二套新限令出炉改善型需求亦受限

　　央行、银监会前日公布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(下称《补充通知》)明确，第二套房认定以家庭为单位。已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。

　　依照这一《补充通知》，改善型住房需求将受到限制，即原来拥有较小住房，想换大房子，为此将原来的房子卖了，还清了银行的贷款，之后再贷款买房，仍被视为第二套房。“事实上，这类改善型住房需求数量较大。”沪上一房地产中介人士指出。

　　“《补充通知》为各家银行定下基调，我们上海分行正在等待总行的通知。‘二套新限令’一出台，一大批改善型需求首当其冲。”招商银行(600036.SH，3968.HK)上海一家支行的信贷经理施先生昨天告诉《第一财经日报》，“此前，监管部门要求提高第二套以上住房首付比例及贷款利率之后，我们支行对于第二套房的界定，得到的具体操作口径是：以个人而非家庭为单位。另外，此前在部分商业银行，如果原房贷结清，再申请房贷，仍被视为‘首套房’贷款，而不是被看作是第二套(含)以上住房，在实际操作中存在弹性空间。现在，《补充通知》一来，情况变化很大。”

　　值得注意是的，《补充通知》还传递了一条重要信息：对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，这类借款人必须在还清前期贷款的前提下，才可比照首套自住房贷款政策执行。

　　按照上述这一解释，有业内人士就预测可能会出现有些新婚家庭为了满足“人均住房面积低于当地平均水平”的要求，会提前考虑生育问题，以增加“家庭成员”数量，从而降低人均住房面积，最终符合首套自住房贷款政策。

　　不仅仅是改善型住房需求受挫，以“配偶和未成年子女”名义曲线买房的多套物业持有者也将难有可乘之机。

　　“目前，招行等一批沪上银行都是倾向以个人为单位认定第二套房，现在界定的边界变了，信贷业务的影响将受到比较大的影响。”易居(中国)市场分析师叶颖说，“根据通知，作为认定借款人住房贷款次数标准的‘家庭’成员范围是指借款人及其配偶和未成年子女。”“两天前有人还想买苏州仁恒的房子，用他儿子、老妈的名义，现在看来不行了。”仁恒置地集团公司一位高管表示。插图/刘飞叶国靖