第二套房贷政策以户为单位执行

　　央行银监会下发加强商业性房贷管理补充通知明确　　

　　第二套房贷政策以户为单位执行

　　记者11日从中国人民银行获悉，按照人民银行、中国银监会日前已下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，各商业银行应以户为单位执行第二套房贷政策。

　　家庭含借款人、配偶及未成年子女

　　通知强调，应以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。

　　通知同时强调，已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照通知有关规定执行。

　　提供虚假信息信贷申请不予受理

　　通知要求，各商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。

　　人民银行、银监会要求，各商业银行应根据通知精神，制定具体实施细则，并向人民银行、银监会报备。

　　人民银行、银监会曾于9月27日发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。通知发布之后，是以个人还是以户为单位执行房贷政策，一度成为商业银行执行政策的分歧点所在。据新华社电　　

　　-央行银监会答疑　　

　　缘何以户为单位认定借款人房贷次数？　　

　　从中国国情出发，以家庭为单位认定比较合理，而且也符合我国夫妻财产共有的法律规定，这样既与我国家庭现实一致，又有利于严格执行《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定，强化宏观调控。考虑到“家庭”的成员构成有很大区别，《补充通知》特别明确，作为认定借款人住房贷款次数标准的“家庭”成员范围仅指借款人及其配偶和未成年子女。　　

　　人均居住面积低于当地平均水平，为何再次贷款比照首套政策？　　

　　这类借款人须还清前期贷款，还须提供当地房地产行政主管部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。为此，建设部将于近期出台相应的指导意见。商业银行可根据借款人提供的住房总面积查询结果、户籍证明等材料，确定其是否能够享受首套住房贷款政策。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其余已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。这样，既可抑制不合理的需求(包括以贷炒房)，又可满足居民改善住房条件的合理需求。同时，又与《通知》精神相一致，保持了政策的连续性。　　

　　为何将公积金纳入有关规定的约束范围？　　

　　居民无论是借用住房公积金贷款，还是借商业性住房贷款，都是负债，都是占用广义的公共资源，一旦房地产市场出现大的波动，住房公积金贷款与商业性贷款将面临相同的风险。因此，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也应按照《通知》有关规定执行。　新华社　　

　　权威表态

　　汲取借鉴美国次贷教训

　　将严查假按揭加按揭转按揭　　

　　除了下发补充通知加强商业性房贷管理外，央行和银监会昨日在北京联合召开了加强商业性房地产信贷管理专题会议。

　　央行副行长刘士余在会上表示，从国际上曾经发生的房地产市场危机事件中，包括日本和香港的房地产泡沫，尤其是今年爆发的美国次贷危机等，有一些值得注意的教训。刘士余指出，房地产信贷增长过快、竞争过度、违规过多，特别是有的商业银行未经批准擅自开办转(加)按揭贷款业务，加大了房地产信贷业务的风险，已引起有关部门的高度关注。

　　银监会副主席蒋定之在会上强调，人民银行、银监会将严查假按揭、加按揭、转按揭等行为。要汲取和借鉴美国次贷危机给金融体系带来的教训，加大对房地产市场运行风险的分析研究，加强房地产信贷业务的风险管理。各银行业金融机构要以法人为单位制定商业性房地产信贷管理的实施细则。细则既要符合文件精神，又要具有操作性，尤其要制定借款人信息资料的收集和信贷审查工作的规定，对借款人提供的个人住房信息、收入信息、家庭信息的真实性要有严格的审查甄别措施。　综合　　

　　专家解读

　　公积金贷款还清再贷标准变化大　　

　　专家表示，《补充通知》中规定与此前《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的基调是一致的，只是对于利用住房公积金贷款购房的规定，与之前的基调有很大的出入。原来的基调底线是“公积金贷款不列入第二套房参考项”，而《补充通知》指出，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按“第二套住房”的相关规定执行。

　　此外，与此前“已结清贷款的购房者仍可视作首套住房的借款人”的基调有所不同，《补充通知》规定，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。其中，当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。据统计，2006年末全国人均住房面积为27平方米。

　　对于不符合“人均住房面积低于当地平均水平”的，相关负责人表示，已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。　骆海涛　　

　　对楼市影响

　　有利减少投机加速楼市降温　　

　　“第二套住房认定标准的明确，肯定会使房地产的投机交易大大减少。”在接受本报记者采访时，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，房贷新政的落实，有可能改变此前房价“疯涨”的走势。

　　广州某房地产人士表示，央行此次出台房贷新政的补充规定主要是跟国家明年适度从紧银根有关，对房地产市场肯定会有所影响，“从心理预期来看，调控的压力感觉越来越大”。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文表示，补充规定的出台，会加速楼市降温。他认为央行出台这个补充规定很明确，也很严格。但目前银行还无法掌握每个家庭的买房情况，特别是在各个城市房地产交易还没有联网的情况下，想知道每个家庭的买房情况有很大的难度，政府还需要在执行方面建立具体的体制。

　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容则指出，如果要使房贷新政起到预期的调控效果，还需要建立有效、诚信的房地产评估市场，防止房地产的评估价被人为抬高，同时要建立对第二套住房的识别体系，使银行自身有动力对购买第二套住房者进行严格识别。　骆海涛　　

　　银行反应

　　会按有关要求制定细则落实　　

　　《补充通知》公布以后，记者采访多家银行相关人士，但得到的答复基本是“正在研究相关问题，会按照监管部门的要求去做，制定细则落实规定”。

　　早在10月中旬，全国最大的房贷银行——建设银行已经明确将第二套住房贷款人以“户”为单位的认定标准。以“户”为单位，就是说夫妻双方无论谁拥有住房，另一方购买住房时都将视为第二套住房。这与《补充通知》的规定基本一致。第二套房首付比例，北京建行确定为50%，也高于目前多数银行执行的40%的标准。

　　不过，其他三大国有商业银行至今尚未正式公布其房贷细则。而交通银行、民生银行、光大银行、招商银行、华夏银行都相继表示过，第二套房的认定以“个人”为单位，即假设一个家庭里只有夫妻二人，两人即使贷款各买了一套房，仍然不会被认定是拥有第二套房产。有分析人士指出，股份制商业银行的房贷细则可能需要相应作出调整。

　　骆海涛