温州炒房团：从进攻到撤离

　　“国家对房地产调控了三年，已积累了丰富的经验了。这次总结得很好，真正抓住了软肋。”在宏观调控“大敌当前”的时候，温州炒房团正逐步撤离大城市，而温州等中小城市正在成为其新一轮炒作的热点。

　　采访·撰文=曾航

　　今年 11月一个寒风凛冽的早上，清瘦的温州眼镜商人张志强(化名)开着他那辆满是灰尘的奥迪A6来到上海南站附近一高档住宅小区，该小区中的一套150平方米的新式公寓是他为女儿准备的未来的嫁妆，而楼下那片风景徜徉的水景花园曾是他在亲友面前描绘过无数次的世外桃园。

　　站在宽大的落地窗前往外远眺，寸土寸金的城市依旧繁华如初，却掩饰不住他心中的失落，他非常清楚自己每次进屋都可能成为和这套房子永远的告别。

　　过去几年，张志强和他的温州亲戚朋友们在楼市上度过了一段黄金时期，长三角多处高档楼盘无不成为他手上的摇钱树。

　　如今，幸福的时光结束了。进入今年以来，他的眼睛生意就再也没有得到一分钱的银行贷款。这让他不得不卖掉手上的一些房产——同样将被出售的还有他在杭州的两套房产，否则，他的眼镜生意将会有资金链彻底断裂的危险。

　　如今，张志强正在忙着善后——没完没了的接待接踵而来的看房者，在中介处四处打听行情，来回奔波于杭州和上海之间。

　　和他一样忙碌还有身边为数众多的温州亲友，这个曾经叱咤全国楼市多年的群体，正在面临着剧烈的分化。

　　“历次

房地产调控时，温州人都会认为上有政策下有对策，但是这次我们的对策没了，本次的银根紧缩太厉害了。”温州资深地产界人士叶维坚表示。

　　“温州人被蛇咬怕了”

　　一种悲观情绪正在温州购房者中蔓延开来，种种迹象表明，大笔温州资金正在逐步撤离楼市。

　　“感觉最近房地产不太景气，温州资本有大规模撤退的迹象。” 温州程国房屋介绍所的总经理程国告诉记者，他本人甚至已经停止了经营多年的地产生意，投入股市大军。

　　众所周知，民间资本充裕的温州向来被地产承销商视为楼宇销售的“圣地”，这从往年没完没了的地产展销会可见一斑。在前两年楼市最火爆的时候，在温州召开的各种地产展销会达到月均四五次之多，按平均每次二十多个楼盘算，每年在温州销售的外地楼盘就有上千个。进入今年以来，外地楼盘在温州的销量急转直下，今年全年只有6次房地产展销会在温州举行，成交量已经大幅下降。除了温州人传统上最为偏爱的上海、杭州，外地楼盘在温州已经鲜有销量。

　　看上去温州人最近确实遇到了不小的麻烦。尤其是在投资高风险高的商业楼盘上，最近屡屡传出购房者上当被套的案例，令温州购房者警惕顿生。其中尤其以上海正大广场事件最为恶劣，有200多个中小购房者被套住，险些将事情闹僵，要不是后来该楼盘

房价戏剧性上涨，将造成相当尴尬的结果。南京新街口的某地产项目，在收取购房者预付款之后，老板在资金链出现断裂时曾携款潜逃，虽在警方的介入下出逃未遂，但几十个名温州普通投资者的钱都没有收回来，也造成很坏的影响。

　　“温州人最近被蛇咬怕了。”陈鸿总结道，房产不再是稳赚不赔的摇钱树，过高的价格已经让风险系数相当高了，这尤其表现在一些温州人相对不熟悉的内地项目上。往年温州人大举进入的南京、山东、江西等地，最近已经几乎停止了在温州的承销。而往年，“在温州清盘的外地楼盘都不稀罕。”陈鸿告诉记者。

　　“今年年底银行信贷收紧，许多实业项目上了一半都陷入停顿，实业资本紧缺了，就只好卖房子，变现物业。”浙江工业大学房产研究所所长虞晓芬表示。她的研究显示，温州人存在比较普遍的交叉投资现象，相当多的温州人会同时经营实业和购买大量房产。但是在实业项目资金出现紧缺的时候，温州人多也会选择出售房产。

　　“温州人会以实业为重。”眼镜商张志强强调。恰逢今年年中房地产高速反弹，再加上上海、杭州等地

开发商捂盘惜售，造成房源紧张，此时逢高退出对于温州人来说也不失为一个理想的选择，这在上海、杭州等前期涨幅过大的区域表现得尤为明显。

　　但仍会有较多温州人会到内地去发现一些诸如重庆这样的“价值洼地”。在温州资深房产人士陈鸿看来，以重庆直辖市及新综改特区的身份，3000元／平方米的房价实在太不相称，再加上在渝经商温州人数量众多，所以已经有相当多的温州人转而选择去去重庆这样的地方团购房产。

　　“温州人炒房很少去做一些专业细致的调研，但是分散在全国各地的温州人凭感性做出的决策往往非常准。”陈鸿表示。目前比较典型的模式是在某地经商的温州商人在察觉到某地地产有较大升值空间后，就力劝家乡的亲友过来团购买房，长期持有等待升值。“这和几年前上海盛行的短期恶炒已经相去甚远了。”陈鸿说。

　　越来越紧的“紧箍咒”

　　温州购房者的心情被最近那些劈天盖地的地产调控新闻彻底搞坏了。

　　“国家对房地产调控了三年，已积累了丰富的经验了。这次总结得很好，真正抓住了软肋。”温州市朗兆房产营销有限公司董事长叶维坚对本刊表示，他堪称是温州地产界的元老级人物，朗兆是温州第一家房地产营销公司，他本人在温州地产界有十多年的从业经验，经手的客户已达数万人。

　　叶维坚认为，要打击投机过热：源头是对炒作资金控制，国家这次通过有效控制银行放贷及流动资金已见初效，牢牢从资金上控制住了入市资金的源头。而物业税的出台则有效区分了投资和投机。现在持有物业的成本增加，赶不上房价上升的预期。“这是相当厉害的一点。”

　　叶维坚举例说，在前几年房产供应量很大，却很快被投资吸干。本次调控吸取了前几次调控的教训，有效打击了投机资本。

　　“浙江的商业银行最近对放贷控制得很紧，每个月都有统计，严格控制对投资房的放贷。对拥有2套房以上的买家严格控制放贷。” 浙江工业大学房产研究所所长虞晓芬说，在他看来，目前本已不多的专业炒家已经很难再从银行贷到多的炒作资金。

　　在叶维坚看来，温州人买房大多数属于依靠自有资金购买，目的为自用加投资，但也存在少数专业炒房团，他们在应用金融杠杆工具方面已经相当专业，能动用的资金动辄上亿，本次银根紧缩有效打击了这部分群体。

　　“历次房地产调控时，温州人都会认为上有政策下有对策，但是这次对策没了，本次调控太厉害了。”朗兆董事长叶维坚表示。

　　被高估的炒房团

　　在这个房价一路狂飙的年代，似乎每个温州人都是超级炒家，手上有着花不完的钞票，炒楼花样曾出不穷，所到之地无不高奏凯歌

　　那些一口气吞下整栋楼盘、半年之内资产翻番的传奇故事，每每成为街头巷尾的不朽谈资。

　　令人想不到的是，“大多数温州人的房产操作手法都非常初级，简单到只有一个买和卖。”海螺置业前副总裁陈鸿是温州最资深的地产人士之一，他声称在温州从事地产营销十几年，从来都没有见到过恶意炒楼的温州人。

　　陈鸿眼中那些将低价楼盘找个概念包装起来，运用各种手段迅速解套的外地开发商比比皆是，而许多温州人买房后都会放上个三年五载，分享当地经济发展的长期收益。“速买速卖”是投机炒房的最典型标志，而大多数温州人并不精于这种投机手段，陈鸿争辩道，他坚持认为，大多数人都具有自用加投资的双重需求。

　　以重庆为例，有十几万的温州人在那边经商工作，将会产生不小的房产需求。重庆的在享受直辖市、新综改特区等发展前景的时候，温州人会相当看好这个地区的发展潜力，亲朋好友在得知重庆的市场前景后会集体进入。“这样有利于降低购楼成本。”陈鸿表示。

　　许多人不理解的是，整个温州购房者群体对整个楼市的影响却是“微不足道”的。还是以重庆为例，在这个有3000多万人口，每年有1700万平方米供应量的特大城市里，但温州人每年进入的资金10个亿都不到，这顶多相当于10万平方米的房产，对当地楼市“基本产生不了影响”。

　　叶维坚也列出了大量温州购房资金同时进入一个内地城市的可能性。据他分析，温州炒房资金具有很强的灵活性、分散性，当发现一个楼盘已经有相当多的温州资本进入时，后进入的炒房资金会选择主动规避。

　　“温州炒房团有个不成文的规则，投机资本如果占到一个楼房总进入资金的20%，这个楼盘的风险就相当大了。所谓的温州炒房团只不过是亲朋好友以团购的形式降低购楼成本，集体进入某一楼盘，其动用的资金通常在几千万到亿元之间，并不足以对大城市的房价造成过大影响。

　　“要靠命长吃饭，不是肚有多大吃饭”成为温州一句广为流传的民谚，这种心态反映在房产投资上，就是许多温州人对于一些可控性差、涨幅过快且不熟悉的外地楼盘一般不会轻易介入。

　　但温州炒房团的示范效益却实实在在抬高了许多地方的房价却是不争的事实。在许多地方，温州炒房团身上笼罩的神秘色彩却深受各地开发商宠爱，开发商善于利用温州炒房团题材捂盘炒作的现象层出不穷。“温州人进去了，楼往往就卖得很好了。开发商利用我们炒作。这在上海、杭州的示范效应尤其明显”。叶维坚告诉记者。

　　他举例谈到，今年4月份开盘的杭州戈雅公寓售价仅4700元／平方米，销售一直不温不火。在6月参加了温州的一个展会后在温州售出了100多套，这和楼盘总上千套的供应相比本微不足道，但在开发商的宣传鼓动下，温州人大举进入该楼盘的消息迅速充斥当地媒体。致使该楼盘在7月份时顺利涨到7000元／平方米，高价跟进的大多数还是杭州本地买家。“房价的快速上涨，与开发商利用温州题材炒作有重大关联。”叶维坚表示。

　　温州人是炒房团最大的受害者

　　炒火全国楼市的温州炒房团 ，在自己的家乡温州又狠狠放了一把火，近一年来温州房价扶摇直上，让普通老百姓叫苦不跌。

　　“现在温州已经有人在喊3万5、4万了。” 温州资深地产人士陈鸿告诉记者，在他看来，作为一个GDP还不及上海一个区的小城市，温州的房价“已经把20年后的行情都提前涨了。”

　　在不到一年的时间里，温州的许多楼盘的价格都翻了一番。在温州，相当一部分普通民众月收入不过一二千块钱，涨势过高的房价已经让温州怨声载道。

　　浙江工业大学房产研究所所长虞晓芬认为，目前温州的高房价有其一定的市场合理性，因为温州地少、人多、有钱，所以就形成了今天这样的价格基础。

　　投机资本在本轮温州房价的猛涨中得到集中爆发，却是一个不可忽视的现实。温州市区核心地段的产权房和期房都在短时间内经过几次易手，各种投机手段层出不穷。

　　“从产权房和期房的炒作流程可看出，我们只需几千万元的流动资金，就可抬高楼盘50%左右的可交易房源的价格，进而能撬动这个楼盘房价。”一位不愿具名的温州炒家点出玄机。在新增房源有限下，只要这些标志性楼盘价格一上涨，必将带动楼市周边房价上涨，近而带动全市房价疯涨。

　　温州有关中介人士认为，此轮温州炒房团回马枪杀入本地楼市，主要原因是由松散型资金组成的温州炒房团，已难以撼动北京、上海、杭州等一二线大城市房价，外资炒房团渐渐浮出水面。于是，温州炒房团开始向三四线中小城市转移，进而迅速带动这些城市的房价上涨。

　　一种悲观情绪正在温州购房者中蔓延开来，种种迹象表明，大笔温州资金正在逐步撤离楼市。

　　在前几年房产供应量很大，却很快被投资吸干。本次调控吸取了前几次调控的教训，有效打击了投机资本。

　　“要靠命长吃饭，不是肚有多大吃饭”成为温州一句广为流传的民谚，这种心态反映在房产投资上，就是许多温州人对于一些可控性差、涨幅过快且不熟悉的外地楼盘一般不会轻易介入。

　　温州炒房团实实在在抬高了许多地方的房价却是不争的事实。