拐点出现 疯狂楼市迎来微妙变局

　　在经历了近10个月的狂飙突进后，广州、深圳等一线城市的房价开始出现微妙变局。

　　进入10月以来，一路“狂飙直上只涨不跌”的房价开始出现松动，不少新推楼盘定价低于预期价格，广州、深圳住房交易量出现不同程度的下降。在成交下降、价格松动的同时，房地产中介行业开始洗牌，继深圳“中天置业”法人代表、总裁蒋飞携款逃跑事件发生后，广州又传出有中介年底大幅裁人的消息。

　　面对楼市微妙变局，“拐点”争论声又起。中国地产龙头企业万科董事会主席王石上周末在北京出席一个新闻发布会时表示，“我承认楼市拐点确实已经出现了。”楼市拐点是否真的出现了？房价真的要降了？

　　房价松动：“有价无市”现象凸显　　

　　深圳10月新房均价较9月下跌约一成，

二手房交易量下降36.78%；广州10月商品房成交量较9月下跌了18%，创造了今年以来楼市的新低。

　　春江水暖鸭先知。市场变局最先从市场的成交开始显现，10月份无疑是一道“分水岭”。

　　10月份之前的楼市，引用股市的术语来说，那就是“单边向上，全线飘红”：新推楼盘遭遇抢购；每天都有人后悔没有在看好房子时立即交付定金，而不得不面对每平方米几百元的提价；有些已购房的人则每月都要计算自己的房屋又升值了多少……

　　在今年前10个月里，广州的房价猛涨了近4000元／平方米。而深圳在不到半年的时间里，房价就涨了50%。

　　一路狂飙的房价，在今年年底终于一改往年“金九银十”后的惯性上扬走势。国庆黄金周前夕，在数次加息和提高人民币存款

准备金率后，央行再施重拳，宣布提高第二套房首付和利率。房地产市场的“狂热”有所降温，买房人不再那么急切，卖房人也没有了以往的“牛气”，市场观望气氛渐浓。

　　10月份，一度疯狂领涨全国楼市的深圳市场，开始爆出房价下跌的消息。10月以来，深圳楼市在连续3个月成交萎缩之后，房价开始调头下行。据中原地产统计，深圳10月新房均价回落至14797元／平方米，较9月下跌约一成。与此同时，二手房交易量锐减，价格暴跌，据深圳市国土与房产管理局公布的数据，二手房交易量10月份下降36.78%，二手房价格9月比8月下降47.09%。

　　来自广州市国土房管局公布的数据表明，10月份广州商品住宅成交面积仅为55万平方米，比9月份的成交量下跌了18%，创造了今年以来楼市的新低。

　　自2004年以来一路上扬的房价，隐约显露出人们期待已久的“拐点”。

　　地价大降：昔日“地王”风光不再　　

　　12月初广州的一场土地拍卖会上，五幅地块仅以底价成交；时隔3个月，金沙洲地价就由8769元／平方米的“地王”价降至3324元／平方米，每平方米缩水近5500元。　　

　　市场变局的信号在12月初广州市的一场土地拍卖会中表现更为强烈。一直被认为是高房价背后推手的地价，也开始松动。

　　12月6日，广州市推出的年终土地盛宴冷清收场。此次广州市房管局共推出包括金沙洲、番禺和花都共十幅地块。但令人意外的是，其中有五幅仅以底价成交。通过现场竞价成交的地块，成交价也只不过高出底价的10%左右。成交楼面价介于每平方米1482元到4241元之间。

　　这与9月11日广州卖地一天创出4个区域“地王”的火爆情景形成强烈反差。时隔3个月，金沙洲地价就由8769元／平方米的“地王”价降至3324元／平方米，每平方米缩水近5500元。

　　对此，房地产专家韩世同说，这次卖地看出开发商不再像今年八九月时那样对楼市乐观。近期楼市成交量大跌，明年楼市走势不明朗，加上银根收紧，开发商不敢再冒风险高价拿地。

　　广州市国土房管局相关负责人表示，此次卖地地价回落是政府调控房地产市场的结果，最关键是加大了住宅用地的供应量，改善了市场供求关系，有效消减了土地市场泡沫风险。据悉，今年以来广州已经实际供应商品住宅用地2.75平方公里，另外还有0.8平方公里住宅用地正在公告出让。

　　“地价降了，房价会不会降下来？”广大消费者心里又多了一份期待。

　　双方博弈：卖方吆喝买方观望　　

　　随着房价的不断升高，购房需求受到抑制，大多数购房者的购买力已不足以支撑目前的高房价，而且买房心理也愈来愈趋于理性。　　

　　央行房贷新政出台两个多月，最明显的效果就是加深了楼市买卖双方的观望程度，在这一点上买方表现的更为突出，买卖双方的深度博弈。

　　一方面，相当部分专家学者与房地产开发商都坚定地认为，住房刚性需求旺盛与供应不足是当前中国房价上涨的重要原因；但是另一个方面，市场的现实是“有价无市”现象突出，大部分的潜在购房者转而采取观望态度，选择了“持币”，而不是“购房”。

　　对此，有关专家指出，随着房价的不断升高，购房需求受到抑制，大多数购房者的购买力已不足以支撑目前的高房价，而且买房心理也愈来愈趋于理性。日前，据网络调查显示，65%网友表示会“推迟买楼计划”、63%网友认为拐点迹象已现。

　　经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金分析：造成目前楼市现状的，政策只是导火索，真正的原因是价格高。因为楼价高，拉断了部分首次置业自住买家的承接力，如今买家市场中，投资者和有投资意识的自住买家两类人已经成为购房的主体。这部分人已经有了一套或者多套房子，不急着买但购买力又比较强，他们对政策和价格都很敏感，价格高了，观望的情绪就很浓。

　　“价涨量跌”现象实际上是市场承受力已经接近极限的一种表现，房价的过快上涨，已经远远超过大部分消费者的真实消费能力，很多人不是不买房，而是已经买不起房。所以，与其说市场出现观望，倒不如说市场已经无力再支撑房价走高！

　　有专家分析，从经济学角度而言，“有价无市”问题的解决在一定程度上取决于供求双方的心理预期，特别是在国家宏观政策调控强度不断加大的情况下对于未来的房价预期。

　　楼市盘整：拐点还是理性回归？　　

　　种种迹象表明，随着政策效应的逐步显现，前段时间房价快速增长的格局将会改变，一个相对平衡的、稳定的房地产市场即将到来。　　

　　面对楼市出现的微妙变局。有关房价“拐点”的争论又起。

　　房价拐点真的到了吗？楼市“寒流”让买不起房的人燃起一丝希望。“楼市正进入调整期，但判断房价出现拐点尚早。”全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，调控着力点仍是增加供应量、完善保障住房和抑制投机性需求，目标是稳定房价。

　　投机需求是本轮房价飞涨的主要推动力，而居住性需求则在其中被伤害了。以涨幅领先全国的深圳市来看，短短半年时间商品房均价已暴涨50%，房价基数已从以前的每平方米1万元左右升至约15000元。

　　“可见这一轮房价的上涨明显是非理性上涨。”深圳一家大型地产集团的投资总监分析，据他测算，深圳楼价每年的理性涨幅应该在10%以内，而2007年上半年，短短半年内，楼价的涨幅已经透支了未来五年的上升空间。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江认为“房价收缰是蓄势待发，为的是今后楼市平稳发展”。房价的小幅波动，对开发商、对政府、对老百姓都是一个好事，房地产行业需要回归理性，对整个行业，健康的发展比利润的暴涨更重要。

　　“房价正在做理性的价值回归”，深圳世联地产集团专家分析，“投资客已经基本逐出市场，留下的是自住需求。”

　　种种迹象表明，随着政策效应的逐步显现，前段时间房价快速增长的格局将会改变，一个相对平衡的、稳定的房地产市场即将到来。　　

　　本报记者　陈韩晖　张睿　骆海涛