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经适房新政拟重划购买人群 不溯及既往

http://www.sina.com.cn 2007年12月01日 23:49 中国经营报

  好事多磨。

  几易其稿的《经济适用房管理办法》(下称“办法”)再次面临“修正”:原定9月底完成修订并印发全国执行的这项政策,出台日期已调整为“年内”,届时,沸沸扬扬的经济适用房制度改革将告一段落。

  导致“办法”再次被“修正”的,是国务院希望实现“经济适用房与双限商品房实现‘无缝对接’”的政策意愿。如今,相关主管部门希望能够通过廉租房、经济适用房与双限商品房构建一个“全覆盖”的住房保障体系。

  无缝对接

  就在修订“办法”的执行者们认定工作已近尾声之时,“变数”又至。在今年8月全国住房工作会议将经济适用房对应人群调整为“低收入者”,并将双限商品房确立为解决中等收入者住房问题路径之后,国务院近日再次提出要求,通过“办法”的修订,实现这两大住房产品对应人群的“无缝对接”。

  “所谓无缝对接,强调的是两个群体的过渡。”11月29日下午,消息人士告诉记者。“经济适用房对应人群调整后,产生了一个虽高于经济适用房购买标准,但购买双限商品房又比较吃力的群体,强调无缝对接,就是要通过修订经济适用房政策,解决这一群体的住房问题。”

  建设部政策研究中心副主任王珏林回忆说,8月的住房工作会议把经济适用房的适用人群调整为低收入家庭。此精神甫一出台,一些地方政府旋即对经济适用房购买标准进行调整,在北京,一人户家庭年收入须低于22700元,方能符合购买经济适用房购买的标准,相对于此前6万元的标准,新标准大为提高,大量原本可以购买经济适用房的人群,被排除在外。这其中,相当一部分人实际上无力承担购买限价商品房的支出,这类住

房价格通常只低于周边楼盘平均价格的20%,又不允许购买经济适用房,于是,这一“空当”便凸现出来。

  日前,国务院总理温家宝访问新加坡期间,公开表示,经济适用房应主要针对“中产阶级”。而目前建设部着手对“办法”的再度修订,即是针对这部分“空当”,“具体工作正在进行,年底之前应有结果。”消息人士告诉记者。

  既往不咎

  虽然在“针对人群”问题上,“办法”仍在继续修订。不过,在经济适用房的另一个敏感领域——政府回购方面,“办法”的修订已经基本定案,建设部内部人士告诉记者,对于外界争议许久的回购问题,修订过后的“办法”将给出细化的、明确的解释和执行路径,修订完成之后的“办法”,将明确经济适用房“有限产权”的特殊属性。

  记者了解到,“办法”对于回购问题,将采用“不溯及既往”的原则,即回购只牵涉新建经济适用房,同时,修订的“办法”还将给出划分新旧经济适用房的关键时间结点。

  “回购问题只针对24号文件出台后的新建经济适用房,以前的遵循既往不咎的原则。”消息人士向记者透露。

  所谓24号文件,即是2007年8月13日,国务院正式公布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。在这份文件中,明确了对经济适用房的再上市交易由政府统一回购的基本原则,而在此前,主要大型城市也已经开始对此方式“进行试探”,一度引起各方激烈争议。

  上述消息人士告诉记者,对于涉及回购的“新建经济适用房”,将统一要求在购房合同中补充或添加关于回购的协议内容,购房者必须承诺遵受“再上市交易由政府优先回购”的条款,方能购买经济适用房。通过如是流程保证回购在法律程序上的“公平与正确”。

  至于新旧政策交叉期间开工建设的经济适用房如何处置的问题,正在修订的“办法”将基本不会涉及,建设部的思路是:由于地方之间情况各有不同,不适宜出台统一的处置办法,这部分内容将交由地方政府制定解决办法。

  11月29日,记者就上述问题向北京市建委咨询,得到的答复是,目前对存量经济适用房回购问题尚未有新的规定下发,在此期间,所有者可以以“平价”挂牌,进行再上市交易。

  完全覆盖

  记者了解到,当下“办法”的修订工作仍由住宅产业司开发处负责。11月30日,建设部一位官员向记者表示,目前对经济适用房管理办法的反复修订,一是为了完善经济适用房制度本身,同时也是为了实现“下与廉租房,上与双限房”的有效衔接,“把应该享受住房保障的人群,都覆盖进住房保障体系”。

  “对基本没有能力购房的人,国家采取救助性的廉租房政策,24号文的目标是应保尽保。同时,对有一定能力但购房有困难的‘夹心层’,启动限价房等援助性措施。中等收入及以上者,则可通过个人与业主各交一部分的互助方式,譬如公积金贷款,来实现他们的居住梦想。”

  针对今年以来一系列住房保障政策的陆续调整,建设部政策研究中心副主任秦虹更愿意回归到基本点探讨问题,显然,这一切的目的十分明确——建立一个完全覆盖“应覆盖人群”的住房保障体系。

  在中国社会科学院城市经济专家倪鹏飞看来,无论是“经济适用房与双限商品房”的“无缝连接”,还是最终明确的回购政策,都是围绕“全覆盖”这个目标进行的。

  “现在低收入群体的住房保障基本上有了制度保障,中等收入人群中的收入较高者,也有了双限房解决居住问题,最容易被遗漏的,就是中等收入人群中的中低水平收入者,现在‘办法’注意到了这个问题,在完成修订之后,制度层面就有了比较全面的覆盖,而全覆盖在执行过程中,政府拥有多少房源将至关重要,回购恰恰解决的是这一问题。”他说。

  而更深远的意义在于,一个健全的住房保障体系完成了全覆盖之后,将大量分流商品房市场中的购房需求,一方面降低购房的刚性需求,另一方面,从根本上改变房产投资产品的未来预期,那时,或许将是中国住房市场风平浪静之时。

    中国经营报记者:李乐

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