经济适用房从穷人专利到中产保障

　　作者: 柯学东

　　对于楼市迷局的走向，多数人都是“雾里看花”。

　　今年10月、11月注定是中国楼市不平凡的时期。

　　北京、上海、广州、深圳和武汉等大城市的楼市，不同幅度地出现了成交量和价格的“双降”局面，部分城市甚至降价幅度高达20%，一时间，部分媒体和专业人士中的“拐点说”迅速流传开来。

　　与此同时，据新华社报道，11月份在新加坡访问的国务院总理温家宝发表演讲称：“经济适用房大多数面向中产阶层。”并提到：“政府的职责最重要的是要搞好廉租房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房住得上房。”温总理的讲话掷地有声，立刻引发了各方的关注和热烈讨论。

　　近年来，中央政府出台了一系列的调控措施，试图打压一路暴涨的房价，最近两个月，楼市“拐点”的迹象似乎显示着调控措施的见效。而就在这个时候，温总理关于经济适用房和廉租房的讲话更是招致各方的关注。

　　这是否意味着，政府主导的双限房、经济适用房、廉租房等未来几年将持续加大供应？这对目前僵持中的房价会带来何种冲击？高收入阶层(投资者和炒房者)、中产阶层(中等收入者)和低收入阶层目前在中国楼市中分别扮演着什么角色？他们对未来楼市持有何种心态？为了理清上述问题，本报记者分赴北京、上海、广州、深圳和武汉等城市采访，结合温总理新加坡讲话的精神，全面解读目前初现“拐点”迹象的楼市现状。

　　房地产如果过度市场化，偏重营利性，忽略保障性，疯狂涨价就会成为一个必然结果。专家认为，让政府责任归政府，让市场规律归市场将是一个“完美状态”。在整组特别报道中，我们将一一加以深入剖析。 (柯学东)

　　文/本报记者 赵琳琳 (署名除外)

　　熙熙攘攘的北京三环主路上，初冬暖阳打在马路两旁华贵耀眼的楼盘玻璃幕墙上，反射进“房子”和妻子的眼睛里，似乎在拷问着，“你什么时候买我？”

　　让人气短、胸闷——家庭年收入8万的“房子”，捏着工作5年来仅有的8万元人民币存折，手心的汗意甚浓。

　　仅一周后，夫妇俩嗅到了变化。

　　11月末，温家宝总理在新加坡国立大学发表演讲说，经济适用房大多数面向中产阶层，户均九十平方米。

　　一对“中产”夫妇的购房尴尬

　　“房子”是北京中关村一家电子有限公司员工陈睿的网名，妻子徐慧是另外一间电子配件公司的普通职员。夫妇俩年入8万，最大梦想是在北京有一套自己的房。

　　今年11月5日，北京确定城八区廉租住房和经济适用住房保障家庭收入、住房、资产标准，下发的《关于印发北京市廉租住房、经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准的通知》说，购买经济适用房的标准为：1人户、2人户、3人户、4人户、5人户家庭年收入分别低于22700元、36300元、45300元、52900元、60000元。

　　陈睿哭笑不得，“我们看商品房自卑得要死，看了规定，又恨不得工资少点。”

　　经济适用房没戏，只能考虑商品房了。但五环内开盘的楼越来越少，开盘价格越来越高，即使想在四环内购买一套性价比高些的二手房也不容易，“就算每平方米1万元，70平方米也得70多万元，首付后剩下的60多万元，月供4000元可让我怎么活？”

　　不断奔波看房，让陈睿嘴巴上起的脓包，消了又肿，肿了又消，徐慧的体重也从105斤直线下降到95斤。

　　北京链家房地产经纪有限公司东部片区一位范姓负责人告诉记者，北京二手房上涨趋势依然明显，其中，尤以CBD核心区房价上涨势头强劲。“周边的二手楼均价目前为15000到16000元，高则18000到23000元。从8月开始一直到10月，每个月平均涨速为15%。”他说。

　　地产专家、北发投总裁杜猛则说，“北京房价涨势强劲，二环周边均价已达3万元，三环周边达2.5万元，五环内已突破万元，上月北京房价增幅依然保持10%以上。”

　　把城镇居民从高房价中解脱？

　　据悉，11月18日至21日，温家宝总理访问新加坡期间，对中国住房建设提出了“四点考虑”：加大廉租房建设力度；建设经济适用房；在政府宏观调控下由市场提供高档住房；政府要在守住18亿亩耕地“红线”的同时统筹兼顾，对廉租房和经济适用房，“政府应提供和保障土地供应”。

　　温总理说：“经济适用房大多数是面向中产阶层的。”这句话被认为是近些年中央领导第一次把中等收入群体纳入社会保障住房的范畴。

　　中央党校经济学部副主任赵振华说，以前更多地关注低收入群体，现在不但要保障低收入者的住房，而且要扩大到中等收入者。”他说，现在的方向是逐步将政府和市场的功能分开，中低收入者由政府来“管”，高收入者当然是由市场来调节。

　　“政府管的人会越来越多了，更多人被划入住房保障的领域。”赵振华表示，因为在我国中低收入者占多数，高收入者所占比例很少，不过不能据此就认为会弱化市场，一定还有相当部分人需要通过市场买房，政府的责任更重了。

　　“总理的话意味着会有三个突破。”中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海表示，“廉租房比例将会加大；经济适用房面向中等收入者的比例会大大增加，这意味着商品房的比例要大大压缩；把高档房建设交给市场调节。”

　　他说，从经济适用房被异化成低收入者的“穷人专利”，到大多数经济适用房要“面向中产阶层”，标志着我国住房政策正在发生根本性变化，该政策取向有可能把大多数城镇居民从高房价当中解脱出来。

　　“保障”概念具有极大弹性

　　“经济适用房大多数面向中产阶层”首次将中等收入者纳入保障范畴，此前似乎并无太多预示。什么样的收入能够被纳入“中产阶层”收入的范畴，事实上并无明晰界定。赵振华说，“此前被广泛提起的一个说法是年收入6万元到20万元之间的群体。”

　　一位不愿意透露姓名的专家说：“此前1998年23号文件中，经济适用房面向中低收入家庭，现在国务院文件中经济适用房是面向低收入家庭，关于这个，我们自己也在讨论。”

　　曹建海则说，1998年中国的房地产改革方案模式，和新加坡模式很相似，是以“经济适用房为供给主体的供给体系，那时候把房子卖给老百姓是个巨大的突破。”

　　被称为房改纲领性文件的国务院23号文件，于1998年公布实施。文件中明确规定“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策”。其中包括“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”

　　建设部曾对城镇“最低收入、中低收入和高收入”有大概的算法——城镇居民中高收入者和最低收入者各为10%左右，其余80%的家庭都属于“中低收入者”。23号文件公布后，在成本加微利的基础上，政府建造了质量非常好的“安居房”，即后来的“经济适用房”。

　　另一位专家透露，“当时曾经提出这样的主张：安居房要占房屋供给的85%，廉租房占5%，商品房占10%左右，这是1998年方案设计，应该说这个方案到目前为止来看都是非常完美的，不足之处是取消了实物分房、单位建房等。”那时候单位建房往往交单位“基建办”运作，除牟利外，单位基建办的功能和开发商几乎一致。可惜，单位建房被暴利性的房地产开发机构取代。

　　对房地产开发商来说，经济适用房只是微利的，商品房才是有利可图的。后来很多学者甚至是官员也认为，土地必须作价，房地产改革的方向是市场化。

　　2003年，国务院下发了另一个对中国房地产市场发展影响重大的文件。此后，经济适用房不再成为供给主体，而和廉租房一同成为保障性住房。 “保障是个有弹性的词语，可以理解为是针对收入特低、因拆迁等无居所者的。”专家说，由于“保障”概念的巨大弹性，经济适用房在政府眼中基本变为“点缀”。

　　在2003年后，经济适用房供给逐渐减少。据统计，1998年，全国经济适用房的供给面积为3466.40万平方米，到2003年增加到5330.58万平方米；之后逐年减少，到2005年仅为3513.45万平方米，2006年又增加到4379.03万平方米。

　　距离实现还有多远？

　　在新加坡期间，温家宝不但听取了新加坡国家发展部部长马宝山介绍新加坡提供住房保障的经验和政策，还带着建设部部长汪光焘专程前往大巴窑组屋区，了解新加坡提供公共住屋的政策和经验。

　　曹建海说，“我国1998年的模式以经济适用房为主体，这和新加坡的组屋政策相似。”当地居民如果购买了组屋还居住在另外购买的商品房内，将会触犯法律。结果85%的新加坡居民都居住在组屋中，约有10%的人居住在商品房中，购买组屋的居民只需用薪金的20%来偿还贷款就够了。

　　“在十七大报告出台前，政府看到了房地产业的赢利性和对于GDP的带动作用，却忽视了负面因素。十七大后我们欣喜地看到，住房越来越被作为一个民生问题受到关注。”

　　“政府有更多工作要做，关于房地产市场的进一步健全，如何解决财力的问题，如何引导好老百姓的购房愿望等。”

　　赵振华说，现在要求相关部门尽快制定相关政策，变为现实，这样的转变肯定面临很多阻力，比如，在低收入者住房问题都没有解决好的情况下，还要同时解决中等收入者的住房问题，要求我们的政策、财力都要能跟上，这需要一个过程，不可能立即实现。