正大集团还要在大城市下重注

　　理财周报特邀 司徒文聪 正大商业房地产管理有限公司总裁

　　正大集团是泰国著名跨国企业，经过八十多年发展，形成了农牧业、商业零售、商业房地产等多领域多元化经营的模式。早在1980年代，正大集团就作为第一批外资企业进入中国，至今在中国投资近40亿美元，设立企业200余家，拥有约8万员工，年销售额超过300亿元。

　　正大集团在中国曾走过些弯路，但经过几十年的摸索，逐步形成以农牧业、零售业为中心，商业地产等为新兴重点的发展方向。

　　多元化投资策略，以行业和领域间联动走向深化

　　正大集团很早就看到了中国许多领域的投资机会，因此与众多跨国公司坚持发展某一领域不同，我们采取了多元化的发展策略。截至目前，正大集团投资领域涉及农牧业、石油化工、水产养殖、通讯制造、市场配销、

　　涉足领域广是我们的优势，但也带来了一些难题。由于投资领域广，战线拉得太长，每个项目的投资又都不小，因此很难做到所有行业齐头并进。而且，因为不少行业相关度不高，难以形成整体的行业联动优势。出于上述原因和东南亚金融危机，正大集团1990年代在中国的一些投资领域出现了亏损。

　　在那以后，正大集团经过反思在中国确立了“主要领域深化发展”的策略。我们发现，只有朝着部分领域深化、专业化发展，才能在主要行业占据一席之地。与此同时，正大集团也开始尝试整合集团内过于分散的投资，尽量提高各领域的联动性。

　　比如，我们在农牧、水产、种子等领域的产品，会和零售业中的易初莲花超市紧密合作。目前，易初莲花销售的生鲜食品中约20%是正大集团的自有产品，把干货等加工、副食品等算进来，正大集团的自有产品已高达40%-50%。

　　再比如，商业地产中的正大广场和零售业也通力合作，易初莲花很早就进驻其中。正大广场在带动新兴消费群的同时，也帮易初莲花提升了零售额。

　　定位不精准，是国内众多大型购物中心失败的要因

　　在十几个行业中，我们最早在中国进入的领域是农牧业，至今也还是正大集团在中国的主要投资领域。零售行业中的易初莲花超市，从上世纪末开始经营后，如今已发展成为集团在中国的第二大主营业务。而我所主要负责的商业地产领域，则是集团新兴崛起的业务，对集团贡献的利润份额不断上升，是发展最快速的投资领域之一。

　　正大集团早在1990年代就进入了商业地产领域，当时的主要投资项目是斥资近5亿美元兴建的上海正大广场。此后一段时间内，我们主要经营这一超大型项目，追加投资不多。再之后，我们开始在沈阳等其它城市投资一些较小规模的项目，打算未来在北京等大城市进行新的大型投资。

　　我们在中国的商业房地产投资非常成功，正大广场已成继上海新天地之后运作最成功的商业地产项目之一，现在的出租率达99%，是华东地区最大的家庭旅游购物中心。

　　但是，正大广场建成之初及此后四五年出现过巨额亏损。我们能扭亏为盈，主要是找准了定位。定位不精准，是国内众多大型购物中心失败的要因。

　　满足当地家庭消费需求，是大型购物中心成功的关键

　　正大广场是个超大型的购物中心，建筑面积 24 万多平方米，地上11层，地下3层。从1990年代立项开始，这个项目一直非常不顺：从金融风暴起经历了停工到启动，启动再停工的过程；在2002年正式对外营业时，只有30%不到的出租率。

　　当时，很多投资商包括正大集团都认为成功的商业地产项目离不开顶级品牌。但由于规模超大、不在传统商业区等原因，正大广场前期经营严重亏损。

　　从2005年起，我们重新给正大广场定位：一个以家庭消费为主的家庭购物中心。我们非常重视家庭的消费习惯，尤其是25-35岁这批年轻人，他们是正大广场最重要的消费群体，也是未来发展的生力军。

　　正因为有了这个定位，正大广场没有引进所谓的顶级品牌，而是选择了一些很适合大众消费的品牌。与此同时，我们在整个广场提供一站式服务，吃喝玩乐各个方面都可以在这里体验到。

　　由于对当地居民消费习惯了解不深，国内许多商业地产项目定位错误，比如北京的世纪金源。它按照美国的经验，主要针对有车一族，希望把周边三十公里内的人群都吸引过去。这在美国确实很容易实现，但在北京至少目前还无法实现。这个项目，也因此迎来失败的结果。

　　中国商业地产全球增速最快，商业业务和物业升值潜力最大

　　正大集团在中国做商业地产，其主要形式就是大型购物中心。购物中心横跨两个领域：首先属于房地产，中国房地产的价值无须赘言；其次它也是零售业的重要载体，包括服装、餐饮、娱乐、休闲等，这又是另一方面的发展空间。因此，商业房产有着巨大的投资潜力。

　　商业地产的快速发展，使其在正大集团多元化业务中的地位越来越重要。单正大广场2006年的租金收益就达2.5亿元，2007年预计达到4亿元。

　　很多开发商认为商业地产的潜力在于租金，投资硬件和管理并不值得。我们却认为商业地产投资潜力最大的不在租金，而在于商业业务和物业升值。

　　首先，商业地产拥有存在大量现金流的商业业务营运体。购物中心每天大量的消费和人流，暗藏很多资本运作机遇。同时，物业升值也是重要机会。租金升值是远远追不上物业升值的，这是商业房地产价值最大的一部分。

　　中国的商业地产还有很大潜力。统计数据显示，近五年来中国商业地产的年增长率为28.9%，是全球成长速度最快的商业地产市场。

　　但也有一个问题：新开工的商业地产面积增长率是21.4%，零售消费能力增长却只保持在10%左右。商业房地产的发展模式，是规模越来越大，因此我们面临的市场压力也日渐增大。

　　这个问题可从两方面解决：一是扩大零售业规模，促进零售业的需求；另一个是更合理地管理商业地产。中国人均购物面积仅为0.03平方米，远低于美国的2.03平方米，其中蕴含巨大机会。

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