千余家房产中介无专用账户 资金监管需尽快落实

　　记者： 赵丽萍

　　目前，中介公司良莠不齐，消费者在购买二手房时，尽量选择进行了资金监管，在银行有“专用账户”的公司。本报记者 赵丽萍 摄　　日前，深圳中天置业总裁蒋飞涉嫌卷款逃跑的事件引起了市场广泛的关注。实际上，中介公司卷款逃跑的事件已经不是新鲜事了，从2003年至今，关于中介公司出现这样的案件时有发生，这一系列中介违规事件，归根结底都是中介公司挪用客户钱款进行其他类型投资，最后资金链断裂，导致公司坍塌或卷款逃跑。因此，关于资金监管的问题再次进入了大家的视野。业内人士认为，应尽快落实资金监管，以避免类似的恶性事件发生。

　　中介诚信屡遭挑战

　　从2003年开始，房地产中介行业的诚信就屡次遭遇挑战。在今年11月中天置业捐款2000多万元人间蒸发之前，类似的捐款逃跑案数屡见不鲜。

　　先是2003年11月，坚石公司一夜之间人去楼空。法院审查了600多位证人证言，阅了90多份案卷后，认定坚石公司诈骗房主、房客共258对、516人次，诈骗金额近380万元。

　　接着，2005年7月，经营规模在安徽省位居前列、曾被有关部门授予“放心中介”的合肥市桃园房产代理销售有限公司突然人去楼空，遍布全市的50余家门店相继关门。该事件直接导致600多名客户的房款无着，涉及金额6000万元。

　　涉案金额最大的当数天津汇众诈骗案。2006年10月，天津市场上风头最劲的二手房中介公司天津汇众却人去楼空，据天津市政府公布的数据，被汇众公司欺骗的买卖双方超过700多对，1000多户家庭的

　　时隔一年，“中天事件”又再一次挑战了人们的神经，中介行业再次遭遇了诚信危机，行业的警钟再一次敲响。

　　上千家中介无“专用账户”

　　今年1月，建设部、央行出台《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》文件后，北京市建委于3月23日出台了《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》，明确了存量房交易资金须通过“专用账户”划转或是由买卖双方自行过款；“专用账户”虽然由经纪公司开设，但是经纪公司无权挪用“专用账户”下的资金，只有在买方取得新产权证、卖方取得办结单后，才能凭支取凭证到银行划转资金，在整个交易过程中，经纪公司无权挪用资金。

　　在北京市建委所颁布的资金监管政策中，对于开设“专用账户”的经纪公司设置了一些硬性条件：信用档案无不良行为记录、注册资本要在100万以上、在专用账户中存入100万元保证金；这样，许多中介公司要么实力不济，要么通不过审核，不具备办理资金监管的权限。

　　可是，据北京市中介行业协会的资料，目前北京有2700余家房产经纪公司，其中以二手房交易为主流业务的大概占到50%左右，也就是说有1300余家，而据记者调查了解到的信息，截至2007年11月19日，获得资金监管备案的保证机构只有56家(具体名单可以通过北京房地产中介行业协会网站查看)，而市场上1200余家无“专用账户”的中介公司仍然我行我素。

　　也就是说，除了这56家中介公司之外，还存在者1000多家正在经营的中介公司，是没有获得资金监管备案保证的。

　　采用安全的资金交割模式

　　实际上，“中天事件”暴露的问题，其实比较简单即客户的购房款(客户的银行贷款)是直接打到其公司的账户，整个房款完全由其公司掌握，缺乏第三方的监管，其公司对于沉淀的房款可以任意挪用，最后导致资金链断裂，才捐款逃跑。因此，购房者如果能采用安全的资金交割模式，就可以避免此类事件发生。

　　据记者了解，目前北京的二手房市场上，在颁布了有关资金监管的文件后，中介公司已经不允许直接跟房款或者租金接触。目前仅有两种资金流转模式是被允许的。

　　其一，就是通过“资金监管”的专用账户流转。“专用账户”与设立方(即中介公司或担保公司)自有的结算账户是分开的不同账户，“专用账户”内的资金独立于中介公司的固有财产及其管理的其他财产，也不属于设立方的负债，资金的所有权属于交易当事人，中介公司无权挪用“专用账户”下的资金。其二是交易双方自行付款。在买卖合同签约完毕后，买卖双方自行到银行，通过开立买方账户或者卖方账户，买方按合同约定将首付款或者全款存入账户，银行对资金实现冻结；同时，银行根据买卖双方约定的条件、以及买卖双方一起到银行，银行给予放款。

　　据京城理财机构“伟家安捷”专业人士殷小姐介绍，目前参加了资金监管备案的中介公司，可以通过上述两种方式进行资金的流转。购房者要尽量选择有“专用账户”的公司进行房款交割。

　　租赁市场欠规范

　　据市建委的统计数据显示，目前北京市已备案的经纪机构共2565家，而北京市房地产交易管理网的信息表明，符合租赁代理条件的机构只有22家，占比不到1%。

　　11月21日，北京市建委下发通知称，今后经纪公司要想开办房屋租赁代理业务，不仅要缴纳60万元保证金，还必须有三年从业经验等。早在今年5月份，中介行业协会就下发过该内容的通知，而对于此次重申，业内认为是受深圳中天事件影响。

　　据链家地产副总经理金育松介绍，目前一些不规范的经纪公司对全程代理的操作方法是：对出租者实现月付房租，而对承租客户要求季付或年付租金，这样部分资金就会积累在中介手中，用于其他投资，一旦其他行业投资回报不能达到预期效果，就会出现资金链的断裂，最终将出现“卷款逃跑”等局面。

　　2005年10月22日，佰家经纪公司就是因为拖欠600多户业主的近300万元租金被曝光。数十名房主以佰家中介涉嫌诈骗为由向警方报案。

　　还有业内人士告诉记者，小中介对于代理房屋，经常会采取“合作成单分账”出租。比如一家中介以全权委托方式拿下一套房源，月租1400元，他可能会把这套房源发给周边几家甚至几十家中介公司进行代理出租，租金为1800元，如果其中某一家中介公司能为这套房源找到房客，那么他就可以赚取400元/月的差价，而那家代理公司就赚取代理费，一般是半个月或一个月房租，750元至1500元。

　　如此，给消费者带来更大的隐患。因为，有可能出现这种情况，房主最后发现他全权委托的中介卷走了房租，但是他的房子已经由另一家中介租给了房客，届时不但租金拿不到，连房子可能都没法马上要回来。

　　小中介采用银行托管

　　由于参加资金监管备案要交100万的保证金，一些小中介如没有实力，也无法参加。这样的公司，合法的付款方式就是客户双方自行付款。

　　殷小姐告诉记者，目前北京市场上还是存在中介接触房款的情况。因为，如果交易双方压根不知道中介不能碰房款这条规定，还是会把房款打到中介公司的户头上。这样就难免发生资金被挪用，甚至被卷走的风险。

　　具体的操作流程是买卖双方签署《存量房买卖合同》，同时签署《二手房交易结算资金自行划转声明》。随后买卖双方在约定时间内到银行作资金托管并签署《资金托管协议》。下一步是买卖双方带上《自行划转声明》办理产权过户的相关手续。按照买方、卖方和银行之间的约定，在完税或者出新产权证后，如果买方是一次性付款，银行将所有款项划转给卖方；如果买方是按揭贷款，办完新产权证的抵押，贷款银行将贷款就划转给卖方。

　　“链家地产”副总金育松表示，购房者如果通过小中介买房，除了要求这些公司与开设了“专用账户”的公司进行合作，办理资金监管，保障资金的安全之外；还可以通过目前许多银行自身已经开展的资金托管业务进行交易资金的托管，比如工行的“房捷通”二手房资金监管，这种方式也可以保证交易资金的安全。

　　资金监管急需落实

　　在北京虽然政府出台了交易资金监管的相关规定，但执行细则仍未出台，大多数二手房买卖双方对于资金监管的重要性并没有清醒的认识，交易市场仍然存在着较为明显的疏漏和灰色地带。

　　由于北京市执行的资金监管政策中规定二手房交易有两种方式，一种是使用资金监管专用账户，另一种则可由买卖双方自行交易。“考虑到北京地区的特殊情况，在现阶段让一些经纪公司参与资金监管，是符合过渡阶段特点的。”相关主管部门的负责人表示。北京之所以执行两种资金划转方式，并让经纪公司在银行开设资金监管账户，是在考察其它地区资金监管模式后，结合北京当地特征做出的决定。

　　不过，政府相关人士也表示，资金监管有利于防范交易风险，保障资金安全。在二手房市场发展的初级阶段，尤其需要树立风险意识，必须完善资金监管的交易细节，缩短政策执行的过渡时间，避免资金监管政策长时间流于形式。资金监管势在必行，且执行的方式是要在买卖双方的权利、义务公平、对等的原则下，由政府监督执行，并设立专门的监管账户对交易房款进行监管。