国土部详解天价地现象

　　近期，全国各地屡见“天价地”现象，上海等地公开竞拍住宅用地时，出现楼面地价高于周边房价的“天价地”。相关消息公布后，在社会上激起了波澜，让社会大众进一步担心未来房价的走势。

　　近日，国土资源部有关方面人士发表评论详解了“天价地”现象，认为“天价地”为个别现象，但背后隐藏的问题值得高度关注。

　　保障性住房用地绝不会“天价”

　　天价地现象出现后，市场上有人担心，地价已超出常理。有人对国有土地公开供应制度和供应力度提出质疑，认为是“土地供应不足导致地价飙升”。甚至有人说，“招拍挂已然成为资本大鳄们的游戏。”

　　

国土资源部有关方面人士表示，“天价地”引发社会如此关注，一个重要原因是，老百姓担心自己没房住。几幅反映高端商品房用地价格的宗地，并不能代表地产市场的全部。近年来，我国土地供应对保障性住房需求的支持力量在不断加大。在市场充分显化土地资产价值的同时，政府的角色不能缺位，应当对普通居民特别是城镇困难家庭的合理住房需求，真正负起责任来。

　　从全国土地市场动态监测数据看，今年前三季度全国房地产开发用地供应量呈增加态势，同比增加了29%，其中普通商品住房和经济适用房增幅分别达到了38.2%和47.6%，占住宅用地总量比例正在逐步提高。从重点城市看，呼和浩特、青岛、深圳、北京、郑州、天津、上海、沈阳等城市，今年前三季度廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地，都超过了70%。

　　廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地，因其供地计划单列，土地成本和价格受到政府严格管制。在供地方式上，对廉租住房和经济适用住房始终坚持的是划拨用地，其价格不受市场影响，更不会出现“天价地”。北京市经济适用住房用地供应三年迈出三大步，2005年200公顷，2006年300公顷，2007年的经济适用房及廉租房用地220公顷，“限套型、限价格”的普通商品房用地180公顷。上海市收储廉租房源工作已经启动，今年年底前收储面积达50万平方米。

　　天价地具有偶然性

　　很多市场人士称是招拍挂制度的实行，导致了天价地的出让。

　　对此观点，有关市场人士表示，表面看，“天价地”和“价高者得”的土地招拍挂出让规则存在某种关联。实际上，与“天价地”同样会出现的，是并不罕见的土地出让流拍现象。12月6日，广州市拍卖12宗土地，两宗因无人报价而流拍，5宗地块以底价成交。此前的上海、杭州等地，也有事先被广泛看好的土地却最终流拍。目前在几个热点城市出现了几宗“天价地”，丝毫不意味着，招拍挂制度在经营性土地配置中的基础性地位将会动摇。

　　国土部有关人士介绍说，从2002年起实施的经营性土地招标拍卖挂牌出让，在我国近年来的土地使用制度改革中扮演了重要的角色，对于建立公开、公平、公正的土地资源价格形成机制，起到了决定性的作用。数字是最有力的证明。2001年，我国以招拍挂方式出让的土地面积仅0.66万公顷，成交价492亿元；5年后的2006年，我国招拍挂出让土地面积6.6万公顷，成交价为5492亿元，分别比2001年增长了9倍和10.2倍。

　　土地招拍挂不仅可以显示国有土地应有的价值，更重要的是，拿地的程序公开了，房地产开发商的利润公开了，大量社会资本进入房地产开发领域，为更加规范市场有序发展提供了一定条件。同时，经营性土地公开出让的巨额收益，也为保障性住房体系建设开辟了资金渠道。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确要求，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。这一规定得到了各地响应。广东省提出，各地必须至少将土地出让净收益的10%，“专款专用”于廉租房保障支出。

　　“天价地”源自非理性

　　国土部有关人士分析认为，少数城市几宗“天价地”，是由部分开发企业对房价过高城市房地产市场非理性预期引致的。在市场经济条件下，商品住房的价格，是由市场的供求关系决定的，而不是由包括地价在内的成本决定的。地价作为房价的重要构成部分，对房价有影响，但不是主导性、决定性的。

　　2006年对13个重点城市251个房地产开发项目的调查表明，房价中地价约占20%～40%。但开发利润普遍在10%以上，中高档商品房则达到30%～40%以上。2007年上半年，北京等8个重点城市的房价均比2006年有较大幅度增长，而地价占房价的比重却有下降。北京市2003年至2006年以招标、拍卖、挂牌方式出让的115宗土地的地上在售商品房项目，售价越高，地价占房价比重越低。在房地产市场需求较旺的条件下，如果只是通过行政手段压低地价一般只会导致开发商利润增加，难以达到降低房价的目的。

　　由于房地产市场是区域性市场，一定区域内可供开发的土地，尤其是区位条件较好的土地是稀缺性资源，呈逐步减少趋势。开发企业基于该地区(地段)土地供应总量减少、房地产和土地价格还会继续上涨的预期，愿意支付拿地的高成本，就造成了所谓“天价地”的出现。肯定地说，“天价地”并非普遍现象。但值得注意的新情况是，“天价地”与

资本市场流动性过剩引发的过旺需求有密切关系。

　　本报记者 肖宾

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