以房养老 生意寥寥

　　张延龙

　　南京汤山镇，南京汤山温泉留园老年公寓。一个简单的院子，两幢两层小楼，这里曾诞生了以房养老的“南京模式”。

　　“南京模式”的缘起现在看来颇具偶然性，2006年初，一位八十高龄的老太太不慎将腿摔断，然而，8个儿女竟然没有一个人愿意赡养，老人一气之下住进了养老院。正好老人手里有一套房子，不久后，她和养老院签了一份协议。

　　这则消息尽管当时轰动一时，留园老年公寓也被称为以房养老南京模式的发源地，但实践效果却并不佳——两年来，仅有三四位老人按照协议入住该公寓。

　　热议冷遇

　　当时老太太签署的协议规定：拥有该市60平方米以上产权房、六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押给留园的，经公证后入住老年公寓，并终身免交一切费用，而房屋产权将在老人去世后归养老院所有。该公寓承诺：签订了“以房养老”协议的老人，在其有生之年不卖房，而是由公寓将房屋租出去，通过租金来为老人养老。如果房租高于每月840元，超出部分由老人自由支配。老人入住后，如生小病则由老年公寓报销医疗费；医疗费用如超过10万元，老人才能将房子卖掉。否则直到老人去世，老年公寓给老人办完丧事，房子才能卖掉，房款归老年公寓所有。

　　今年11月，南京市社会福利服务协会出台了《南京市老年人社会福利服务机构综合保险服务方案》，试图进行新的推动，该方案提出，在社会福利服务机构养老的60岁以上老人，将产权房出售后，可用房款购买“终身养老保险”，再由保险公司每月提供生活费直至终身。

　　但记者从该协会了解到，南京尚没有一个老人真正践行这个方案。

　　今年10月，北京市工商联、石景山区委宣传部、区民政局共同主办的北京市首家“养老房屋银行”项目启动实施。60岁以上老人只要向养老机构提出养老需求，“养老房屋银行”随之启动，今后入住寿山福海国际养老服务中心并参与“养老房屋银行”的空巢老人，可以委托中大恒基公司将原住房进行对外出租，所有租金用于抵扣老人在养老中心产生的相关费用。但“养老房屋银行”也遭到了冷遇。

　　尽管如此，其他城市还是对这种现象表现出极大的热情，天津和浙江的一些城市的媒体都对“养老房屋银行”能否复制到当地进行了探讨。而与此同时，上海则诞生了另一种模式。

　　今年年初，上海市

公积金管理中心就推出了“以房自助养老”项目，其基本模式为：市公积金管理中心在与老人签订合同之时，便约定按经评估的市场价格将房屋产权转让给市公积金管理中心，此后中心以优惠价将房屋返租给老人。如果租期届满老人还健在，则续租的租金在保证金抵用后可以全免；如果老人在租期内去世，则剩余的租金归老人的遗产继承人。

　　在上海首个推行“以房养老”的普陀区为老服务中心，从9月份至今尚未做成一笔单子。

　　阻碍重重

　　中国社保学会理事、保险学会理事、上海财经大学博士生导师许谨良在接受记者采访时说，就目前来看，“方式似无优劣，都有继续实验推行下去的必要”。“现在需要有一个机构来推动。”许谨良说。

　　目前，北京模式吸引人的地方在于不涉及房屋产权的变更，而上海模式的优点则在于老人不需要搬出自己的住所，但在具体操作中，各种方式都遇到了相似的难题。

　　“首先是观念问题，从传统观念上讲，大部分老人都并不太接受这种养老方式。”许谨良说。中国人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”，绝大多数国人还是认同“养儿防老”。而对于子女，中国人不管何时都遵循着“以孝为先”的传统美德。

　　一位保险公司产品部人士也向记者表示，国内的

房价波动太大，估值和预测都相当困难，涉及的因素又很复杂，势必引发很多纠纷，甚至会出现大面积违约局面，设计、推行这种保险产品存在相当的难度。另外，如果参保的人数太少，样本量过低，计算偏差必然变大，必将影响险种的安全性。

　　据南京市社会福利服务协会人士介绍，很多老人都担心房子还在不断增值，眼下出手损失过大，因此现在观望的多。

　　一位不愿具名的律师则向记者表示，“以房养老”牵涉到

房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法制还不健全的条件下，是个极大的挑战。

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　　来源：经济观察报网