央行：第二套房按家庭算

　　房贷新政策还包括：人均住房面积低于当地平均水平，购第二套房按首套执行　　

　　本报讯　(记者伊晓霞　实习生孙蕴佳)昨天，中国人民银行网站发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，对第二套住房的界定标准进行了严格统一，不仅要求商业银行按家庭为单位来计算第二套住房，连公积金贷款也要执行这一标准。

　　虽然有消息称，《补充通知》已于12月5日印发，但广州地区的商业银行仍表示，并未接到此《补充通知》，即使接到，也只能是由总行转发。因此，在总行未有部署之前，不会私自行动。

　　房贷次数

　　配偶及未成年子女也算在内

　　央行表示，为进一步贯彻落实《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)，依据国家住房消费政策和相关规定，现就执行《通知》第三部分“严格住房消费贷款管理”中的有关问题做三方面的补充。

　　首先，以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数；

　　其次，已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行；

　　第三，已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。

　　广州现状

　　只有工行建行是按家庭计算

　　央行9月底出台房贷新政以后，各家银行用了一个多月的时间才公布其实施细则。而这些细则中，只有第二套住房首付提高至四成、利率上浮10%这两项政策得到了统一。对于如何界定第二套住房，却一直没有定论，各家银行都是根据自身情况制定标准。

　　本报记者收集的情况显示，广州地区的银行中，只有工商银行和建设银行规定以家庭为单位界定第二套住房。另外，民生银行表示，如果是个人单独供款的话，就以个人为单位界定第二套住房；如果是夫妻共同还款的话，就以户为单位界定第二套住房。而除此之外的银行，全部以个人为单位计算第二套住房。

　　而外资银行的标准更是不统一，有的向中资银行看齐，如东亚银行；有的却享受“特别待遇”，如渣打银行表示，由于只对深圳地区开通个人征信调查，因此，广州地区只要没在渣打银行借过款，都算第一套住房。

　　银行反应

　　已办房贷应该不会再有变化

　　房贷政策与央行此次发布的《补充通知》有出入的银行该怎么办？

　　昨天，广州地区一家商业银行负责房贷的老总表示，商业银行肯定是要跟着央行走的，央行的规定必须执行。既然央行与银监会统一了第二套房的界定标准，那么意味着商业银行的第二套住房的房贷政策也将不会再有差异。

　　不过，由于各商业银行的总行都不在广州，因此广州地区的银行目前只能等待总行的消息。在接到总行命令之前，各银行有可能仍执行旧政策。这位老总也表示，临近年底，各家银行资金紧张，第二套住房的业务量本身就不是很大。因此，即使出现“政策空白”区也不会有太大问题。

　　而在《补充通知》下发之前已经办理好的房贷业务，应该不会再有变化。　　

　　-政策影响

　　“会加速楼市降温”　　

　　“第二套住房认定标准的明确，肯定会使房地产的投机交易大大减少。”昨天，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，房贷新政的落实，有可能改变此前房价“疯涨”的走势。

　　广州某房地产人士表示，央行此次出台房贷新政的补充规定主要是跟国家明年适度从紧银根有关，对房地产市场肯定会有所影响。“从心理预期来看，调控的压力感觉越来越大”。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文表示，房贷新政出台后，各地楼市都出现不同程度的降温，有些楼盘降价的幅度也不小，补充规定的出台，会加速楼市降温。他认为央行出台这个补充规定很明确，也很严格。但目前银行还无法掌握每个家庭的买房情况，特别是在各个城市房地产交易还没有联网的情况下，想知道每个家庭的买房情况有很大的难度。

　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容则指出，如果要使房贷新政起到预期的调控效果，还需要建立有效、诚信的房地产评估市场，防止房地产的评估价被人为抬高，同时，要建立对第二套住房的识别体系，使银行自身有能力对购买第二套住房者进行严格识别。

　　南方日报记者　骆海涛　　

　　-央行银监会答问　　

　　“以家庭为单位是从国情出发”　　

　　1问　　

　　为什么以家庭为单位认定借款人房贷次数？　　

　　答：从中国国情出发，以家庭为单位认定比较合理，而且也符合我国夫妻财产共有的法律规定，这样既与我国家庭现实一致，又有利于严格执行《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定，强化宏观调控。考虑到“家庭”的成员构成有很大区别，《补充通知》特别明确，作为认定借款人住房贷款次数标准的“家庭”成员范围仅指借款人及其配偶和未成年子女。　　

　　2问　　

　　为何人均居住面积低于当地平均水平的家庭，再次申请贷款时可以比照首套房贷政策执行？　　

　　答：这类借款人须还清前期贷款，还须提供当地房地产行政主管部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。为此，建设部将于近期出台相应的指导意见。商业银行可根据借款人提供的住房总面积查询结果、户籍证明等材料，确定其是否能够享受首套住房贷款政策。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其余已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。这样，既可抑制不合理的需求(包括以贷炒房)，又可满足居民改善住房条件的合理需求。同时，又与《通知》精神相一致，保持了政策的连续性。　　

　　3问　　

　　为何将住房公积金委托贷款纳入《通知》有关规定的约束范围？　　

　　答：居民无论是借用住房公积金贷款，还是借商业性住房贷款，都是负债，都是占用广义的公共资源，一旦房地产市场出现大的波动，住房公积金贷款与商业性贷款将面临相同的风险。因此，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也应按照《通知》有关规定执行。　据央行、银监会网站　　

　　-新闻背景　　

　　界定第二套房一直没定论　　

　　9月27日，央行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。该通知发布之后，对于“第二套住房”是以个人还是以户为单位界定，却一直没有定论，各家银行都是根据自身情况制定标准。　　　　

　　第二套住房贷款

　　首付四成　利率上浮一成

　　首　利率　

　　银行　　　第二套住房界定标准　　　　　　付　上浮

　　中国银行　①以个人为单位计算第二套住房　首　10%

　　农业银行　②已结清贷款的不计算在内　　　付

　　交通银行　　　　　　　　　　　　　　　　四

　　成

　　工商银行　①以户为单位计算第二套住房　

　　建设银行　②已结清贷款的不计算在内

　　招商银行　以个人征信系统为准，输入

　　个人料后，显示为第几套，

　　就按第几套算

　　中信银行　同一名下，不能同时申请两套

　　及以上的住房按揭贷款