段。楼市拐点正在慢慢到来，并可能在某个时刻突然以清晰的形态表现出来。

　　我们不妨从人口学角度入手来看这个问题。上世纪五六十年代，我国鼓励生育，出生率快速上升，这一增长趋势一直持续到上世纪70年代我国推行“晚、稀、少”的人口政策。1970年时，我国总生育率为5.8，到1979年时已降到2.75。1980年，我国又推行计划生育政策，到2000年时，我国总生育率下降到1.22。

　　再看我国房价走势，从上世纪90年代开始，上个世纪五六十年代出生的人开始形成对住房的刚性需求，我国房价走出了一波快速上涨行情；但截至目前，我国实行“一胎”政策后出生的孩子已进入婚育年龄，人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期。而且，我国正步入老年社会，由于社会保障体系不健全，1980年后出生的独生子女，将面临上养四位老人、下养孩子的双重负担。这种负担将对未来的住房购买力构成直接影响。

　　城市化也被认为是支撑房价的一大力量。但在我国的城市化过程中，许多被征地农民都是被迫“城市化”的，大多数农民只能对高高在上的房价望洋兴叹。

　　如果从供需角度来分析，对楼市拐点的认识或许更为清晰。

　　当房屋作为消费需求时，决定房价的是居民的实际消费能力，通常用房价与家庭可支配收入比来表示。联合国人居中心给出的上限是3：1，世界银行给出的上限是5：1，而我国在去年第三季度统计出来的数据显示：深圳市场房价与家庭可支配收入比为15.76：1，上海为15.55：1，北京为13.55：1。显然，房价已远远超出居民的可支配收入水平。

　　当房屋作为投资需求时，决定房价的力量是房屋租金，国际上通常用租售比来表示。所谓租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上衡量房产运行良好的租售比一般标准为1：200到1：300。而目前我国的房价远远超出国际警戒线。以北京为例，其租售比基本是在1：500到1：700这个范围之内。这说明，房屋也不再具有投资价值。

　　那么，房价为什么涨呢？主要是房屋的投机价值被投机者利用。有媒体通过某一楼盘的调查发现，超过85%的购房行为属于投机性购房。《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》显示，深圳的投机性购房占到了58.42%。

　　在这种情况下，只要政府对投机性炒房行为进行抑制，已连续上涨多年的房价很快就将显出疲态，露出拐点。(作者为资深房地产评论人士) 据《上海证券报》