精瑞基金二度上路

　　姜洪桥

　　精瑞基金再一次高调登场，而且似乎进展顺利。与联华信托公司合作的20亿资金募集计划已经颇有眉目，200亿更庞大的设想也在进一步讨论之中。

　　精瑞基金，这个在房地产行业最早之一，具有一定表率地位的基金，尽管4年前就与若干家金融机构合作登场，但事实证明，之前双方的合作并没有明显的进展。一度热闹之后，信托公司忙于各自寻找项目提供类似银行的贷款业务。如今，金融机构再度对这个具有房地产行业协会背景的精瑞基金燃起热情。此时，正值信托公司房地产类似贷款业务再次遭遇政策困境，以及REITs试点初见分晓的时刻。

　　2003年，精瑞基金初次登台的时候，号称中国并购之父的王巍在发布会说过，“任何并购和资本重组本质上都是一个阴谋，现在我们最需要的是房地产与金融的共谋。”现在看来，也许2007年中国政府领导人公开强调融资渠道创新的这个时点才是“共谋”的最佳时刻。双方比以往时候都更需要对方，也更有成功的可能性。

　　进口替代型

　　精瑞基金是联华信托与工商联住宅产业商会合作成立。目前已经进入实际操作阶段。

　　精瑞基金并不是一种REITs产品，二者的产品结构相差甚远，实质上，它更像是一种直接投资的房地产产业基金模式。联华国际信托投资公司总裁李晓东表示，募集来的资金主要用于三大业务，一是Pre-IPO,以未上市的项目为主。最后通过出售上市以后的权益或股权、溢价销售股权等一些方式实现收益；二是提供夹层融资；三是Pre-REITs，收购一些项目，如果可能的话，未来可以通过REITs上市。

　　这种产品设计显然是针对房地产行业近来的变化。目前，大量的房地产公司正在排队等待上市。与别的行业不同的是，房地产企业上市之前通常需要融资以平衡资产负债率和购买土地储备。介入上市前这段融资工作是个盈利极其丰厚的业务。不过，目前看来这部分业务主要由国外的投行和其他金融机构占据。“有大量的房地产企业会上市，未来能存活下来的房地产企业预计也就1000家”，李晓东说：“我们是进口替代型。”对于精瑞基金的收益，李晓东预期，年回报率在20%以上。

　　李晓东称，初步的计划是募集20亿资金，未来的计划则是200亿。据有关媒体报道，精瑞基金已经初步募集了2.4亿。李晓东解释，还没有成立管理公司和明确具体项目，所以不存在资金到帐的说法，这个数字应该是工商联住宅产业商会确定的意向资金。但他表示，20亿资金到位应该不是问题，接下来的问题主要是各方商谈，最终确定管理公司结构。

　　据了解，精瑞基金的发起人包括华远地产和招商地产等十家地产公司。李晓东认为，管理公司的股权分散一些比较合适，发起人也会精选留下5至8家。

　　再度合作

　　这是一个比较有意思的合作，很容易让人想起2003年住宅产业商会与北国投以及万盟投资合作成立精瑞基金。精瑞基金的设想最早从2002年提出，筹备这支基金的目的在于利用新的金融手段整合产业链上的资源，从而优化产业结构，提升产业平台，最终使企业受益。并预测，今后几年内，房地产业内将不可避免地面对改制、并购、上市等重整问题。不过，此次合作并没有见到后续报道。

　　时隔4年多之后，联华信托再次与住宅产业商会联手，其名仍为精瑞基金。这一次，是什么原因把地产商和信托公司拉到一起呢？

　　尽管2003年精瑞基金的成立成为金融和地产行业的热门话题，但实际上从2004年开始，由于银行业对房地产的贷款限制，信托公司介入房地产行业业务主要是从事为房地产项目提供类似贷款的业务。 2003年央行“121号文”出台后，商业银行便开始收缩房地产开发信贷，于是开发商纷纷把希望寄托在信托身上。房地产信托资金存量从 2003年到2004年，一年间增长了近一倍。各信托公司各自寻找项目，提供融资服务，乐此不疲。

　　信托公司的好日子并没有维持太长的时间。2005年底，银监会发布了《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文)。该文要求新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质。这使得对房地产信托的监管甚至比银行贷款还要严格。

　　压力迫使信托公司求变创新。在房地产信托业务中，联华信托比较典型。这个规模并不大的信托公司把主业定位于房地产业务。也正是在2005年，李晓东开始与住宅产业商会接触，商谈合作的可能性。“以前以项目为主，现在创新是为了适应监管政策和未来发展的变化”，李晓东说。同样的，2005年之前房地产企业的资金问题多是项目资金融通的困难。而现在，能否上市，能否大规模融资成为生存下去的前提。

　　对于房地产信托来说，增加收益和研究新产品成为两个主要方向。新产品最适合不过的当然是REITs。从发改委到央行和银监会都有意于推进这个符合政府倡导的新手段。就这点而言，联华信托非常积极，联华信托和中信证券都在为成为央行REITs试点竭尽全力。

　　如此看来，如果说2003年的精瑞基金合作不是那么成功的话，有一个主要原因，那就是各方的压力都不够大。

　　来源：经济观察报网