上海房荒假相：住宅销售单价仍在走高

　　上海报道 本报记者 田新杰

　　截至11月30日,上海房地产官方网站"网上房地产"数据显示,上海市中心城区之一的卢湾区全区一手普通住宅可售房源跌至历史低点,仅6套,面积0.07万平方米。而据上海佑威房地产研究中心整理来自"网上房地产"的数据得出,截至11月初,上海尚有动迁配套房源存量1257.584万平方米,"这些房源大多在政府手中,但几乎一直没有动过。"

　　两个形成鲜明反差的数据后面,上海究竟是真的房荒还是房荒假相?这几年,我们在看到排队购房的同时,也看到身边不少楼盘迟迟不开盘,或是建成已久但几乎整个小区长期空置。

　　上海财经大学

房地产研究中心主任印堃华明确指出,增加房地产市场土地的有效供给仍将是明年房地产调控的主要任务,增加供应和疏导需求将是2008年楼市调控的主旋律。

　　房价下跌假相?

　　"哪里的楼盘真有打折降价,告诉我,我马上去买。"昨日,当谈及最近上海市场传出个别楼盘出现价格松动的情况时,王小姐当即向本报记者表示,如果是实实在在的降价,她肯定出手。在她看来,虽然最近上海楼市的统计数据显示量价齐跌,但实际上具体到每个楼盘,出现明显下跌的几乎没有。

　　据记者了解,王小姐的看法代表了很大一部分潜在购房者的感受:新增供应减少可选择空间减小,高单价楼盘成交量减少,这才是量价齐跌背后的真正市况。

　　11月26日,上海统计局公布前10月商品房建设相关数据显示,今年1-10月,上海商品房累计新开工面积1783.85万平方米,环比减少11.60%,住宅累计新开工面积1326.87万平米,累计减少12.7%。截至10月,上海房屋销售面积仍大于竣工面积,1-10月,商品房竣工面积2281.78万平米,累计增加12.40%,其中住宅竣工面积1854.74万平米,累计增长10.10%;商品房销售面积3043.24万平米,累计增32.80%,住宅销售面积2807.38万平米,累计增长37.80%。

　　事实上,对笼统的数据总量进行细分,可以发现,10月住宅新开工量仅87.59万平米,远小于9月191.67万平米新开工量,这使住宅开工量从9个月累计下滑9.4%,扩大到10个月累计下滑12.7%。

　　同时,新住宅竣工面积增速放缓,从前9月12.4%下降到前10月10.1%。住宅销售面积前10月依然保持37.8%涨幅,几乎与前9月38%相当。此外,住宅销售额继续加速攀升,从前9月55.1%的增加额,扩大到前10月的56.6%。

　　"这表明住宅销售单价其实仍在走高。"佑威房地产研究中心主任薛建雄分析,虽然房价在进入11月交易冷淡期后涨势趋缓,但新房开工量下滑放大,明年供不应求的局面依然难以逆转。

　　截至11月29日,记者根据"网上房地产"数据发现,上海全市一手可售普通住宅房源总共仅24659套,总面积不到225万平方米。其中市中心城区房源几近见底,黄浦区一手普通住宅25套共0.30万平方米,卢湾区则为6套共0.07万平方米,徐汇区316套共3.14万平方米,长宁区14套共0.17万平方米,静安区240套共2.06万平方米。

　　此外,从11月的单日成交分区数据来看,卢湾、黄浦、长宁、静安等中心城区日成交量均不同次数出现过零成交的情况。

　　1300万平方米政府可控房源

　　"市场上的房子确实越来越少,但政府手中的房子其实一直不少,但一直控制着供应速度。"薛建雄坦言,如果这批在政府手中的可售房源能形成供应,尽管是针对固定人群,但依然可以分流部分市场需求,最重要的是,让市场认识到,政府手中有大量房源。

　　记者获得的这份由佑威房地产研究中心依据"网上房地产"数据库整理出来的"上海存量房报告"显示,在11月初,全市存量的动迁配套住宅房源总面积高达1257.584万平方米,大多集中在市中心城区以外的区域。其中南汇区动迁配套房源存量共26192套共2255611平方米, 闵行区为22742套共2026549平方米,浦东新区为19821套共1733969平方米,宝山区为17314套共1535650平方米,嘉定区为15002套共1243297套,排名前五。

　　对于上述大量在政府手上的存量房源,上海市房地局一位内部人士告诉记者,这些房源产权相对比较分散,情况很复杂,主要是分散在各个区县政府手中,"每个区有他自己的想法和计划,很难形成统一的调配"。

　　"这些累积下来的巨量动迁配套房源,其来源一是以往各区未能顺利被动迁户认购的历年房源,另外也有很大一部分来自于'两个一千万'项目,当时'两个一千万'工程的土地其实基本上都按照计划进入了市场,多数项目也最终建成了,但后来由于种种原因整个计划并未能彻底实施,最主要的一环就是项目建成后房源并未按计划进入对应市场。"

　　据记者掌握的情况,由于当时上述动迁配套房源相对较为偏僻,周边生活配套等设施也尚未成型,不少动迁户选择了放弃,造成很多动迁配套房源建成后卖不出去,但又不能直接进入普通商品房市场进行销售,就只能空置着,逐年累积下来,数量巨大。

　　值得注意的是,如今当年不被动迁户看好的动迁房源所在板块配套已逐渐成熟,周边普通商品房项目经过今年的一轮大涨,已把板块价格提升了一个档次,如上海主要动迁配套房基地中的周康、顾村板块均价已超过8000元/平方米。

　　上述"上海存量房报告"显示,位于南汇区的周康板块动迁存量房源位居上海动迁房源板块之首,为13798套共1102596平方米,位于宝山区的顾村板块紧随其后,为11216套共965570平方米。

　　显然,当年被动迁户放弃的这部分房源,如今价格优势明显。但问题是,这些身份特殊、处境尴尬的房源如何形成有效供应?

　　可控房源影响房价仍存变数

　　上述房地局内部人士还透露,这些存量的动迁配套房源由于产权在当地政府手中,大部分早已获得预售许可证,最终的出路如何选择,主导权在当地政府手中。

　　近期,上海市政府出资20亿元收购50万平方米廉租房,房源主要涵盖中心城区的老公房和配套商品房的小房型住宅,地点主要分布在宝山区顾村、嘉定区江桥镇、南汇区周浦和康桥地区、闵行的浦江镇以及浦东新区曹路地区等。

　　除了少部分被统一收购作为廉租房这条消化途径外,记者掌握的资料显示,个别以配套性质出让土地并建设的一手房源最近在普通商品房市场上隐现。

　　近期上海小

户型房源供应正在增加,需求强劲。荒岛房产工作室数据显示,10月全市

小户型共售出1312套,环比上涨76.8%,均价上涨了275元/平方米,上涨幅度最大的楼盘每平方米上涨2235元。10月小户型新增供应10.0755万平米,近几月来首次突破10万平米,比9月上涨46.2%,有3个新盘上市,全部为公寓。

　　值得注意的是,上海的90/70项目,至今只有万科的二个和奥园共三个项目,这样的供应量对小户型成交比例的整体数据不会有太大的影响。而10月小户型大涨的房源动力来自哪里?

　　有知情人士透露,动迁配套房的面积一般都小于90平方米,这些身份特殊的房源也有个别楼盘已经在市场以普通商品房的性质进行销售。"但这些属于动迁配套性质的政府可控房源,通过怎样的性质变更及手续、以普通商品房的身份公开进行销售,由谁主导销售,销售收入如何处理,这些还鲜为人知。"

　　"如果政府方面短时间内把这些房源放出来,将缓解目前房源不够的状况,也将对房价产生明显的影响。"薛建雄指出,但如果放到三四年时间里,每年只放几百万平方米出来,对市场则不会有明显影响。