北京楼市欲步深圳后尘

　　一年内狂涨40%，投资需求逼近20%警戒线

　　北京楼市欲步深圳后尘？

　　采访·撰文=韩笑

　　摄影＝刘志坚

　　每平方米3000元的价格在哪里能买到房？

　　2005年湖南长沙市商品房均价是3030元／平方米，2006年吉林长春商品房均价2671元／平方米，而在北京，这个价格是二手房近5个月以来的增长额度。

　　去年11月份，已经工作四年、小有积蓄的投资公司张小姐准备在朝阳区民航医院附近小区买一套80余平方米的二手公寓。当时她和男朋友的月收入平均是11000元，而二手房价是在9000元左右，抱着明年房价可能会走低的态度，她想等到2007年买。然而今年4月份，同样地段还想购二手时房时她发现小区二手房价已经飙升到12000元。北京的房价为什么涨得这么快？是需求的人越来越多，还是投机的人越来越多？看不明白房价走势的张小姐有着和大多数人一样的想法，北京楼市的价格已经不是普通人所能接受的，按这样的速度发展下去，“房奴”离更多的人越来越近，高企的房价触及到了百姓承受力的底线。

　　价升量增的背后

　　一个值得关注的现象是，从2000年到2006年，北京市每年商品房竣工面积在不断增加，销售面积也同步增加的同时，价格也一路看涨，形成了联动效应。

　　单从2000~2006北京市商品房销售统计的数据走势可以看出，北京连年上升的交易量背后是强大的需求在支撑。

　　中原地产董事总经理李文杰接受记者采访时表示，北京对住宅市场的需求还是比较大的。如果从住房需求来看，包括主动型和被动型。被动型是指拆迁户必须购房用于自住，主动型是由于收入增长、家庭分户的需要以及单纯投资。在北京，投资比重还是少数，尤其是住宅，自用居多，因此市场的稳定性会很好。不过，针对需求群体的统计和划分并没有官方的数据，民间机构也没有做出明确的调查，这是一个很复杂的过程。

　　支撑北京楼市走高的包括因素包括拆迁、首次购房、改善居住环境、投资、外来人口购房等，其实这些因素与深圳、上海等其他城市并无区别，但区别在于，北京的真实住房需求比例要高于深圳、广州等城市。尽管港人在北京置业、温州炒房团在京购房的比例可能低于深圳和上海，但北京真实需求的另一个群体——不在北京工作的外地人在京置业需求则是隐性的。

　　记者在调查中发现，南四环某高档小区几年前开盘时3950元／平方米起，当时的政策是外地人买房可带户口，结果该楼盘出售后至少有50%以上的被外地人买走，而买家则开着

　　“尽管没有官方数据或民间调查，显示上述类型在北京购房的比例有多高，然而这种情况确实存在，而且比其他城市的比率要高。”一位在房地产业浸淫数十年的资深人士说，北京楼市中隐性需求比例至少存在10%以上，但在北京楼市中他们对房价的拉升作用微乎其微。

　　21世纪不动产市场部经理孟奇表示，房产投资和实际需求消费，两者不太容易界定，因为绝大一部分是中产阶级在资金的允许下，先改善房环境，或出租或留给子女。北京真实需求自住的比较多，平均投机房地产只占10~15%。

　　从自住需求分析，以拆迁为例2005年北京城区拆迁面积是196万平方米，2006年是287.6万平方米，而当年两者商品房竣工面积为3770.9万平方米、3193.9万平方米，这意味着，当年新建商品房中的十分之一满足拆迁住房需求都绰绰有余。

　　2006年3月，《北京房价的困惑：房价还要涨? 市场机制待完善》文章认为，从官方公布的有关数据分析，北京市的住房需求主要来自四个方面：一是本地居民家庭的置业升级。北京人均住宅使用面积由1999年的15.9平方米上升到2005年的19.5平方米。虽然自1999年以来人均住宅面积的增加呈递减趋势，但由于基数庞大，因而这部分需求估计每年约有600万 ~700万建筑平方米； 二是城市化率的提高带来的住房需求。按照官方预测，北京市到2010年常住总人口有可能达到1700万人，由此推算，每年新增人口约35万人左右。业界估测，北京每年新增商品房约有30%左右为外地人所购买；三是城市改造中所产生的需求。近年在奥运会的推动下，城市建设速度加快，为了配套大工程、大项目的建设和拆危解困，年均拆迁约7万户居民，如果按户均建筑面积70平方米计，大约每年有近500万平方米的住房需求量；四是一部分家庭理财的投资需求。据建设部公布的数据，北京房产投资需求约占到新增商品房供应量的17%。客观地说，北京房地产市场的购买力与有效需求十分庞大。

　　那么北京楼市中外地人购房的比例有多大呢？2007年1月23日全国建设工作会议上，北京市建委主任隋振江介绍说，北京住房需求量很大，其中，外地人来京购房的数量占总量的35%，且以高端住宅为主。调查显示，近几年，北京商品住房外埠购买比重都在3成左右，2006年1~11月，外埠个人在京购房5万套左右，占市场份额的35%。这些购房人中，一次性付款占54.3%，比本地居民高15个百分点。

　　隋振江介绍说，外地人群购买住房比较高端化，目前北京的高档住宅楼，外地买家占一半左右。据了解，目前外埠个人在京购房均价达8300元／平方米左右，高出本地居民1000元；一半以上的外埠个人购买中心区万元以上的高价住宅，且价位越高外购比例越大，个别高档楼盘外地购买比例达80%以上。

　　2006年，北京市商品房销售面积达2607.6万平方米(其中包括现房和期房销售面积)，按30%的比例被外人购房计算，约782万平方米被外地人所购买，同年北京人拆迁面积达287万平方米。也就是说，2006年外地人购房面积和有刚性需求的拆迁面积达1069万平方米，占当年销售面积的41%。

　　北京市统计局的数据显示，近三年，北京每年增加41.5万人。按照2006年北京城镇居民人均住房使用面积20.06平方米计算，每年新增住宅需求达到832.49万平方米。如果加上外地人购房和拆迁面积，则表明2006年北京市场的需求量达1901万平方米，而剩下的706万平方米，则应该被二次购房、投资等所占有。

　　普通北京市民能承受如此高的房价吗？据相关部门统计数据显示，在2006年，北京城市居民人均支配收入19978元，而北京2006年商品房平均销售价格达8792元/平房米，如果按照一套住宅80平方米计算，平均总价703360元，房价高于可支配收入的35倍之多。

　　北京师范大学地产研究中心副主任宏新教授接受记者采访时说，目前影响房价的主要因素来自多方面，包括税收、投资、金融等和房地产业息息相关。住房已经不单单是经济问题，而是一个社会问题，消费者对房价的预期有时候反过来会影响房价。

　　实际上，在北京房价上升的背后，还有来自官方的声音对房价走势做出了定性。2006年7月，北京市建委住宅发展与保障处处长程建华表示，近期来看，北京的需求是很旺盛的。一部分是北京市本地的居民。其中包括想改善住房条件的、城镇化进程中的十多万户拆迁居民和买房进行投资的一部分人群等；另外一部分是外地来京人员以及香港同胞、澳门同胞、国际人士等等。目前北京对住房的旺盛需求导致房价出现了较快上涨，但房价过度下跌会破坏经济的运行，因此房价应该适度上涨。

　　然而，这个适度上涨的尺度却离老百姓越来越远了。

　　北京楼市也疯狂

　　今年一季度，北京市热点板块房屋平均售价已经升至10145.94元／平方米，与去年同期相比上涨达到28.6%。来自北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布的上半年北京房地产市场信息显示，京城四环路以内的住宅期房均价达到13696元／平方米，四环至五环路为11439元／平方米。

　　过高的价格将很大一部分普通市民挡在了门外。北京市房地产交易管理网统计数据显示，9月份，北京市期房网上签约日均517套，同比减少72套；日均签约面积62210平方米，同比减少9750平方米；其中，住宅日均签约391套，同比减少104套，日均签约面积49669平方米，同比减少8668平方米。而“十一”黄金周，北京住宅新盘销售环比更是大幅下降，商品住宅(期、现房)日均销售仅273套，环比9月末的一周，降幅达56%。

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰在其博客中写道：今年以来，根据不完全统计，北京四环以内多数楼盘涨幅超过40%，尤其是7月份和8月份，相比之前的房地产市场，开发商已经不再有任何顾忌，以前涨价是几百几百的涨，现在每个楼盘几乎是数千数千的涨，像泛海国际这样的区域领涨项目，甚至于在不到两个月时间从17000元／平方米涨到25000元／平方米，涨价达8000元／平方米，一个月涨幅高达50%。然而，这种看似疯狂的举动，并没有给项目造成滞销，反而销售一路走高，从而也给了其他项目以足够的信心，并纷纷跟随。

　　北京楼市价格与百姓实际承受能力相悖离，已经引起了业内人士的担忧。业内人士表示，北京楼市和深圳、上海有相同之处，短期内楼盘价格飚升之快，早已经超出正常范围。比如一个月之内每平方米上涨三千，这是不合常理的。很多开发商认为楼盘抢手，实际上在一定程度上他们是捂盘从而抬高售价，开发商总会有办法钻市场的漏洞，但这样一来市场观望氛围自然越来越浓。北京楼市已经超出了正常的范围，存在着不合理因素。从目前来看，北京楼市价格大有赶超深圳的意思，如果真有这样的趋势，那就是很危险的。

　　伴随着一手楼市的不断上涨，二手房也紧随其后。据21世纪不动产监测数据显示，北京7月二手商品住房挂牌均价为9350元／平方米，环比上涨4.4%。挂牌量在上月下降的基础上小幅增长，较6月份环比上涨了8.6%，成交量比6月份上升6.3%。

　　21世纪不动产分析师孟奇认为，一手商品房价格在二季度加快了上涨速度，并直接传导给了二手房市场。同时，新房市场供应量同比下降，且价格已达到一定高位，成交量萎缩，迫使部分新房市场的需求转入二手房市场，推动了二手房交易量的增长。目前部分二手房业主惜售心理较强，致使挂牌价格也出现较大幅度的攀升。不过他认为，目前二手房市场已经存在透支未来利好的风险。

　　链家地产公司副总经理金育松对记者说，影响商品房主要因素是供、需关系，根本原因之所以上涨，是因为供应小于需求，从北京房产看供与需比例是1 : 3左右。以二手房为例，二手房交易量一直保持增长状态，虽然二手房价格与新楼盘一样，高速增长，但实际需求购房人数占80%以上，而投机的则小于20%。

　　“二手房都有这样的价格，如果买一手房对我们的压力就更大了。到底房价还会不会持续上涨呢？这和我们的工资涨幅差距太大了，北京真的就没有我们的房子可以住吗？”面对每个月都会向上突破的房价，张小姐如是说。