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阳光100上市权衡 易小迪剖解种子论

http://www.sina.com.cn 2007年12月16日 15:36 经济观察报

  胡芳洁

  “你们到底什么时候上市?”作为一线地产企业中仅剩的少数非上市企业之一,阳光100在这个问题上获得广泛关注。

  在SOHO中国、华远地产先后入主资本市场之后,业界称两个地产明星抓住了此轮资本市场的 “最后一根稻草”。无论是内地,还是香港IPO闸门,似乎已然半阖。在一线地产企业中,未步入公开资本市场者寥寥无几。

  易小迪的一位竞争对手对他说:“你如果失败,那可能就是因为没有进入资本市场。”

  对此问题,外界保持着一种出乎意料的迫切和担忧,与这家公司一直以来的不温不火形成了鲜明的对照。“关键是自己做的怎么样。如果有好的商业模式和治理结构,所谓寻求资本,无非是向公众融资,或是向个人或合作对象融资。”易小迪把上市理解为是对自身素质的梳理机会,如果从这个意义讲,因“股权融资”而壮大起来的阳光100,如果没有透明的管理机制与商业模式,其身边投资者早作鸟兽散了。

  实际上,与众多急切的IPO、然后再学习如何成长为上市公司的企业相比,阳光100正在走的是一条相反的道路。

  竞合之路

  11月30日,阳光100与五矿置业签署战略合作协议,双方将在股权融资、项目合作等方面展开合作,五矿会在资金、行业资源等方面为阳光100带来新的资源。

  事实上,数年来,阳光100一直是在与投资者的合作中,完成全国化布局的。山东兖矿、美国华平基金、杭州工商信托和湖南信托等,均成为阳光100扩张资本的扛鼎者。

  “中国本身已经走出了资本短缺的年代,不上市也能融到钱,我们现在已经融了十几亿的钱。”易小迪说。与上市公司相比,这不是一个大数目,这也并不能满足阳光100持续性的资本需求,但他们似乎总是能找到下一个合作对象。

  投资者最看重的是什么?

  其实,从企业IPO过程中达到的标准,就是答案,“管理流程不能做的有两个,一是同业禁止,二是关联交易。不能存在自己和自己竞争的领域,不能给任何

房地产公司当顾问。上市公司的要求都是这样的,这些我们都做到了。如果你的管理水准已经满足上市的需求,自然有人给你钱。”易小迪对于自身的融资条件心中有数。

  在与国际资本打交道的过程中,易小迪看到了他们的禁忌,“他们第一不知道你的钱是怎么挣的,这不行,他必须要搞清楚,比如有一个同行问我,他们为什么不给我投资呢?那是一家小公司,可凭借转让土地,每年的利润可能是很高,但外国人看不懂,你赚的再多他也不会投,他们对于偶然性获利是排斥的。第二是担心他能不能合法分得利润。如果你的商业模式、治理结构清清楚楚地让他知道,那他的顾虑就会消失。”

  那么,阳光100是不是今后也不会选择在公开市场上市呢?易小迪称,如果条件成熟,而且想明白你能给投资者带来什么,那就可以上。阳光100也在做一些梳理工作,但不会选择边缘动作,“上市的话,我们需要一个比较大的平台,买壳、借壳并不能满足我们融资的需要。”他说。

  实际上,关于上市,阳光100正在调整与合作者的关系,来进行内部结构的转变。“我们和很多公司合作,都没有控股权,股权要陆续回购回来。”易小迪表示,目前已经成功收回了两个合作公司的股权。

  如果说阳光100在广泛的合作中,预演了引进公众合作者的程序,那么获得合作者的能力,则是自身修炼的问题。

  自我生长的哲学

  “最了不起的东西,是最简单的。比如种子,扔在土里,晒点太阳就长起来了。但是种子内部却有着造物主安排的复杂的基因程序以及其他因素,它自身很复杂,但对外的需求却很简单,只要一点阳光就够了。”

  “我们也要做到那样,公司从最初的40多人,到现在200多人,利润产生的产品链条在延伸,其实国际上大企业也是这样,不是在某一个环节赚足了钱,而是在品牌、服务等延伸环节,产生了利润多触点,这样对于外界的依赖性才会最低,而这样的生长方式,也最像只要阳光就能长起来的种子。”

  易小迪坐而论道,而一颗草种俨然是他眼中的座右铭。

  对于地产企业上市之后,在资本市场和土地市场的双重膨胀,易小迪有着相当冷静的认识。“城市化带来了很多机会。上海外滩,北京CBD等区域,已经从国内估价变成国际估价,这个价格的上升是能够消化的。但是在有的区域,客户、商务流动并没有发生质的变化,价格的过高上涨就存在透支的可能。”易小迪说。经历过90年代初东南沿海土地价格下跌一幕的他,对土地价格保持着相应的理性态度。

  “1993年,海口就有‘CBD’了。当时一亩地卖到了300万。15年过去了,现在连当初的1/3的价格还没有。”易说,当时他在北海以150万一亩的价格买的20亩地,不到一年的时间,以15万一亩的价格出手,这对他而言还是比较幸运的,由于没有人买,当时绝大部分的土地都没有成交。

  目前上市地产公司囤积大量土地成为普遍现象,由于此项支出长期占用大量资金,许多公司进入了一个依靠不断融资来解决负债的非良性循环中。不久前,国家统计局甚至建议采取措施,禁止囤地企业继续拿地。尽管现在还没有出现地王失败的例子,但是其中的财务和政策风险正在显现出来。

  “不是所有的地王都会成功。”易小迪说,“今天地王的神话还没有破灭,如果破灭了,就会比当初厉害太多。”他认为这其中存在一个延后的效应,可能会在未来3到4年的时间显现出来。

  在特别热点的地区获得暴利的机会对于阳光100而言并不现实,资金的限制是一个方面,实际上,企业本身的发展模式也与这种获利方式存在很大差异。阳光100选取项目地块楼面地价一般占

房价的20%~30%。2005年、2006年,阳光100获得天津、长沙的销售冠军。尽管在不短的时间内,阳光100可能依然会面临资金的考验,但经过十多年的磨练,在中国建造青年时尚社区的专业化和品牌影响力方面,国内
开发商
难有出其右者。

  今年8月,阳光100通过股权受让的方式,12亿取得江苏无锡近2000亩的土地。这是阳光100首次进入长三角城市圈。而阳光100置业集团有限公司副总裁范小冲表示,无锡的项目是谈判了近三年的时间才成功。

  有地产管理顾问公司人士向记者表示,一些地产公司高层拿地计划在往后推迟,原因之一就是随着银行信贷的紧缩,他们认为过一段时间以后会有更多的土地涌向二级市场。“股权转让的地一般比较复杂,债权债务、纠纷、规划条件上都可能存在问题,不仅是价格的问题还是法律的问题,现在正在谈的项目有很多,谈几十个能成功一个就不错了。”范小冲说。

  “并购获得项目是获取土地的一个方式。有盈有亏有进有退,这说明市场正在走向正常化。”易小迪说。

  从另一方面而言,房地产市场也在酝酿着新的生长机会。11月底,联信精瑞房地产私募股权基金型信托发行认购上取得突破,预计首次募集资金20亿元用于支持节能省地、环境友好型的绿色地产。“明年会是真正的房地产金融年。”永安信金融服务机构董事长乔志杰12月11日表示,随着明年银行信贷的紧缩,房地产基金、信托等新的金融模式会更快的生长起来。此外,他还表示,随着房地产市场的变化,强弱联合、按股份分配利润将会是明年房地产企业发展的主流。

  外部环境的变化,在提出挑战的同时,也在输出机遇。“时间没有早晚之分,永远不会说今天是好时机,明天不是好时机,由外部因素来做的决定,不是我们的做法。”易小迪说。现在,阳光100正在增加自有商业的比例。作为稳定的利润来源之一,增持自有商业比例正在众多上市公司得到实践。

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  来源:经济观察报网

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