二套房认定以户为单位

　　包括借款人、配偶及未成年子女 人均住房面积低于当地平均水平的购二套房按首套执行

　　新闻背景

　　人民银行、银监会于9月27日发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　该通知发布之后，是以个人还是以户为单位执行房贷政策，一度成为商业银行执行政策的分歧点所在。

　　据新华社电 各商业银行应以户为单位执行第二套房贷政策。

　　记者昨日从中国人民银行获悉，人民银行、中国银监会日前已下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。

　　通知强调，应以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。

　　通知同时强调，已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照通知有关规定执行。

　　通知要求，各商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。

　　人民银行、银监会要求，各商业银行应根据通知精神，制定具体实施细则，并向人民银行、银监会报备。

　　名词解释

　　首套自住房 是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。

　　第二套(含)以上住房 是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。

　　界定方法 商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的认定。

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　　二三线城市房价涨幅加快

　　今年前10月房地产市场呈现了二三线城市房价涨幅加快的趋势。

　　国家发改委近日的“2007年1~10月房地产市场运行情况”分析显示，乌鲁木齐、北海10月份新建商品住房销售价格同比分别上涨18.5%和17.7%。在市场需求旺盛的情况下，市场供需矛盾开始突出。

　　与此同时，长三角地区部分二线城市房价也出现回升势头，其中，杭州、宁波10月份新建商品住房销售价格同比分别上涨10.8%和19.1%。据《燕赵都市报》

　　政策解读

　　昨日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会有关方面负责人，就《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》有关问题回答了记者问———

　　以家庭为单位认定符合国情

　　从中国国情出发，以家庭为单位认定比较合理，而且也符合我国夫妻财产共有的法律规定，这样既与我国家庭现实一致，又有利于严格执行《通知》规定，强化宏观调控。

　　考虑到“家庭”的成员构成有很大区别，《补充通知》特别明确，作为认定借款人住房贷款次数标准的“家庭”成员范围仅指借款人及其配偶和未成年子女。

　　改善住房条件又抑制炒房

　　《补充通知》明确，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。这类借款人须还清前期贷款，还须提供当地房地产行政主管部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。为此，建设部将于近期出台相应的指导意见。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。

　　这样，既可抑制不合理的需求(包括以贷炒房)，又可满足居民改善住房条件的合理需求。同时，又与《通知》精神相一致，保持了政策的连续性。

　　公积金贷款也按规定执行

　　居民无论是借用住房公积金贷款，还是借商业性住房贷款，都是负债，都是占用广义的公共资源，一旦房地产市场出现大的波动，住房公积金贷款与商业性贷款将面临相同的风险。因此，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也应按照《通知》有关规定执行。据新华社

　　本地延伸

　　沈三口之家小于75.72m2

　　购二套房按首套执行

　　针对人民银行、银监会出台的新政策记者采访了有关银行人士。

　　新政策向住房面积小的家庭倾斜

　　政策：对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。

　　延伸：2006年沈阳市城镇居民人均住宅建筑面积25.24平方米，以三口之家计算，如其第一套按揭购买的住房面积少于75.72平方米，则再次申请贷款购买第二套住房时，仍可以享受到第一套住房贷款的优惠政策，即贷款首付三成，贷款利率为基准利率下浮15%。

　　征信系统无法反映婚前买的房

　　政策：以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。

　　延伸：目前，辽沈各银行基本依靠个人征信系统来确定家庭成员的房贷情况，但如果是夫妻在结婚前，有一方贷款购买了房产，则此次贷款记录无法在征信系统中反映出来。因此，记者咨询的银行人士认为，以借款人家庭为单位认定房贷标准还需要公安户籍、房产等部门配合，这样一来，界定标准将更加明确。

　　辽沈公积金贷款将执行最新政策

　　政策：已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按补充政策一、二规定执行。

　　延伸：央行和银监会此前下发的《通知》中，并未对通过公积金贷款购买第二套住房的情况进行考虑，辽沈公积金贷款仍按照原有政策执行。此次补充政策发布后，将公积金贷款也纳入其中，今后，已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也将按照补充政策执行。

　　本报记者 龚文武