2008年：房地产市场走向何处

　　-本报记者陆昀

　　保障性住房供应将大幅增加央行房贷新政将改变人们对市场的预期明年底北京房价增幅有望放缓

　　2007年，被称为“房地产保障性政策年”，房地产市场在第二套房贷政策调整、央行连续五次加息等中央一系列的调控政策下，特别是被业界称为“24号文”的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台，使解决低收入家庭住房困难被纳入政府公共服务职能，政府住宅调控思路在今年发生了标志性的转变，即加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制。

　　有目共睹，今年以来，

经济适用房、两限房以及“90、70%”政策标准商品房的土地供应已在放量，房地产的供应结构正在发生改变。然而，时值年末，全国各地房地产价格的上扬态势依然未变。据国家发展和改革委员会、国家统计局发布的最新调查显示，今年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，全国有5个城市涨幅超过10%。其速度已超过房价上升最为迅猛的2004年。北京2007年的商品房均价较2006年上涨超过50%，二手房市场也遇到前所未有的“量降价升”的尴尬。

　　在保障性住房体制确立，廉租房、经济适用房、两限房用地及项目建设相继纳入政策轨道后，近日，温家宝总理在狮城“取经”期间又提出，“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题”，并在谈到建设经济适用房时提到“经济适用房大多数是面向中产阶级的”；中央经济工作会议日前又进一步提出，将货币政策由“稳健”改为“从紧”；此外，2008年奥运会的召开，使人们对2008年房地产市场充满期待。2008年楼市是否会出现拐点，成为2007年岁末人们关注的一大热点。

　　改变无疑成定局

　　应该说，2007年中央针对金融以及房地产市场的一系列调控政策，已经为2008年乃至更长时期我国房地产市场，特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。这一切一定会在2008年的楼市显效。

　　业内人士认为，国务院“24号文”以及温家宝总理关于“经济适用房大多数面对中产阶级”的考虑，划定了政府与市场的责任边界。“90、70%”政策的逐步落实，保障性住房的大幅增加，将使住房套型结构比与居民收入结构比向合理方向调整，更多的人能够有房可住。

　　北京伟业顾问公司董事长林洁认为，2008年以后，从严政策的实施，市场土地与住房供量会增加，新的商品房以及存量房，再加上政策性住房将出现“三足鼎立”的市场局面，这种结构上的改变，有利于形成梯级消费。经济适用房及两限房进入市场，也会使商品房市场在价格预期方面受到较大的影响。

　　中国社科院金融所研究员易宪荣认为，日前银监会与央行刚刚出台的对第二套住房贷款的界定，不仅把第二套住房界定以家庭为主，而且把家庭的相关的成员也清楚地界定在第二套住房范围内，特别是以家庭来界定第二套住房，使房贷对改善住房条件的家庭才适用，而对于投资者不适用。这对今后房地产需求市场将产生巨大影响，它将会改变人们对房地产的市场预期。

　　显然，用银行房贷炒房、以房养房的投资行为已受到政策的挤压。中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌也认为，去年1-10月份，个人住房抵押贷款增加了81%，远远超过了投资规模。贷款从紧意味着楼市会出现转变。

　　房价拐点不现实

　　尽管宏观调控并非直接针对连续攀升的房价。但住宅价格上涨过快已成为当前我国房地产市场中的核心问题。现在很多人在争议，在2007年土地、金融、住房保障等一系列政策调整下，明年房价是否会出现拐点。在深圳、上海爆出房价下降的消息后，人们对房价始终高企的北京楼市倍加关注。

　　此前有消息说，11月份北京市新开楼盘45个，均价为14966元／m 2，较10月份新开楼盘均价15324元／m 2下降了358元。有人认为这是北京房价持续攀升以来出现的拐点。但业界的专业人士认为，以一个月而且大多在北京五环外开盘的远郊项目做出北京房价出现降价拐点的结论不足为据。

　　“北京从2000年开始到现在，还未出现房价下降的情况。”中原地产华北区董事总经理李文杰对此表示，房地产行业通常用交易价格来计算楼盘价格变化，新盘价格不代表成交价，其变化很难说明北京整体楼盘的价格变化。拐点的提出给买房人的预期是价格下降，而这根本就不现实。顾云昌也认为，商品房的均价仅是判断房价的一个方面，不能完全以均价涨跌判断房价的走势，“可能这个月郊外楼盘放量多，使整个均价下降，但下个月如果市中心楼盘开盘多，那么整个均价可能又被拉升”。

　　业内分析人士普遍认为，房地产具有很明显的地域性。比如，北京的投资买家比例约在20%，一套商品房的多次转手率不高，但深圳由于紧邻港澳，投资投机买家比例很高，房价在深圳出现拐点，不意味北京也会跟着下降。21世纪不动产认为，由于深圳一套商品房转手3、4次，甚至10余次的买卖投机行为比较严重，房产倒手很快，以致于长期以来，深圳呈现没有二手房市场指导价的特殊情形，央行关于第二套房贷政策对深圳高比例的投机行为产生很强的抑制，因此其房价出现明显下降。

　　建设部政策研究中心主任陈淮以及李文杰等多位业界专业人士一致认为，拐点是指增长速度变缓，即使有拐点，也只是价格上涨幅度减缓，不会是价格下降。

　　多动因推高房价

　　房地产界、经济界的专业人士普遍认为，房价不会下降主要缘于市场房源供不应求。国家发改委的调查显示，今年前三季度，全国商品住宅竣工面积同比增长11%，而销售面积同比却增长了33.9%，其中，现房销售面积同比增长14.7%，期房销售面积同比增长42.9%。销售面积是竣工面积2.15倍。李文杰认为，从供给上看，2004年，能够卖的房子和卖掉的房子比值是74%，而到今年10月份是99%，呈现严重的供不应求，目前这个缺口是比较大的。而且，从2004年到现在，供应面积和套数以年30%的比例在减少。另外，二手房市场不发达使住房供应严重依赖新建商品住宅市场。但需求方面，虽然买家会因房贷门槛增加等新政策的影响呈现一段时间的观望，但观望并非减少了需求，需求仍然存在。

　　城市化水平的迅速提高，新增城镇人口对住房需求急剧增大。建设部原副部长、中房协名誉会长杨慎认为，中国每年1600万人进城，使城市住房供求矛盾加大。业内人士认为，北京房地产市场的需求中，外埠的需求占到整个需求的35%左右，而北京的土地资源及供给能力有限，这决定了房价越发向高端挺进，这其中包括海外和内地资金流动性过剩造成资产价格上涨的因素。

　　对房价长期跟踪调查的国家发改委投资研究所房地产研究中心副主任刘琳博士更提出，长期来看，25岁-45岁是住房消费的主要群体，其中25岁-35岁正处于婚恋期，他们对住房需求呈现刚性，我国的人口结构决定了未来15年，住房需求都会相当旺盛。

　　中大恒基认为，到2007年底，全国房地产开发商囤地面积约10亿平方米，按照容积率3来计算，建成的商品房面积可达30亿平米，而2006年全国商品房施工面积为19.41亿平米，囤地面积已远远超过一年总施工面积，囤地现象已成楼市的“毒瘤”。今年北京住宅交易量下降，价格飙升呈现“有价无市”状况，其中一个重要原因就是开发商采取各种隐蔽手段违规销售、囤地捂房，有意拉长开发周期，人为减少供应量，进而哄抬房价。

　　明年底涨幅有望减缓

　　目前，大量被称为“夹心层”的住房需求者期待着2008年能使“中产阶级”住房也享有“保障住房”的阳光。房地产业界对此也格外关注。但业内人士大多分析认为，温总理“狮城”讲话更多表明政府加大保障住房投入的政策取向。由于我国高收入阶层只占20%，基于目前政府的财力，要想将其余占80%的低收入和中等收入住房消费人群全部纳入国家的保障性住房范围，政府的财政压力会很沉重。全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，温总理的讲话重新划定了政府和市场的责任边界，其详细政策还要看明年两会的政府工作报告。

　　尽管物业税不是针对房价而来，但业内人士普遍认为，如果明年政府对住宅征收物业税，其对全国房地产市场的影响会很大，对持有多套住房收税使需求受到的抑制，将会使一、二手楼市的价格升势明显减缓。而就目前情况，对于北京房价的走势中原地产、中大恒基等机构判断，由于从去年年底开始政府加快推出土地，前后推出300多万平方米，这部分建设项目与今年已经规划开工的两限房、经济适用房项目在明年底应该可以上市。另按北京土地整理储备中心公布的2007年底前住宅及含住宅项目用地的总供地面积将达825.1万平米，总规划建筑面积达899.8万平米。按照2007年已交易土地的平均容积率1.36来估算，将会形成940.2万平米的建筑规划面积，再比照建设部“90、70%”政策计算，未来一两年，应有7万余套90平米以下的中小

户型房屋面市。明年年底到2009年北京的平均房价增幅有望放缓。

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　　国房景气指数

　　连续8月攀升

　　【记者迟明霞17日北京报道】国家统计局今天公布的数据显示，11月份“国房景气指数”为106.59，比10月份上升0.85点，连续8个月环比攀升。

　　今年以来房地产开发投资快速增长，11月份房地产开发投资分类指数为104.53，比10月份上升0.11点。1月至11月份，全国完成房地产开发投资21632亿元，住宅完成投资15440亿元。

　　11月份土地开发面积分类指数为98.04，比10月份上升0.42点，同比回落3.49点。1月至11月份，全国房地产开发企业完成土地开发面积2.14亿平方米，增长8%。1月至11月份，全国房屋施工面积为21.66亿平方米，增长23.0%。

　　由于房屋需求强劲，商品房空置面积减少。截至11月末，全国商品房空置面积为11797万平方米，同比下降4.5%。其中，空置商品住宅5766万平方米，下降14.2%。