于凌罡：没有合资建房 中国房地产市场不可能健康

　　于凌罡： 如果没有合资建房，中国房地产市场不可能健康

　　采访·撰文=周颖

　　北京房价持续高温让越来越多的百姓“望楼生畏”。10月26日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布消息：今年以来，北京的商品房价格一直呈上升趋势，五环路以内住宅期房均价已涨至13754元／平方米。

　　当更多的北京市民为高企的房价而忧虑时，北京市首个倡导合资建房的平民于凌罡先生依然在为他的合资建房计划奔波。在于凌罡看来，过高的房价正是北京房地产市场疯狂、病态的体现，而合资建房目的就是解决这些问题。他希望能用合资建房，为百姓做点儿什么。

　　合资建房 是尽一个公民的社会责任

　　《数字商业时代》(以下简称DT)：你是在什么背景下提出合资建房的？

　　于凌罡：我们是在2004年做这件事情的。当时就觉得房价要涨了，如果老百姓再不团结起来做事的话，恐怕就更买不起了。我们当时有一个愿望，作为普通老百姓，我认为我们应当承担一点社会责任。通过我们的努力，企图让房价不要涨得那么快，因为房价涨幅快，对经济、对老百姓的生活都没有什么好处。

　　DT：合资建房，你们遇到的相关政府部门对你们持什么态度？

　　于凌罡：政府部门的人分成三种，第一种就是支持合资建房的。很多人大代表、政协委员或者一些为老百姓着想的人非常支持； 另外还有两类官员，一种对房地产市场并不完全了解，他担心房价回落会造成一定的问题，但事实上他并没有意识到房价的回落并不代表收入的回落，恰恰相反房价回落了收入会增加。因为销售减少了，租赁就会增加了。房地产这个环节如果中国政府更多的是租而不是卖，政府的收益是有保证的，如果政府更多的是卖而不是租，那么政府的收益是没有保证的。还有一种，他们本身跟开发商存在着各种各样的关系，他们认为这可能会导致开发商卖房子不好卖了，影响他们的利益。

　　DT：第一次你们合作建房的项目有没有成功？具体是怎样一个情况？

　　于凌罡：2004年我们准备合作建房，2005年4月4日正式成立公司之后就开始做项目。5月8日，我们资金达到4000万元，就找到万通希望谈合资房的项目。当时我们看中的地块是在北京的东四十条，港澳中心旁边，现在那个项目叫瑞士公寓，我们准备买这块地，跟万通谈，我们准备拿出9600万 元，万通再拿出1.92个亿。有了近三个亿资金，我们就把这块地买过来，买地花两个亿，盖楼花几千万，再加上给万通的管理费和各种费用，实际上老百姓能够拿到这个房子的价格是每平方米8000块钱。在2005年的5月份，东四十条周边商品房的价格1.8万，二手房的价格也在1万多，这种情况下我们当时非常想做成这件事，但是第一个项目由于老百姓内部的原因没有做成

　　DT：你所提倡的合资建房，最大的好处是什么？

　　于凌罡：合资建房最大的好处第一是没有空置。我们给政府的标书上写得很清楚，比如有200套房子，都是谁买谁参与建的，我们有一套完整的模式和清晰的流程；第二我们不虚高房价，只是成本价，而且我们最大好处是不偷税。

　　合资建房没有空置而且依法纳税，这是非常好的一件事情。很多开发商囤积土地给政府、国家造成了很大的财产损失。就北京开发商来说，光囤积的土地至少40平方公里，其他没有统计在内的囤积还不计其数，这样的话土地能够使吗？有多少土地够开发商囤积？

　　前两天有人对中国首富提出质疑，为什么？就是因为他囤积了大量的土地。国家有规定不允许囤积土地，但是今天，囤积土地那帮人被抓了吗？甚至还有逃税33亿元的，财政部都公布犯罪事实，但没有一个受到惩罚。合资建房如果不给老百姓做实事，谁来给老百姓做实事？也许有人会说合资建房确实还不成熟或者还没有达到时间，但是今天来看，合资建房是必然的，而且它一定能成功。

　　合资建房

　　不会影响正常市场秩序

　　DT：合资建房的过程中，你最担心的是什么？是不是总有些利益集团不希望合资建房成功，因为这样会影响到他们的利益？

　　于凌罡：首先要知道合资建房是合法的，而不是违法的，第一，中华人民共和国允许老百姓个人或者合伙开公司，这是合法的；第二老百姓开了公司，在资金足够的情况下可不可以介入房地产行业？可以，没有任何问题；第三，老百姓介入了房地产公司，开发了房地产之后，可不可以按市场价格卖出或者是自行定价卖出？可以，我们开发房子就是为了卖的，卖给谁是我们的自由，卖多少钱政府没有定价权。所以，合资建房完全有法可依，但是确实有很多人希望合资建房不成功，原因很简单，就是侵犯了他眼前的利益。比如说温州当地有一个官员这么说，如果合资建房把房子卖5000块，周围的开发商的房子没法卖了，开发商卖15000，你才卖5300，这要出问题。有些官员是本着担心出乱子，有些官员的出发点是如果合资建房卖到很低的价钱，其灰色收入就拿不到。

　　DT：总有一种论调说北京会出现地荒，你认为会出现这种情况吗？

　　于凌罡：比如说有些人听信一些谣言，说北京市“地荒”，“土地不够使”，其实这个谣言不攻自破。北京市规划使用的土地是1600平方公里城市用地，这1600平方公里当中，即使有二分之一挪作他用，还有800平方公里可以使用。800平方公里容积率2.0，能给1600万人每个人盖100平方米的房子。实际上，我们的土地不仅有，而且还有富余。

　　开发商绑架银行导致楼市疯狂

　　DT：你认为今天北京的房地产市场价格不断上行，是一种健康的正常的市场行为吗？

　　于凌罡：今天的房地产市场无论在任何人的眼中，它都是病态的、疯狂的。

　　像合资建房这件事情，它是历史的趋势和必然，如果没有合资建房，中国房地产市场不可能健康。

　　北京市现在房子到什么程度？用三个比例可以来说明。第一个比例是房价、房租比，国际市场标准不能高过200 : 1，什么概念？一套价值50万元的房子必须至少一个月租到2500元钱，现在北京的一套价值100万元的房子能不能租2500元还很难说。因为市场房价已经涨的离谱，房价房租比已经到350 : 1以上，在这种情况下，北京市的房价缺少租金的支撑，缺少收入的支撑。

　　第二个比例是房价收入比。美国人买一个别墅的钱只相当于一个家庭收入的5倍而已，咱们中国人五年的收入能不能买得起别墅？明摆着不可能。从这种情况来讲我们的房价比已经是疯狂了。

　　第三个比例更关键，房租和收入比，也叫收入房租比。正常情况下，当地城市居民的收入应该拿出12%来租房，是比较合理的，北京一个两口之家挣6000块钱，租一套两居室至少得2000块钱，这是家庭月收入的三分之一。这三比跟国际的合理标准至少超过一倍，超过100%，这种理性程度完全没有了。

　　实际上北京的房价是疯狂的，房地产市场是病态的。合资建房目的就是解决这些问题。

　　DT：到底是谁抬高了房价，导致了北京房地产市场的疯狂？

　　于凌罡：真正使房价这么高的原因是开发商绑架了银行。央行的货币执行政策报告公布了央行在去年一年之内至少多放了一万多亿人民币的贷款给房地产项目，也就是说老百姓买房的按揭贷款和开发商贷款一年增加了一万亿，由于银行疯狂放贷，才导致老百姓看到房价暴涨。北京房价过高，并不是由于老百姓买房而把房价炒起来的，根本不是。是银行放一万个亿贷款出来的原因，一万个亿的贷款放到房地产市场里面，这是房价涨起来的根本原因。

　　过高的房价正是北京房地产市场疯狂、病态的体现，而合资建房目的就是解决这些问题。