名分难求 小产权房善后陷决策困境

　　孙荣飞

　　市场“追捧”、政策打压的小产权房，已成为一个摆在政府面前的大难题。

　　从今夏相关部委的“提醒”，到最近国务院常务会议的明令，多是要求正在动工和销售的小产权房停工停售，以求遏制新的交易产生，但对已有的交易如何解决一直未能明确。

　　国土资源部近日公开表态，称“符合规划的小产权房可转为合法”说法失实，再次将小产权房的“后事”推向前台。

　　两难境地

　　市场的驳杂报道，似乎可以反映出相关的政策仍存在不确定性，让各方有了不同的解读。

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国土资源部现在的态度，是否认小产权房可通过缴纳土地出让金等相关税费办理相关手续，将集体土地变为国有土地，转正为大产权房。但也没说要拆除，具体如何善后还是留给了未来待定。”中国社科院牛凤瑞教授如是分析。

　　而中原地产华北区董事总经理李文杰更认为，将小产权房合法化，等于认同违法，这是对守法人的侮辱。更何况已经有些地区的小产权项目已被拆掉，涉案人员已被羁押，如果承认小产权合法化，那他们的损失怎么办？

　　但与此相对的是，“如将已成规模的，已入住的小产权房拆除或者收回国有，那么村民委员会、村民以及买房的城镇居民的权益又该如何补偿？”中国农业大学土地系副教授孔祥斌称。

　　政策漏洞

　　小产权房问题已让执法者陷入两难境地，而这与相关政府部门先前的失职行为有着一定的关系。

　　据本报了解，早在1993年的11月国务院施行《村庄和集镇规划建设管理条例》中18条曾规定，城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照相关审批程序办理。

　　但这个口子直到1999年才被卡住。

　　彼时出台《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，明确规定农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。但对已有行为的处理也没有给出办法。

　　能卡住农用地非农化和集体建设用地规范使用的是乡镇土地利用总体规划和村镇建设规划。依据程序，村镇建设规划按照乡镇土地利用总体规划而制定。

　　我国为实行严格的土地管理，有着一套包括国家、省、市、县、乡(镇)五个层次层层分解的土地利用总体规划体系，并伴以严格的土地用途管制。

　　但国土资源部咨询研究中心彭德福坦言，土地利用规划编制与实施受长官意志与行政干预过多，现有规划在土地管理中尚未真正成为调控土地利用、优化配置土地资源和实行土地用途管制的依据。

　　至于建设规划这块，国家规定乡级人民政府负责本行政区域的村庄、集镇规划建设管理工作，县级建设部门负责审核。“但长期来村庄建设基本上是没有规划，建设主管部门的精力基本花在了

城市规划和城市建筑质量监督上。”孔祥斌说。

　　布局新机制

　　农业部农村经济研究中心研究员廖洪乐表示，由于农村集体土地所有权不清晰，在大规模发展小产权房中，乡村掌权者存在着将本属于集体所有的土地来谋求私利的行为。

　　北京土地学会秘书长刘锋甚至分析认为，北京已多年停止农村新宅基地的审批，加上一户一宅的规定，现有北京小产权房可能多半占用耕地。

　　“这可能会造成城镇居民受益的同时，农民遭受失地和农村居住成本上升之累。”孔祥斌提醒说，要认识到，效率机制还不成熟时中央首要考虑的是公平。

　　为提升农民利益，国土资源部目前也在加速形成集体土地管理的基础性机制。

　　根据安排，国土资源部将于2009年完成农村土地集体所有权的厘清和登记工作。“土地产权制度这个基础性建设完成后，土地交易和流转才可望有序规范。”牛凤瑞说。

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