二套房贷添三条“硬杠”

　　昨天，人民银行、银监会在其官方网站就加强商业性房地产信贷管理相关规定中的“严格住房消费贷款管理”作了《补充通知》。《补充通知》指出：

　　【以家庭认定“二套房”】以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。

　　【人均住房面积成为杠杠】对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。

　　【公积金贷款再贷有说法】已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请

　　央行、银监会要求，各商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位，商业银行应及时向其所在地银行业协会报告，由银行业协会负责收集上述信息并予以通报，监管部门列入重点检查内容。各商业银行根据《通知》及本补充通知精神，制定具体实施细则，并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。

　　百姓直觉

　　工薪准购房族：

　　人均面积作参考人性化

　　“央行的这个通知，如果真正落实，对于我们家这样的工薪族可谓人性化啊。”在机关工作的市民陈先生说，三年前他贷12万公积金买了一套60平方米二手房，现在贷款还清了，孩子也已1岁半了，想换个大点的房子。“按照人均面积算，我们一家三口人均住房面积只有20平方米，而今年上半年，南京市人均住房面积标准是28.81平方米，所以如果我们再买房申请公积金贷款，应该可以参照央行的这个补充通知按首套房执行了。”陈先生满怀憧憬地说。

　　中产准购房族：

　　投资购房恐怕难贷到款

　　自己开广告公司的施女士，正准备为已大学毕业的女儿在河西买一套住房。昨晚听说央行对“二套房”的认定以家庭为单位后，颇有些担心。她说，看来国家货币从紧的政策已逐步显现——未出台此政策前，有的银行对借款人是以个人为单位认定的，如果丈夫贷过，还清后妻子再贷仍算首套，仍然可以享受优惠利率和首付标准。以后银行在这一点上肯定是“一刀切”收紧了，现在家庭名义下已有一套房，尽管已还清了贷款，再买一套虽说最终目的是自住，但近几年还是想投资出租，下面办贷款要难了，估计要算“二套房”了。

　　房贷暂不变等总行通和

　　记者昨晚连线南京多家银行房贷部门人士，均被告知“还要等总行研究后发细则通知，目前二套房的贷款政策暂时不变”。一家国有股份制商业银行房贷部门负责人表示，这次央行明确了“以家庭为单位认定二套房”，各家银行应该统一执行，这一点上不会有大的分歧。至于后两条，一是人均住房面积、二是公积金贷款再贷，估计各家银行总行会再下发一个细则。这位负责人表示，此次补充通知中首次提到了公积金贷款再贷的认定，以前这一直备受诟病，被认为是有漏洞可钻。尽管如此，还是有很多细节没有涉及到。比如公积金贷款人的过往信息，作为公积金委托贷款方，银行如何能看到？如何与有关部门共享信息？这些都有待再细化。

　　公积金贷款再贷还待细则

　　另一家股份制商业银行房贷部门老总说，央行此番规定可能还会和地方上的政策冲突。以南京为例，南京市公积金贷款收得很紧，单价在1万元以上的高档房、单身公寓、别墅都贷不到公积金，而且南京市公积金贷款贷过一次就不能再贷。如果借款人在南京市公积金贷过款再贷购房，但其人均住房面积小于平均水平，按央行规定可以按首套房执行，可按南京市公积金管理中心的规定，又不符合放贷标准。另外，对于没有进入人行征信系统的借款人再贷，如何认定是首套还是第二套？对于进入征信系统的，但已还清贷款的借款人再贷，又如何认定是首套还是第二套？

　　话题思考

　　房贷关乎民生 细化莫留“尾巴”

　　对“二套房”的认定，由于此前央行、银监会制订的标准不够细化，带来了一系列“后遗症”——各家银行面面相觑、你看我我看你，谁都不愿做出头的“椽子”，最后就演变出一个“央行一纸通知高高在上，各家银行各打擦边球”的怪局，而各家银行房贷部门人士个个敏感异常、谈“贷”色变。

　　这一尴尬局面终于在昨天有了缓解——央行、银监会在社会千呼万唤2个多月后出台了上述细化标准。但遗憾的是，此次细化标准也不够细化。比如，《补充通知》中第三条对公积金贷款再贷的认定，银行作为公积金委托扣款方，在数据未与公积金管理部门对接的现状下，如何去界定贷款人是否贷过公积金，进而是以“首套”还是以“第二套”去认定？再如，对于贷款已还清再贷，但在人行征信系统中没有记录和有记录的人(或家庭)如何界定？有人戏言，如果要让公积金管理部门与银行系统对接，全国统一的话，显然要增加诸多社会成本和行政成本，这些到底是由谁去牵头做？去买单？是人民银行还是其他什么机构？还有人戏言，如果单纯按人均面积认定，现在户口与实际居住人有很大差别，如何去查？会不会弄出很多假离婚、假分户的现象来？岂不是又要增加诸多相关部门的行政成本？

　　尽管是戏言，但不无道理。再以去年楼市调控政策为例，由于政策不明晰，使其执行力大打折扣，进而导致各地房价疯涨。希望有关政策权威部门在出台政策前，不妨多考虑一些细节，让政策更明晰准确，避免执行力打折扣和留下“后遗症”“尾巴”。

　　新闻回放

　　南京公积金贷款

　　对二套房说不

　　南京市公积金管理办公室8月底出台新规，居民购买第二套房暂时不可采用公积金贷款。根据新规，对住房公积金贷款的调整主要通过贷款数额缩水以及对贷款人的控制来实现。首先，住房公积金贷款计算公式中的个人还贷能力系数由原0.3调整为0.2。9月1日起贷款终审时，贷款额度将按调整过的还贷能力系数(职工公积金贷款本金与职工当月收入的占比情况)计算贷款额度。其次，住房公积金缴存人曾办理过住房公积金贷款的、再次购房申请公积金贷款的暂不批准办理；夫妻双方有一方曾办理过公积金贷款的，再购房也暂不办理公积金贷款。

　　省级公积金贷款

　　暂时没有变化

　　省公积金监管办主任卞敬礼明确表示，省级机关公积金贷款政策目前肯定不会调整。也就是说，目前省公积金可贷款额度仍为15万元/人，且在第一次公积金贷款后已还清贷款的情况下，再次购房仍可申请公积金贷款。

　　此前部分银行

　　对二套房认定标准

　　工行 光大——以借款人为单位审核。人行征信系统中有房贷记录，即使已结清房贷，再贷仍算第二套房。

　　农行 招行 民生——以借款人为单位审核。人行征信系统中如果有房贷记录但已结清房贷，再贷仍算首套房。(注：民生银行还要对借款人的还贷能力和收入再审核，如发现借款人月还款额占月收入的比重超过50%，就以家庭为单位对其审核放贷。)

　　建行 交行 兴业 华夏 深发展 南京银行——以家庭为单位审核。人行征信系统中如果有房贷记录但已结清房贷，再贷仍算首套房。

　　中行——以家庭为单位审核。人行征信系统中有房贷记录，即使已结清房贷，再贷仍算第二套房。