阳光100上市权衡 易小迪剖解种子论

　　胡芳洁

　　“你们到底什么时候上市？”作为一线地产企业中仅剩的少数非上市企业之一，阳光100在这个问题上获得广泛关注。

　　在SOHO中国、华远地产先后入主资本市场之后，业界称两个地产明星抓住了此轮资本市场的 “最后一根稻草”。无论是内地，还是香港IPO闸门，似乎已然半阖。在一线地产企业中，未步入公开资本市场者寥寥无几。

　　易小迪的一位竞争对手对他说：“你如果失败，那可能就是因为没有进入资本市场。”

　　对此问题，外界保持着一种出乎意料的迫切和担忧，与这家公司一直以来的不温不火形成了鲜明的对照。“关键是自己做的怎么样。如果有好的商业模式和治理结构，所谓寻求资本，无非是向公众融资，或是向个人或合作对象融资。”易小迪把上市理解为是对自身素质的梳理机会，如果从这个意义讲，因“股权融资”而壮大起来的阳光100，如果没有透明的管理机制与商业模式，其身边投资者早作鸟兽散了。

　　实际上，与众多急切的IPO、然后再学习如何成长为上市公司的企业相比，阳光100正在走的是一条相反的道路。

　　竞合之路

　　11月30日，阳光100与五矿置业签署战略合作协议，双方将在股权融资、项目合作等方面展开合作，五矿会在资金、行业资源等方面为阳光100带来新的资源。

　　事实上，数年来，阳光100一直是在与投资者的合作中，完成全国化布局的。山东兖矿、美国华平基金、杭州工商信托和湖南信托等，均成为阳光100扩张资本的扛鼎者。

　　“中国本身已经走出了资本短缺的年代，不上市也能融到钱，我们现在已经融了十几亿的钱。”易小迪说。与上市公司相比，这不是一个大数目，这也并不能满足阳光100持续性的资本需求，但他们似乎总是能找到下一个合作对象。

　　投资者最看重的是什么？

　　其实，从企业IPO过程中达到的标准，就是答案，“管理流程不能做的有两个，一是同业禁止，二是关联交易。不能存在自己和自己竞争的领域，不能给任何

房地产公司当顾问。上市公司的要求都是这样的，这些我们都做到了。如果你的管理水准已经满足上市的需求，自然有人给你钱。”易小迪对于自身的融资条件心中有数。

　　在与国际资本打交道的过程中，易小迪看到了他们的禁忌，“他们第一不知道你的钱是怎么挣的，这不行，他必须要搞清楚，比如有一个同行问我，他们为什么不给我投资呢？那是一家小公司，可凭借转让土地，每年的利润可能是很高，但外国人看不懂，你赚的再多他也不会投，他们对于偶然性获利是排斥的。第二是担心他能不能合法分得利润。如果你的商业模式、治理结构清清楚楚地让他知道，那他的顾虑就会消失。”

　　那么，阳光100是不是今后也不会选择在公开市场上市呢？易小迪称，如果条件成熟，而且想明白你能给投资者带来什么，那就可以上。阳光100也在做一些梳理工作，但不会选择边缘动作，“上市的话，我们需要一个比较大的平台，买壳、借壳并不能满足我们融资的需要。”他说。

　　实际上，关于上市，阳光100正在调整与合作者的关系，来进行内部结构的转变。“我们和很多公司合作，都没有控股权，股权要陆续回购回来。”易小迪表示，目前已经成功收回了两个合作公司的股权。

　　如果说阳光100在广泛的合作中，预演了引进公众合作者的程序，那么获得合作者的能力，则是自身修炼的问题。

　　自我生长的哲学

　　“最了不起的东西，是最简单的。比如种子，扔在土里，晒点太阳就长起来了。但是种子内部却有着造物主安排的复杂的基因程序以及其他因素，它自身很复杂，但对外的需求却很简单，只要一点阳光就够了。”

　　“我们也要做到那样，公司从最初的40多人，到现在200多人，利润产生的产品链条在延伸，其实国际上大企业也是这样，不是在某一个环节赚足了钱，而是在品牌、服务等延伸环节，产生了利润多触点，这样对于外界的依赖性才会最低，而这样的生长方式，也最像只要阳光就能长起来的种子。”

　　易小迪坐而论道，而一颗草种俨然是他眼中的座右铭。

　　对于地产企业上市之后，在资本市场和土地市场的双重膨胀，易小迪有着相当冷静的认识。“城市化带来了很多机会。上海外滩，北京CBD等区域，已经从国内估价变成国际估价，这个价格的上升是能够消化的。但是在有的区域，客户、商务流动并没有发生质的变化，价格的过高上涨就存在透支的可能。”易小迪说。经历过90年代初东南沿海土地价格下跌一幕的他，对土地价格保持着相应的理性态度。

　　“1993年，海口就有‘CBD’了。当时一亩地卖到了300万。15年过去了，现在连当初的1/3的价格还没有。”易说，当时他在北海以150万一亩的价格买的20亩地，不到一年的时间，以15万一亩的价格出手，这对他而言还是比较幸运的，由于没有人买，当时绝大部分的土地都没有成交。

　　目前上市地产公司囤积大量土地成为普遍现象，由于此项支出长期占用大量资金，许多公司进入了一个依靠不断融资来解决负债的非良性循环中。不久前，国家统计局甚至建议采取措施，禁止囤地企业继续拿地。尽管现在还没有出现地王失败的例子，但是其中的财务和政策风险正在显现出来。

　　“不是所有的地王都会成功。”易小迪说，“今天地王的神话还没有破灭，如果破灭了，就会比当初厉害太多。”他认为这其中存在一个延后的效应，可能会在未来3到4年的时间显现出来。

　　在特别热点的地区获得暴利的机会对于阳光100而言并不现实，资金的限制是一个方面，实际上，企业本身的发展模式也与这种获利方式存在很大差异。阳光100选取项目地块楼面地价一般占

房价的20%～30%。2005年、2006年，阳光100获得天津、长沙的销售冠军。尽管在不短的时间内，阳光100可能依然会面临资金的考验，但经过十多年的磨练，在中国建造青年时尚社区的专业化和品牌影响力方面，国内

开发商难有出其右者。

　　今年8月，阳光100通过股权受让的方式，12亿取得江苏无锡近2000亩的土地。这是阳光100首次进入长三角城市圈。而阳光100置业集团有限公司副总裁范小冲表示，无锡的项目是谈判了近三年的时间才成功。

　　有地产管理顾问公司人士向记者表示，一些地产公司高层拿地计划在往后推迟，原因之一就是随着银行信贷的紧缩，他们认为过一段时间以后会有更多的土地涌向二级市场。“股权转让的地一般比较复杂，债权债务、纠纷、规划条件上都可能存在问题，不仅是价格的问题还是法律的问题，现在正在谈的项目有很多，谈几十个能成功一个就不错了。”范小冲说。

　　“并购获得项目是获取土地的一个方式。有盈有亏有进有退，这说明市场正在走向正常化。”易小迪说。

　　从另一方面而言，房地产市场也在酝酿着新的生长机会。11月底，联信精瑞房地产私募股权基金型信托发行认购上取得突破，预计首次募集资金20亿元用于支持节能省地、环境友好型的绿色地产。“明年会是真正的房地产金融年。”永安信金融服务机构董事长乔志杰12月11日表示，随着明年银行信贷的紧缩，房地产基金、信托等新的金融模式会更快的生长起来。此外，他还表示，随着房地产市场的变化，强弱联合、按股份分配利润将会是明年房地产企业发展的主流。

　　外部环境的变化，在提出挑战的同时，也在输出机遇。“时间没有早晚之分，永远不会说今天是好时机，明天不是好时机，由外部因素来做的决定，不是我们的做法。”易小迪说。现在，阳光100正在增加自有商业的比例。作为稳定的利润来源之一，增持自有商业比例正在众多上市公司得到实践。

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　　来源：经济观察报网